Betrachtet man die Neubautätigkeit seit 1953 so ist, wie Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Instituts feststellte, 2007 ein historischer Tiefstand zu verbuchen. Während in Baden-Württemberg im Rekordjahr 1972 beachtliche 127.568 Wohneinheiten genehmigt wurden, liegt ihre Anzahl im Jahr 2007 bei nur noch 23.500. Das ist ein Rückgang um beunruhigende 81,6 %.

Dabei ist es eine widersinnige Situation, dass 2006 und 2007 einerseits Wohnimmobilien als Investment sehr gefragt waren, in großen Paketen gehandelt wurden und man gleichermaßen von Investmentjahren sprechen müsse, andererseits aber die Neubautätigkeit zurückging.

Ein wichtiger Aspekt, der die Neubautätigkeit bremst ist, so Prof. Kippes, neben der steuerlich ungünstigen Behandlung auch das Fehlen von Bauplätzen, besonders in Ballungsräumen und hier wiederum speziell im Bereich Stuttgart. Die knappe Baugrundsituation bremst über hohe Baugrundpreise wiederum die Bautätigkeit. Die Kommunen könnten hier durch eine maßvolle Ausweisungspolitik und die Bereitschaft zur sinnvollen Nachverdichtung helfen, die Bautätigkeit wieder etwas zu beleben.

Weiter fordert der IVD Süd eine regionalisierte Wohnungsförderung, die speziell den Bedürfnissen der Ballungszentren durch eine adäquate Förderung gerecht wird. Nur durch schnelles Gegensteuern auf diese schlechten Baugenehmigungszahlen können wir, so Prof. Kippes, „ganz erhebliche Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt verhindern“. Wer aber jetzt nicht reagiert, wird letztendlich unerfreuliche Verknappungserscheinungen mit deutlichen Mietsteigerungen haben.

Der IVD geht in Stuttgart von einem jährlichen Fehlbestand von ca. 2.000 Wohnungen aus, was speziell an den fehlenden Bauplätzen durch die Kesselsituation liegt. Dadurch müssen in Stuttgart jährlich 2.000 bis 3.000 Bewohner aus der Stadt ins Umland ziehen, da es ihnen - obwohl sie dies wünschen - nicht gelingt, ihren Wohnbedarf in Stuttgart zu befriedigen.

Zu erheblichen Angebotsengpässen kommt es vor allem bei preisgünstigen, famili-engerechten Objekten. Je nach Lage und Ausstattung bezahlen die Mieter zwischen 6,30 €/m² und 12,00 €/m² im einfachen Segment und bis zu 15,00 €/m² im höheren Segment.

Wegen des knappen Angebotes ist in nächster Zeit mit einem weiteren Anstieg der Mieten in bevorzugten Lagen zu rechnen. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig die Angebotsseite auf dem Mietmarkt zu stärken. Hierbei ist festzustellen, dass die An-zahl der klassischen „kleinen“ Kapitalanleger, die ein, zwei oder mehr Wohneinheiten als Kapitalanlage oder Altersvorsorge besitzen, die letzte Zeit zurückgegangen ist, auch wenn die letzten 12 Monate die Nachfrage etwas zugenommen hat. Hintergrund für die zeitweilig rückläufige Investitionstätigkeit von Kapitalanlegern waren nicht zuletzt die verschlechterten steuerlichen Rahmenbedingungen. Gleichzeitig haben auch viele institutionelle Bestandshalter, etwa große Versicherungen, vom Mietwohnungsmarkt verabschiedet bzw. ihre Bestände abgebaut.

Um mittelfristig ein nachfragegerechtes Angebot nach Wohnraum im Ballungszentrum Stuttgart anbieten zu können, ist es einerseits wichtig die klassischen Bestandshalter, wie etwa große Versicherungen, wieder dazu zu bringen, ihre Bestände an Wohnungen zu halten und auszubauen. Auf der anderen Seite fordert der IVD den Einzelanleger wieder in vernünftigem Umfang steuerlich zu fördern. Spätestens mittelfristig rechnet der IVD speziell für Stuttgart angesichts einer immer noch zu geringen Wohnungsfertigstellung auch im Umland mit deutlich steigenden Neuvermietungsmieten und gravierendem Wohnungsmangel.

Der Städtereport Stuttgart 2007 kann beim IVD-Marktforschungsinstitut (www.ivd-sued.net, Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/290820-21) bestellt wer-den.