Grundsätzlich kam es im Jahr 2007 zu einem kräftigen Anstieg der Immobilienum-sätze. Das auf der Basis des Grunderwerbsteueraufkommens der Finanzbehörden errechnete Immobilientransaktionsvolumen betrug im Jahr 2007 in Bayern 32,7 Mrd. €. Dies sind, so IVD Vorstandmitglied Günter Gültling, etwa 3,4 Mrd. € oder 11,6 % mehr als im Vorjahr. „Seit 1990“, so Gültling, „ist das der höchste Immobi-lienumsatz in Bayern."

Noch im Jahr 2005 hatten die Immobilienumsätze einen deutlichen Rückgang zu verzeichnen und lagen mit 24,0 Mrd. € nur noch knapp über dem Wert von 1991. Der Wirt-schaftsaufschwung mit steigenden Wohnimmobilienpreisen aber auch die wachsende Dy-namik am Gewerbeimmobilienmarkt trug zu einem ganz erheblichen Umsatzwachstum in den letzten beiden Jahren bei.

Wie schon im vergangenen Jahr hatten große Transaktionen im Investmentbereich einen hohen Anteil am Umsatzgeschehen. Dazu haben sowohl die Verkäufe von Bürotürmen und Bürokomplexen als auch Paket-Verkäufe im Wohnungsbereich beigetragen.

Angesichts der sich immer stärker abzeichnenden steigenden Zinsen und der wachsenden Besorgnis über die Inflationsrate, die gerade die 3,5 % erreicht hat, erwartet der IVD merk-liche Impulse für den Immobilienmarkt.

München nimmt nach wie vor die Preisführerschaft unter den bayerischen Großstädten ein. Die Preise liegen weiterhin auf hohem Niveau, alle Objekttypen und Wohnwerte ent-wickelten sich tendenziell steigend. Am deutlichsten steigen hier die Preise für den Geschossbaugrund (guter Wohnwert, +13,7 %).

Die Rückgänge im Bayerntrend betrafen hierbei in erster Linie Südbayern und dort wiederum „das flache Land“ bzw. kleinere Gemeinden, während die Immobilienpreise in Nordbayern stabil tendierten; hier waren in den letzten Jahren auch nicht so deutliche Anstiege wie in Südbayern zu verzeichnen. In den bayerischen Großstädten tendierten die Preise zumeist stabil bzw. leicht steigend.

Während die Preise in den Jahren 2003 bis Frühjahr 2005 bayernweit noch rückläufig waren, stabilisierten sich die Preise im Laufe des Jahres 2005. Im Herbst 2005 wiesen die Bayernwerte zum Teil deutliche Preissteigerungen zwischen +2,4 % und +5,6 % aus. Hier waren nur die Eigentumswohnungen aus dem Bestand noch marginal rückläufig.

Bereits im Frühjahr 2006 bestätigt sich der kräftige Schub nach oben. Er reicht von +/-0,0 % für Eigentumswohnungen aus dem Bestand bis +10,8 % für den Baugrund für Ein-familienhäuser. Im Herbst 2006 setzte sich der Aufwärtstrend fort. Die Tendenz lag zwischen +4,3 % für den Baugrund von Einfamilienhäusern und -1,6 % für neu gebaute Ei-gentumswohnungen. Der Bayern-Trend im Jahr 2007 wies weitere Zuschläge bei allen Objekttypen - wenn auch schon abgeschwächt - nach.

Im bayerischen Durchschnitt gaben im Frühjahr 2008 sowohl die Baugrundpreisen für Ein-familienhäuser (gute Wohnlage, -4,9 %), als auch die Preise für Geschossbaugrund (gute Wohnlage, -5,2 %) erstmals seit dem Herbst 2005 wieder nach. Die Preisrückgänge für den guten Wohnwert sowohl bei freistehenden Einfamilienhäusern (-3,7 %), als auch für Doppelhaushälften (Bestand, -1,5 %) und für Reihenmittelhäuser (Bestand, -3,2 %) lagen noch unter denen für Baugrundpreise.

Auch bei den 3-Zimmer-Eigentumswohnungen mit 70 m² ist der Bayern-Trend wieder rückläufig; -3,1 % bei den Bestandsobjekten, guter Wohnwert. Die neu gebauten Eigentumswohnungen blieben stabil.

Während Südbayern für alle Objekttypen und durch alle Wohnlagen bzw. -werte rückläuflige Preise verbuchte werden (zwischen -9,0 % für den Geschossbaugrund und -2,6 % für Doppelhaushälften aus dem Bestand), tendieren die Preise für die verschiedenen Objekt-typen in Nordbayern nicht einheitlich. Hier gibt es im Frühjahr 2008 Rückgänge zwischen -5,2 % (Eigentumswohnungen aus dem Bestand) und +6,6 % für den Geschossbaugrund.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends, bezogen auf das Frühjahr 2008:

• Die hohen Baugrundpreise dämpfen das Marktgeschehen in München und den bayerischen Großstädten. Ein Baugrundanteil von rd. 64 %, wie er etwa in München zu verzeichnen ist, bedeutet, dass ein Bauherr fast zwei Drittel der gesamten Kosten für den Baugrund investieren muss. In einem durchschnittlichen Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus, guter Wohnwert, in München von 725.000 € sind immerhin 462.000 € für den Baugrund enthalten. Das Budget für die eigentliche Bebauung liegt in München somit bei rd. 36 %.Keine der bayerischen Großstädte verzeichnete im Frühjahr 2006 einen Kostenanteil von weniger als 50,0 % für den Baugrund.

