Neben den traditionell beliebten Bestandsobjekten ist in Stuttgart, so Prof. Kippes „eine wiederholt starke Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern zu verzeichnen. Hierbei waren auch Häuser mit Renovierungsbedarf gefragt, soweit dieses Manko mit günstigen Preisen verbunden war. Gesucht werden neben preisgünstigen familiengerechten Wohnraum auch hochwertige Objekte des überdurchschnittlichen Segments.“ Der Trend zurück in die Stadt bei Singles und älteren Menschen hält damit ungebrochen an und wird erfreulicherweise ergänzt durch eine in den letzten zwei Jahren wieder gestiegene Nachfrage von Familien mit Kindern nach Wohnraum in der Innenstadt. Umso betrüblicher ist es allerdings, dass es nach wie vor schwierig ist diese Nachfrage zu befriedigen.

Zu den beliebtesten Einfamilienhaus-Standorten gehören nach wie vor die Wohnlagen rund um „Killesberg“ und „Bopser“, aber auch Sillenbuch, Riedenberg, Frauenkopf, Degerloch und Sonnenberg sowie Teile von Möhringen. Immer begehrter sind die Gebiete um Vaihingen und Botnang. Bei Eigentumswohnungen stehen nach wie vor die Innenstadtgebiete wie das Heusteigviertel und der auch mittlerweile bundesweit bekannte Stuttgarter Westen hoch in der Gunst der Nachfrager.

Bei Kaufentscheidungen ist, so Erich Hildenbrandt, Ehrenmitglied des IVD, „festzu-stellen, dass einerseits immer mehr gerechnet wird, anderseits das subjektive ‚Gefallen‘ der Immobilie immer wichtiger wird. Dies gilt bei Kauf wie bei Miete.“

Hier geht, wie Hildenbrandt betont, je nach Zielgruppe die Schere zwischen „Discount“ und „Exklusivität“ auseinander.

Weiter ist, so Prof. Kippes, am Markt zu beachten, dass die Preise stärker und schneller steigen als es die Kaufinteressenten wahrhaben wollen. Vielfach wurde hier, so die Einschätzung des IVD, schon der günstigste Kaufeinstiegszeitpunkt klar verfehlt, auch wenn die Konditionen derzeit immer noch interessant sind.

Die gute Infrastruktur der Stadt spielt eine sehr bedeutende Rolle bei den Käufern. Preise für Eigentumswohnungen im überdurchschnittlichen Segment ziehen an, in durchschnittlichen Lagen sind die Preise eher stabil. Der Quadratmeterpreis für Ei-gentumswohnung in Stuttgart liegt üblicherweise zwischen 1.300 €/m² und 4.600 €/m². Die Wohnung in einer Spitzenlage und bei der besten Ausstattung kann hierbei in Einzelfällen schon deutlich über 6.600 €/m² kosten. Die Preisschere für Eigentumswohnungen in den bevorzugten bzw. weniger bevorzugten Lagen bewegt sich immer weiter auseinander.

Zu erheblichen Angebotsengpässen kommt es, so Prof. Kippes, in Stuttgart vor al-lem bei preisgünstigen, familiengerechten Objekten. Je nach Lage und Ausstattung bezahlen die Mieter zwischen 6,30 €/m² und 12,00 €/m² im einfachen Segment und bis zu 15,00 €/m² im überdurchschnittlichen Segment.

Wegen des knappen Angebotes ist, wie Kippes anmerkt „in nächster Zeit mit einem weiteren deutlichen Anstieg der Mieten zu rechnen. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig die Angebotsseite auf dem Mietmarkt zu stärken. Hierbei ist festzustellen, dass der klassische „kleine“ Kapitalanleger, der ein, zwei oder mehr Wohneinheiten als Kapitalanlage oder Altersvorsorge besitzt, sich deutlich ausgedünnt hatten; in den letzten Jahren kehrte er jedoch verstärkt zurück.“ Durch die angestiegenen Inflationszahlen ist das Bewusstsein für Immobilien als Anlage extrem gestärkt wor-den.

Im Jahr 2007 kam es in Baden-Württemberg zu deutlich steigenden Immobilienum-sätzen; dies erreichten einen Wert von 24,7 Mrd. €. Das ist im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung um 6,3 %.

