(IVD Süd - Baden-Württemberg) Stuttgart, 20.07.2006. „Die Nachfrage bei Stadtwohnungen ist ungebremst und sorgt für steigende Preise, vor allem in den größeren Städten. Demografische Entwicklung und Abschaffung der Pendlerpauschale verschärfen den Trend markant. Größtes Problem bleibt das knappe Angebot an Mietwohnungen. Es ist in wenigen Jahren mit einem Notstand bei Mietwohnungen in Ballungsgebieten zu rechnen“, so Günter Laub, Vorstandsmitglied des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd, Baden-Württemberg, bei der Vorstellung des aktuellen Preisspiegels 2006 vor der Presse in Stuttgart. Der Preisspiegel gibt Auskunft über Immobilienpreise und -trends in 101 Städten und Gemeinden Baden-Württembergs. Der IVD veröffentlicht zum zweiten Mal den baden-württembergischen Preisspiegel, der bis 2004 von den Vorgängerverbänden VDM (Verband Deutscher Makler) und RDM (Ring Deutscher Makler) mit 80 Städten herausgegeben wurde. Der IVD entstand aus der Verschmelzung von RDM und VDM.

Der Wegfall der Eigenheimzulage war sicher nicht förderlich für Käufer und Bauherren in spe, aber nicht ausschlaggebend für eine Entscheidung pro Wohneigentum. Das freistehende Einfamilienhaus erfreut sich in stadtnahen und ländlichen Gegenden weiterhin großer Beliebtheit, während Doppelhaushälften und Reihenhäuser meist am Stadtrand nachgefragt werden. Eigentumswohnungen spielen im innerstädtischen Bereich die Hauptrolle. Die veränderten Lebensgewohnheiten zeichnen den Trend hin zur Stadtwohnung. „Bequemes Wohnen“ in Citylage mit bester Infrastruktur ist heute wichtiger denn je. Dazu kommt der Wunsch nach großzügigen Wohnungen, da zahlreiche Käufer der älteren Generation aus ihrem Haus den Schritt in die Stadt gehen. Die neue Lebensabschnitts-Immobilie ist gefragt. Auf Grund der stetig steigenden Lebenserwartung werden innerstädtische Wohnungen immer begehrter und höhere Preise sind die Folge. Zudem nimmt die Zahl an Haushalten insgesamt durch die vielen 1- und 2-Personenhaushalte stark zu. Und als klassisches Zuwanderungsland gewinnt Baden-Württemberg mehr neue Bürger durch Zuzüge aus anderen Bundesländern und EU-Ländern, als es Wegzüge zu verzeichnen hat. „Daraus resultiert eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im Gegensatz zur Mietsituation besser“, so Laub.

Mietmarkt: Nachfrage größer als das Angebot

Der Trend ist ungebrochen. Mietwohnungen sind landesweit stark nachgefragt. Doch das Angebot in Städten und Ballungsgebieten ist sehr knapp bemessen. In den meisten Städten ist preisgünstiger Wohnraum nicht mehr zu bekommen. Ob Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg oder Ulm, Mietwohnungen in allen Preislagen sind Mangelware. Nur leicht besser sieht es in Stadtrandlagen aus.. In ländlichen Gebieten ist die Nachfrage schwächer und die Mietpreise ziehen selten an. Hier gibt es ein ausreichendes Mietraumangebot Die größte Nachfrage besteht bei 3-, 4- und 5-Zimmerwohnungen. Aber auch die großzügige 2-Zimmerwohnung ist wieder im Kommen.

