Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat am 18.04.2007 – Az.: 7 U 186/06 – entschieden, dass der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren einen Mietzuschlag verlangen kann, wenn ihm die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht gelungen ist.

Der Vorsitzende des IVD-Süd Erik Nothhelfer bedauerte hierbei, dass es jetzt notwendig ist, sich mit den Schönheitsreparaturen auseinanderzusetzen, obwohl dies von den Mietvertragsparteien in den meisten Fällen klar im Miet-vertrag geregelt wurde.

Dadurch, dass die Gerichte, so Nothhelfer, vor einigen Jahren die Schönheitsreparaturklausel zu Lasten der Vermieter aufgehoben haben, entstanden wieder „unnötige Verunsicherungen der Vermieter, deren Rechtsposition durch die Gerichte klar verschlechtert wurde. Damit sinkt leider aber auch de-ren Bereitschaft, eine Immobilie zu Vermietungszwecken zu erwerben.“

Umstritten sei, so das OLG Karlsruhe, in der Rechtsprechung die Frage, ob auch bei einer Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparatu-ren auf den Mieter der Vermieter befugt sei, im Rahmen eines Mieterhöhungsver-fahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor-genommen werden kann, weil es keinen Unterschied mache, ob die Parteien sich bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter wegen der Unwirksamkeit der Formularklausel von Gesetzes wegen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel solle nicht der Vermieter bestraft wer-den, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Verpflichtung zur Durchführung übermäßiger Schönheitsreparaturen geschützt werden.

Weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharak-ter habe, habe die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Aus-wirkungen auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete i. S. von § 588 BGB.

Das LG Düsseldorf vertritt dagegen die Auffassung, dass der Vermieter als Ver-wender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Kompensationswege ei-nen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter angeboten habe. Zur Begrün-dung führte das LG Düsseldorf aus, dass der Vermieter auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots gem. § 241 II BGB in Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen könne, was aber voraussetze, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über einen Vertragsänderung anbiete.

Das LG Nürnberg-Fürth vertritt die Ansicht, dass jedenfalls dann, wenn der Mieter zu erkennen gebe, dass er trotz Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheits-reparaturen wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB auch in Zukunft für den Erhalt der Wohnung, soweit es sich um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung handelt, selbst zu sorgen bereit sei, es dem Vermieter verwehrt sei, einen Zuschlag auf die Miete durchzusetzen. Begründet wird diese Auffassung damit, dass es als ein widersprüchliches Verhalten erscheine, wenn sich der Vermieter als Verwender der AGB wegen der Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Klausel einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffe. Damit würde die hinter §§ 305 ff. BGB stehende Wertung konterkariert. Das Risiko der Unwirksamkeit einer Formularklausel habe sonst entgegen der gesetzlichen Wertung der Verbraucher zu tragen.

In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, dass bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermie-ter keinen Zuschlag auf die Miete verlangen kann. Dies wird z. T. mit dem Strafcha-rakter des § 307 BGB begründet, teilweise wird auf das Verbot geltungserhaltender Reduktion unwirksamer Klauseln abgestellt.

Das OLG Karlsruhe schloss sich der ersten Auffassung an. Es überzeuge, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als Hauptleistungs-pflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter habe, da der Vermieter bei der Be-messung des verlangten Mietzinses einkalkulieren wird, ob er in regelmäßigen Ab-ständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen hat oder nicht. Dann muss die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, Auswir-kungen auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzie-rung ersichtlich ist, ob die Mietparteien von vornherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen haben oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstellt, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten muss.

Die Höhe des Zuschlags bemaß der Senat in Anlehnung an § 28 IV 2 der II. Be-rechnungsVO mit 8,50 Euro/m² und Jahr. Diese Regelung wird angewandt, wenn überhaupt keine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfolgt ist. Es sei nicht ersichtlich, dass die Interessenlage anders zu beurteilen ist, wenn die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Der Entscheidung des OLG Karlsruhe ist im Ergebnis zuzustimmen, mag auch die Begründung z. B. gegenüber den differenzierenderen Ansichten des OLG Düsseldorf und des LG Nürnberg-Fürth dogmatisch nicht vollends zu überzeugen.