Mit notariellem Vertrag vom 28.01.2000 kauften die Klägerin und ihr Ehemann von dem Beklagten eine Wohnung aus dieser Anlage. Ferner traten sie einer von einer Schwesterfirma der Beklagten verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) bei. Den Vertragsschlüssen vorangegangen waren Beratungsgespräche, in welchen ein Beauftragter des Beklagten einen Vorschlag zur Finanzierung des Kaufpreises gemacht und auf dieser Grundlage in einer sogenannten Musterrentabilitätsberechnung den monatlichen Eigenaufwand der Kläger errechnet hatte. Aus diesen monatlich zufließenden Mieteinnahmen hatte er 403 DM (6,50 DM/m²) angesetzt.

In den Folgejahren kam es zu Unterdeckungen des Mietpools. Die Kläger behaupteten, die Berechnung des monatlichen Eigenaufwands sei unrichtig, weil die kalkulierte Ausschüttung des Mietpools von 6,50 DM zu hoch gewesen sei. Sie verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz auch des Weiteren und noch entstehenden Schadens.

Das OLG Hamm legte in seiner Berufungsentscheidung die ständige Rechtsprechung des BGH zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge eigener Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt. Dies gelte insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen.

Das OLG Hamm ging ferner davon aus, dass der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotenzials gibt. Letzteres ist bei unzutreffenden Angaben über die erzielbare Miete dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und z. B. in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird.

Dieser Auffassung folgte der BGH. Es treffe zu, dass das Mietausfallwagnis bei der Berechnung des Eigenaufwands unberücksichtigt geblieben sei. Das angefochtene Urteil beruhe auch nicht auf einer fehlerhaften Verteilung der Darlegungslast. Richtig sei, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat. Das OLG Hamm habe die Pflichtverletzung aber – zu Recht – schon auf der Grundlage des unstreitigen Sachverhalts, also ohne auf die Darlegungslast abstellen zu müssen, festgestellt. Das OLG Hamm habe ferner beachtet, dass eine fehlerhafte Beratung nicht allein aus der Differenz zwischen dem berechneten Eigenaufwand und der späteren tatsächlichen Belastung des Käufers gefolgert werden kann, sondern bezogen auf den Zeitpunkt der Beratung festgestellt werden muss. Es hat deshalb entscheidend darauf abgestellt, dass der Beklagte im Zeitpunkt der Beratung erkennen konnte, dass eine Mietpoolausschüttung von 6,50 DM (bei im Wesentlichen ausgeglichenem Mietpoolkonto) zu optimistisch kalkuliert war.

Das OLG Hamm habe auch zu Recht angenommen, dass der Beratungsfehler für den Vertragsschluss ursächlich geworden sei. Die Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss wird vermutet. Richtig ist zwar, dass die Vermutung nur in Fällen gilt, in denen es für den Vertragspartner bei zutreffender Aufklärung vernünftigerweise nur eine Reaktion – nämlich das Absehen vom Vertragsschluss – gegeben hätte, ein Entscheidungskonflikt also nicht eingetreten wäre. Für die Möglichkeit eines solchen Entscheidungskonflikts der Käufer stellte der BGH aber keine Anhaltspunkte fest. Der BGH ging vielmehr davon aus, dass die Kläger bei entsprechender Aufklärung vom Vertragsabschluss abgesehen hätten.

Der BGH hat der Klage der geschädigten Käufer unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten stattgegeben. Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Sie macht einmal mehr deutlich, dass die Beratung beim Verkaufsgespräch nach wie vor eine Haftungsfalle ist. Es ist zwar im Verkaufsinteresse nachvollziehbar, wenn der Verkäufer dazu neigt, die Risiken klein zu reden oder sie gar nicht zu erwähnen. Dies kann sich aber für den Verkäufer als grober Fehler erweisen.

Der BGH erwies sich einmal mehr als Wahrer berechtigter Verbraucherinteressen.