Je nach Stadt, Lage und Ausstattung bezahlen Mieter in Baden-Württemberg für den Quadratmeter zwischen 3,5 und 14 Euro. Höchstpreise finden sich nach wie vor in der Landeshauptstadt Stuttgart mit unveränderten Preisen von 6 Euro/m² im einfachen Segment bis zu 14 Euro/m² im überdurchschnittlichen Segment. Spitzenmieten von 8 Euro/m² und mehr müssen Mieter in 30 Städten zahlen. Dazu gehören neben dem Ballungsraum Stuttgart: Heidelberg (bis zu 12,5 Euro/m²), Freiburg (bis zu 10,9 Euro/m²), Konstanz (bis zu 10,2 Euro/m²), Baden-Baden (bis zu 10 Euro/m²), Sindelfingen (bis zu 9,7 Euro/m²), Leinfelden-Echterdingen (bis zu 9,3 Euro/m²), Nürtingen (bis zu 9,2 Euro/m²) und Böblingen (bis zu 8,9 Euro/m²). Auffällig sind Preissteigerungen in Tübingen (bis zu 9,6 Euro/m² gegenüber 9,0 Euro/m² im Vorjahr), Überlingen (bis zu 9,30 Euro/m² gegenüber 8,5 Euro/m² im Vorjahr) und Ulm (bis zu 9,5 Euro/m² gegenüber 9,0 Euro/m² im Vorjahr). Die günstigsten Einstiegsmieten wurden mit unter 4 Euro/m² in Aalen, Lahr, Pfullendorf, Schramberg, Sigmaringen und Tauberbischofsheim ermittelt.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind stabil. Regionale und lokale Märkte weisen dabei unterschiedliche Entwicklungen auf. Die Nachfrage in lokalen Märkten der Städte und der direkten Einzugsgebiete ist sehr gut. Die Zukunft des Wohneigentums liegt in der Stadt. Eigentumswohnungen machen inzwischen dem in der Beliebtheit bei Käufern nach wie vor führenden Einfamilienhaus zunehmend Konkurrenz. Diese Entwicklung zeichnet sich seit zwei Jahren ab, seither hat die städtische Wohnung stetig an Bedeutung gewonnen. Regional betrachtet gibt es erhebliche Schwankungen. Die Infrastruktur spielt eine wesentliche Rolle. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Verkehrsanbindung sind entscheidend. Preise für gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen ziehen an, in durchschnittlichen Lagen sind die Preise stabil und in schwierigen Lagen gibt es nachlassende Preise. Auffallend ist der gesteigerte Wunsch nach einer großen Eigentumswohnung mit 90 bis 150 m².

Der neue Preisspiegel 2006 zeigt enorme Unterschiede innerhalb der Preisspannen. Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich - je nach Standort und Ausstattung - zwischen 700 Euro (Einstieg) und 4.000 Euro (Spitze). Lediglich in Stuttgart kann eine Wohnung in Spitzenlage und sehr guter Ausstattung bis 5.900 Euro/m² kosten. Für überdurchschnittliche Wohnungen in besten Lagen zahlt man in Konstanz bis zu 4.000 Euro/m², in Baden-Baden, Freiburg, Friedrichshafen, Heidelberg, Reutlingen, Tübingen und Überlingen über 3.000 Euro/m². Noch über 2.500 Euro/m² in besten Lagen liegen Städte wie Böblingen, Esslingen, Filderstadt, Heilbronn, Herrenberg, Karlsruhe, Kornwestheim, Leonberg, Leimen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Ludwigsburg, Markdorf, Radolfzell, Ravensburg, Sindelfingen, Tettnang, Ulm und Weinheim. Bei einfacher bis normaler Ausstattung liegen die günstigsten Einstiegspreise ab 800 Euro/m² in Albstadt, Bad Liebenzell, Buchen, Stockach, Villingen-Schwenningen und Walldürn. In Bad Herrenalb und Leimen, als einzigen Städten des Preisspiegels, liegen die günstigsten Einstiegspreise ab 700 Euro/m².

Wie beim Wohnungsmarkt ist die Nachfrage regional betrachtet für freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften erheblichen Schwankungen unterworfen. In den jeweiligen Städten und Gemeinden sind die Preise für Eigenheime überwiegend konstant geblieben. In der Landeshauptstadt Stuttgart zogen die Höchstpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften im normalen Segment (bis zu 580.000 Euro gegenüber 550.000 Euro im Vorjahr) und im überdurchschnittlichen Segment (bis zu 1.050.000 Euro gegenüber 980.000 Euro im Vorjahr) an. Tendenziell werden in Stadtrandlagen am ehesten Reihenhäuser und Doppelhaushälften gesucht, während in ländlichen Gegenden weiter freistehende Einfamilienhaus in der Gunst oben stehen.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Baden-Württemberg können ab 100.000 Euro bis 590.000 Euro erworben werden. Einzige Ausnahme bildet Stuttgart mit Preisen bis über einer Million Euro in Toplagen. Doppelhaushälften kosten in Ettlingen in Toplagen bis zu 590.000 Euro (gegenüber 460.000 Euro im Vorjahr mit dem größten Preissprung in diesem Segment), in Konstanz bis zu 490.000 Euro, in Überlingen bis zu 470.000 Euro, in Leinfelden-Echterdingen bis zu 455.000 Euro, in Freiburg und Filderstadt bis zu 450.000 Euro, in Heidelberg und Waiblingen bis zu 440.000 Euro. In guten Lagen kosten Häuser in diesen beiden Segmenten auch in Baden-Baden, Bietigheim-Bissingen, Böblingen, Esslingen, Herrenberg, Kornwestheim, Leonberg, Sindelfingen und Tübingen um die 400.000 Euro. Bereits ab 100.000 Euro in einfacher bis normaler Ausstattung ist in Aalen, Albstadt und Donaueschingen Wohneigentum möglich.