Die Marktsituation ist in nahezu allen Regionen Baden-Württembergs auf einem relativ günstigen Preisniveau. Gleichzeitig gibt es noch eine gute Objektauswahl und relativ günstige Finanzierungskonditionen. Diese Konstellation wird dem Markt auch in 2008 deutlich Impulse geben.

Trotz nach wie vor großer Nachfrage liegt das Investmentvolumen im 1. Quartal 2008 deutlich unter dem der Vorjahre. Zum einem liegt das am Mangel an guten Objekten, zum anderen aber auch an der Zurückhaltung bei einigen Investoren, da diese stark interessiert sind, es aber schwieriger ist eine adäquate Finanzierung zu erhalten. Gleichzeitig muss berücksichtigt werden, dass in dem Vorjahren Rekord-werte erreicht wurden.

Die Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen in Baden-Württemberg sind seit Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau. So wurden im Jahr 2007 insgesamt 23.612 Wohnungen genehmigt. Das sind 9.788 Baugenehmigungen oder 29,3 % weniger als im letzten Jahr.

Die Zahl der Baufertigstellungen in Baden-Württemberg ist im Jahr 2007 ebenfalls gesunken. So wurden insgesamt 29.543 Wohnungen fertig gestellt. Das sind 3.763 Fertigstellungen oder 11,3 % weniger als im Vorjahr.

Die Tatsache, dass im Jahr 2007 deutlich mehr Wohnungen gebaut worden sind als genehmigt, lässt, so Prof. Kippes befürchten, dass die Schere zwischen Wohnungsbedarf und -angebot noch weiter auseinandergehen wird. Extrem ist dies in Stuttgart, da hier in den letzten drei Jahren mehr fertig gestellt wurde als geneh-migt. 2007 war in der Region Stuttgart die Entwicklung identisch.

Auch für die nächsten 10 Jahre besteht, laut Bürgermeister Föll, keine Chance den benötigten Bedarf in den nächsten Jahren durch Neubau zu decken, da die benötigten Bauplätze weder vorhanden sind noch kurzfristig ausgewiesen werden kön-nen.

Sowohl bei den Baugenehmigungen als auch bei den Baufertigstellungen kam es in Stuttgart im Jahr 2007 zu einem deutlich Rückgang. So ging die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 22,6% auf insgesamt nur noch 1.026 zurück. Die Zahl der Baufertigstellungen lag bei 1.063 Wohnungen. Die Veränderung zum Vorjahr betrug -22,0 %. Als Bedarf für die Wohnungsbautätigkeit geht der IVD aber von ca. 3.000 Wohnungen aus. Vergleicht man die Werte mit 1997 so gingen die Baufertigstellungen im 10-Jahres-Vergleich sogar um 49,5% zurück.

Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in der Region Stuttgart ist wesentlich höher als im Stadtkreis Stuttgart. Die höchste Bautätigkeit verzeichnete 2007 der Landkreis Ludwigsburg. Seit dem Jahr 1999 verzeichnet Stuttgart ununterbrochen positive Wanderungssalden. Im Jahr 2007 lag die Nettozuwanderung bei 2.754 Personen

Weiter ist eine zunehmende Singularisierung festzustellen. Bis auf Ulm machen in allen untersuchten Baden-Württembergischen Großstädten die Einpersonenhaus-halte inzwischen mehr als 50 % aller Haushalte aus. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Stuttgart nahm in den letzten Jahren ab. So lebten statistisch gese-hen im Jahr 1992 in Stuttgart 1,99 Personen in einem Haushalt. Bis 2006 sank die Zahl auf 1,91 Personen pro Haushalt. Sinkende Haushalsgrößen führen grundsätzlich zu einem deutlichen Anstieg der Wohnfläche pro Person.

Der Städtereport Stuttgart 2007/2008 informiert über Tendenzen am Markt und weist Immobilienpreise für Wohnimmobilien zum Kauf und zur Miete sowie für Gewerbe – und Renditeobjekte aus. Er kann beim IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH, Gabelsbergerstr. 36, 80333 Mün-chen, Tel. 089/29 08 20-21 bezogen werden.