• In Bayern lag der Preis für neu gebaute Eigentumswohnungen im Frühjahr 2008 im Schnitt stabil bei 2.363 €. Trotzdem sind Neubauobjekte mit gutem Wohnwert noch rd. 42 % teurer als Wohnungen aus dem Bestand. Es zeigt sich allerdings, dass mit auf-steigendem Wohnwert der Preisunterschied zwischen Bestands- und Neubauobjekten abnimmt. Damit zeigt sich wieder einmal mehr, wie wichtig die Lage eines Objektes ist. Objekte in sehr guten Lagen und mit entsprechender Ausstattung verlieren im Ver-gleich zu Objekten in weniger guten Lagen und geringerer Ausstattung prozentual weniger von ihrem Neubaubonus.

• Aufgrund des Wegfalls der Eigenheimpauschale und der Mehrwertsteuererhöhung ist es im vergangenen Jahr zu starken Einbrüchen bei der Bautätigkeit auf dem Wohnungsmarkt gekommen. Im Jahr 2007 wurden in Bayern insgesamt 16.877 Ein- und Zweifamilienhäuser genehmigt. Das sind 8.897 Baugenehmigungen oder 34,5 % weniger als im letzten Jahr.

• Die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern im Jahr 2007 ist ebenfalls gesunken. So wurden insgesamt 22.001 Ein- und Zweifamilienhäuser fertig gestellt. Das sind 3.195 Fertigstellungen oder 12,7 % weniger als im Vorjahr.

• Im Mai 2008 gab die deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen für März 2008 heraus . Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz bei 4,88 %. Dieser Wert ist im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen (Februar 2007: 4,76 %).

Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von über 1 bis 5 Jahren nahm ebenso leicht zu. Der Zinssatz betrug im März 2008 5,01 %, im Vorjahresmonat lag er bei 4,99 %.

Seit Anfang des Jahres 2006 steigen die Wohnungsbaukredite kontinuierlich an. Im Dezember 2006 konnte jedoch ein kurzfristiger Rückgang der Zinshöhe verzeichnet werden. Darauf folgend hat sich der Anstieg bei den Bauzinsen weiter fortgesetzt. Die höchsten Werte der letzten zwei Jahre wurden im III. Quartal 2007 erreicht. Der Jahresanfang 2008 präsentierte sich mit einem deutlichen Rückgang der Bauzinsen insbesondere mit anfänglicher Zinsbindung von über 10 Jahren.

Die im Jahr 2006 teilweise schwankende inverse Zinsstruktur (d. h. kurzfristige Finan-zierungen waren günstiger als langfristige) ist inzwischen zum normalen Bereich zu-rückgekehrt. Das deutet darauf hin, dass die Banken von einem langfristigen Anstieg der Zinsen ausgehen. Immobilienkäufer sollten sich daher jetzt rasch das noch niedrige langfristige Zinsniveau sichern.

Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit der kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung lag im März 2008 vorläufig bei -0,13 Prozentpunkten. Daraus folgt: Bei der Entscheidung für einen Darlehen ist eine langfristige Zinsbindung einer kurzfristigen vorzuziehen.

• Laut dem Gutachterausschuss der Stadt München lag die Anzahl der Vertragsabschlüsse bei Baugrundstücken für Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser im 1. Quartal 2008 auf Vorjahresniveau.

Bei den Baugrundstücken für Geschossbauten hingegen war die Zahl der Kaufverträge rückläufig. In den ersten drei Monaten 2008 wurden nur etwa ein Viertel der Flächen vom Vorjahreszeitraum veräußert. Besonders gefragt sind Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau. Hierbei ist festzustellen, dass der Trend zum „Erlebniswohnen“ stark zunimmt.

Bei bebauten Grundstücken lagen die Vertragsabschlüsse und die Umsätze bei Einfa-milienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser nahezu auf gleichem Niveau wie im Vorjah-reszeitraum. Der Anteil an Neubauobjekten lag bei 30 % und ist somit um 8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Auch bei den Eigentumswohnungen wurden im 1. Quartal 2008 6 % weniger Kaufverträge registriert als im 1. Quartal 2007. Allerdings lag der Geldumsatz nur 3 % unter dem Vorjahreswert. Hier ist festzustellen, dass die Preise in guten Wohnlagen höher sind, als in durchschnittlichen Lagen. Entscheidendes Nachfragekriterium sind hierbei immer mehr hochwertige Wohnviertel, speziell in attraktiver Innenstadtlage.