Bei freistehenden Einfamilienhäusern kann man in Pfullendorf ab 130.000 Euro fündig werden. Ebenfalls günstige Preise erhalten Käufer in Balingen und Sigmaringen (ab 140.000 Euro), Aalen, Albstadt, Crailsheim und Trossingen (ab 150.000 Euro) sowie in Eberbach, Rottweil und Walldürn (ab 160.000 Euro). In folgenden Städten in bester Lage und Ausstattung Preise von über einer Million Euro zu erzielen: in Baden-Baden, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe, Leinfelden-Echterdingen, Lörrach, Remseck, und Weinheim. Und Stuttgart mit seiner Sonderstellung erreicht eine Spanne von 500.000 Euro bis zu 2,5 Millionen Euro für Spitzenobjekte.

Baugrundstücke sind in stadtnahen Lagen stark nachgefragt, bleiben allerdings auf Grund unzureichender Erschließung von Bauland in Baden-Württemberg weiter Mangelware. Grundstücke für Wohnanlagen in City-Lagen durch Abriss oder Umwidmung sind zum Beispiel in Stuttgart, Karlsruhe und Heidelberg stark gefragt. Auf dem Land sieht die Situation besser aus, da Baugrundstücke ausreichend vorhanden sind. Dort wirkt sich der positive Effekt durch Neuerschließungen preisdämpfend aus.

Im Ballungsraum Stuttgart sind zwischen 440 Euro/m² in einfacher Lage und 1.500 Euro/m² am oberen Ende zu zahlen. Ebenfalls teuer sind, da sehr gefragt, Heidelberg (bis zu 1.050 Euro/m²), Leinfelden-Echterdingen (bis zu 820 Euro/m²), Freiburg (bis zu 800 Euro/m²), Friedrichshafen (bis zu 770 Euro/m²) und Karlsruhe (bis zu 720 Euro/m²) in Toplagen. Billiger kommt das Bauland mit Einstiegspreisen unter 100 Euro/m² in den ländlichen Gegenden wie Bad Waldsee, Balingen, Buchen, Crailsheim, Donaueschingen, Eppingen, Pfullendorf, Rottweil, Schopfheim, Schramberg, Sigmaringen, Tauberbischofsheim, Titisee-Neustadt, Walldürn und Waldshut-Tiengen.

Eine IVD-Mitgliederumfrage bestätigte im zweiten Quartal 2006 einen Umsatzschub durch ein allgemein besseres Klima. Für die zweite Jahreshälfte wird eine immense Nachfrage als Vorzieheffekt bei Neubauten wegen der Mehrwertsteuererhöhung im nächsten Jahr erwartet. Ein starker Neubauverkauf zieht auch das Gebrauchtimmobilien-Geschäft weiter mit nach oben. „Insgesamt sind die Eigenheime im Land gut nachgefragt. In den Ballungsräumen rechnen wir mit weiter steigenden Preisen und im ländlichen Bereich mit Preisstabilität“, so Günter Laub, Vorstandsmitglied des IVD Süd - Baden-Württemberg, zur Preisentwicklung mit unterschiedlichen Trends. Der Wegfall der Pendlerpauschale beeinflusst die Entscheidung des Standorts der eigenen Immobilie nachhaltig. Der Wohnort in der Nähe des Arbeitsplatzes wird beliebter werden und damit die Problematik der Wohnraumknappheit in den Ballungszentren verschärfen. Der Tatbestand „Nähe zum Arbeitsplatz“ wiegt künftig schwerer als die Suche nach einer vermeintlich billigen Immobilie außerhalb der Stadt. Auffällig ist eine weitere Marktentwicklung: Verbrauchsnebenkosten und Energiesparkonzepte entwickeln sich zu einem neuen Verkaufsargument. Die Immobilienkäufer messen „sparsamen Immobilien“ immer größere Bedeutung zu. Günstige Verbrauchsnebenkosten sind gefragt.

Sorge macht der zunehmende Wohnungsmangel. Seit Jahren sind die Baugenehmigungen rückläufig und führen zu einer verschärften Situation. Daher fordert Laub: „Die Kommunen stehen in der Pflicht, mehr geeignete Bauflächen in den größeren Städten und Ballungsräumen auszuweisen. Das Nachfragepotenzial ist zweifelsfrei vorhanden. Wohnraum wird in Baden-Württemberg dringend benötigt!“

IVD Preisspiegel Baden-Württemberg: Download (PDF-Datei, 97 KB)



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