Wohnimmobilienmarkt - Kaufobjekte des IVD: Preis für freistehen-de Einfamilienhäuser mit sehr gutem Wohnwert übersteigen in München erstmals die 1-Millionen-Euro-Grenze

IVD-Vorsitzender Schneider: „Ein klares Signal - der Markt zieht an!

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat am18.07.2007 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Früh-jahrsmarktbericht„Wohnimmobilien - Kaufobjekte“ Bayern vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayeri-schen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net bezogen wer-den. „Der Bayern-Trend im Frühjahr 2007“, so der Vorsitzende des IVD Süd Dipl.-Kfm. Johannes Schneider, „ zeigt - wenn auch im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt - weitere Zuschläge bei allen Objekttypen. Ein klares Signal: der Markt zieht an!“

Während die Preise in den Jahren 2003 bis Frühjahr 2005 bayernweit noch rück-läufig waren, stabilisierten sie sich im Laufe des Jahres 2005. Ab Herbst 2005 kam es allmählich zu einer Trendwende. Im Frühjahr 2007 fielen die Preissteigerungen bei den Baugrundpreisen für Einfamilienhäuser (gute Wohnlage, +4,9 % ) im baye-rischen Durchschnitt wieder höher aus, als bei den Preisen für Geschossbaugrund (gute Wohnlage, +3,7 %). Preiserhöhungen, z.T. über denen für Baugrundpreise, weisen sowohl freistehende Einfamilienhäuser (+5,1 %) als auch Doppelhaushälf-ten (Bestand, +4,2 %) und Reihenmittelhäuser (+5,6 %) aus. Auch bei den 3-Zimmer-Eigentumswohnungen mit 70 m² hat sich der Aufwärtstrend durchgesetzt: +2,3 % bei den neu gebauten Eigentumswohnungen, guter Wohnwert, +3,4 % bei den Bestandsobjekten. Im Schnitt sind hier Neubauobjekte mit gutem Wohnwert um 38 % teurer als Wohnungen aus dem Bestand.

Während Südbayern für alle Objekttypen und durch alle Wohnlagen bzw. -werte nach oben tendierte (zwischen +9,2 % für den Geschossbaugrund und +4,1 % Neubaueigentumswohnungen), ist die Trendwende in Nordbayern noch nicht an-gekommen. Hier gibt es im Frühjahr 2007 Rückgänge zwischen -8,2 % (Geschoss-baugrund) und -0,8 % (Reihenmittelhäuser aus dem Bestand). Am deutlichsten steigen hier die Eigentumswohnungen aus dem Bestand (+3,6 %).

München nimmt nach wie vor die Preisführerschaft unter den bayerischen Groß-städten ein. Die Preise liegen weiterhin auf hohem Niveau, alle Objekttypen und Wohnwerte entwickelten sich steigend. Gleich drei Objekttypen zeigen Preissteige-rungen in Höhe von +4,9%: Einfamiliebaushausgrund, Reihenmittelhäuser aus dem Bestand und Doppelhaushälften aus dem Bestand.

„Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus mit sehr gutem Wohnwert“, so Prof. Stephan Kippes vom IVD-Institut, „hat in München sogar erstmalig die Eine-Million-Euro-Grenze überschritten und liegt im Frühjahr 2007 bei 1.015.000 €. Ähn-liches geschah auch mit dem Bayernwert, der die Halbe-Million-Euro-Grenze über-schritten hat. Für diesen Objekttyp liegt der bayerische Durchschnitt bei 500.324 €.“

In München wurden Preissteigerungen in den Vorjahren eher bei Häusern festge-stellt. Inzwischen sind Zuwächse, wenngleich verhaltener, auch im Eigentumswoh-nungsbereich zu verzeichnen. Bei Eigentumswohnungen sind speziell Dachge-schoss-, sowie Erdgeschosswohnungen gefragt, soweit diese über einen eigenen Gartenanteil verfügen. Nach wie vor knapp und gefragt sind Häuser, speziell Ein-familienhäuser und Doppelhaushälften; hier wird es auch in Zukunft trotz des schon hohen Niveaus weitere Preissteigerungen geben. Grundsätzlich ist festzustellen, dass auch der Münchener Markt von der deutlich positiveren Konsumeinstellung profitiert.

Nach noch substanziellen Preisabschlägen im Jahr 2003 zeigten die bayerischen Großstädte in den Jahren 2004 und 2005 keine einheitliche Tendenz. Im Frühjahr 2006 reagieren die Preise bei sämtlichen Objekttypen verhalten aber tendenziell anziehend. Ab Herbst 2006 bewegten sich die Werte in den bayerischen Großstäd-ten nach oben. Hier liegt im Frühjahr 2007 die Spanne zwischen +0,9 % für Eigen-tumswohnungen (Neubauobjekte) und +5,3 % für freistehende Einfamilienhäuser.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends, bezogen auf den Herbst 2006:

• Die hohen Baugrundpreise wirken sich weiterhin auf das Marktgeschehen in München und den bayerischen Großstädten aus. Bei einem freistehenden Ein-familienhaus, guter Wohnwert, in München belaufen sich die Kosten für den Baugrundanteil auf 65 %. Das bedeutet, dass ein Bauherr fast zwei Drittel sei-ner gesamten Kosten für den Baugrund investieren muss. Keine der bayeri-schen Großstädte verzeichnete im Frühjahr 2006 einen Kostenanteil von weni-ger als 50,0 % für den Baugrund.
• In Bayern lag der Preis für neu gebaute Eigentumswohnungen im Frühjahr 2007 im Schnitt bei 2.364 € und damit um +2,3 % über dem Vorjahresniveau.
• Die gestiegene Investitionsbereitschaft von Kapitalanlegern und Selbstnutzer sowie die auslaufende staatliche Fördermaßnahmen im privaten Wohnungsbau sorgten im Jahr 2006 für eine Belebung der Immobilienumsätze.
Das auf der Basis des Grunderwerbsteueraufkommens der Finanzbehörden er-rechnete Immobilientransaktionsvolumen betrug im Jahr 2006 in Bayern 29,3 Mrd. Euro. Dies sind etwa 5 Mrd. Euro oder 22 % mehr als im Vorjahr. In Bayern ist dies das drittstärkste Immobilienumsatzjahr seit 1990.
Die Steigerung um 22,0 % könnte zu der Einschätzung veranlassen, es wäre ein regelrechter Boom auf dem Immobilienmarkt ausgebrochen. Dies würde die aktuelle Erholungsentwicklung am Markt allerdings deutlich überzeichnen. In dem deutlichen Anstieg stecken auch größere Entwicklungen im Investmentbe-reich. Investment-Groß-Deals, etwa der Verkauf von Bürotürmen und Büro-komplexen, aber auch Paket-Verkäufe im Wohnungsbereich trugen ebenfalls dazu bei. Zudem muss hierbei berücksichtigt werden, dass die deutlichen Rückgänge der Vorjahre erst allmählich wieder kompensiert werden.
Das Wirtschaftswachstum und die zurückgehende Arbeitslosenzahlen haben für eine konjunkturelle Entspannungsphase gesorgt; gleichzeitig hat sich das Konsumklima erheblich verbessert. Für das ganze Jahr 2007 rechnen die Ex-perten mit einer Fortsetzung des positiven Geschäftsklimas auf dem Woh-nungsmarkt.
• Nach dem absoluten Tiefpunkt bei den Baugenehmigungszahlen im Jahr 2005, zog der Wert in Bayern langsam wieder an. Wie das Bayerische Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung mitteilt, wurden im Jahr 2006 insgesamt 25.674 Ein- und Zweifamilienhäuser genehmigt. Das sind 2.240 Baugenehmigungen oder 9,6 % mehr als im letzten Jahr. Das erste Quartal 2007 ist allerdings wie-der durch niedrige Genehmigungszahlen gekennzeichnet. Seit Jahren zeichnet sich bei der Zahl der genehmigten Eigentumswohnungen ein Abwärtstrend in Bayern ab. So wurden im Jahr 2006 11.674 Baugenehmigungen erteilt, es sind 61 % weniger als noch im Jahr 1996.
• Die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern im Jahr 2006 ist leicht gestiegen. So wurden insgesamt 25.196 Ein- und Zweifamilienhäuser fertig gestellt. Es sind 516 Fertigstellungen oder 2,1 % mehr als im Vorjahr.
• Die Zahl der Baufertigstellungen bei den Eigentumswohnungen ist dagegen im Jahr 2006 im Vergleich zum letzten Jahr stark angestiegen. Insgesamt wurden 15.209 Eigentumswohnungen fertig gestellt (+5.733). Diese Zahlen relativieren sich bei genauerer Betrachtung jedoch. Eine starke Steigerung ist nur in den Regierungsbezirken Oberbayern und Mittelfranken zu beobachten. Da aber nicht auf Landkreisebene, sondern in den kreisfreien Städten.
• Im Mai 2007 gab die deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittli-chen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen für März 2007 heraus . Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz bei 4,76 %. Dieser Wert ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen (März 2006: 4,39 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von über 1 bis 5 Jahren nahm ebenso zu. Der Zinssatz betrug im März 2007 5,00 %, im Vorjahresmonat lag er noch bei 4,37 %.
Die Tatsache, dass dies auf Basis mehrerer kleiner Zinsschritte geschah, hat dazu geführt, dass viele Endverbraucher den Effekt nach wie vor unterschät-zen. Aufgrund der hohen Beträge beim Immobilienerwerb gebührt dem Zinssatz besonderes Augenmerk. Selbst kleine Veränderungen können so im Laufe der Zeit zu erheblichen Mehrbelastungen führen. Es lohnt sich daher, bei höheren Darlehensbeträgen die Konditionen auch auf die Stellen nach dem Komma ge-nau zu prüfen. Gleichzeitig sollten Kaufentscheidungen vor dem Hintergrund steigender Zinsen nicht weiter hinausgezögert werden.
• Der Kaufimmobilienmarkt ist nach wie vor durch ein relativ geringes Nachfrage-verhalten bei klassischen Kapitalanlegern geprägt. Der Kapitalanleger, der frü-her ein oder zwei oder sogar einige Wohnimmobilien mehr zur Altervorsorge etc. erwarb, ist jetzt immer weniger marktrelevant. Auf der anderen Seite gab es eine zunehmende Nachfrage auf Seiten ausländischer Kapitalanleger, die sehr wohl die Chancen eines, von ihnen vielfach als unterbewerteten einge-schätzten Immobilienmarktes sahen, die aber weniger an kleinen Einzelobjek-ten interessiert waren, sondern vielmehr an ganzen Immobilienpaketen.