Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass Mietinteressenten bei einer Wohnung, die hundert Jahre oder älter ist hinsichtlich der abwertenden Kriterien ganz andere Maßstäbe zugrunde legen wie etwa bei einer Wohnung von 1970. Dies wird aber in dem Mietspiegel so nicht herausgearbeitet. Gerade bei einer Altbauwohnung mit einfacher Ausstattung ist beispielsweise fast nirgendwo ein Aufzug vorhanden. Dabei etwa von stark abwertenden Merkmalen zu sprechen und einen entsprechenden starken Abschlag zu machen, ist nicht sinnvoll, denn „hier ist es eben Standard, dass kein Aufzug vorhanden ist; vielmehr ist er eine sehr seltene Ausnahme, die dann ein Aufwertungsfaktor sein müsste.“

Weiter fehlen im Stuttgarter Mietspiegel wichtige aufwertende Kriterien, die von großer Marktbedeutung bei Anmietungsentscheidung sind. Diese sind, so Prof. Kippes, etwa „ein ansprechender Ausblick von der Wohnung, alle Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, eine perfekte Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Die tägliche Arbeit von Immobilienunternehmen zeigt, dass gera-de diese Kriterien auch von großer Bedeutung sind und sich in erheblichem Umfang auf die Mietpreisbereitschaft potenzieller Mieter auswirkt; daher dürfen sie im Miet-spiegel auch nicht unter den Tisch fallen.“

Zudem wird die Arbeit mit diesem Mietspiegel durch unscharfe Definition unnötig erschwert. So wird etwa bei den stark abwertenden Merkmalen von „Wohnung mit Einzelöfen“ gesprochen, ohne dass hier hervorgeht, ob es sich um Kohle-, Gas- oder Elektroeinzelöfen handelt, obwohl die Relevanz dieser Heizungsformen für den Mieter höchst unterschiedlich ist. Bei den leicht abwertenden Merkmalen wird von Sanitärausstattung mit „nur Dusche oder Badewanne“ gesprochen. Dies würde bedeuten, dass eine Wohnung, die nicht über beides verfügt, einen Abwertungsfak-tor erhält; ein derartiges Vorgehen ist, so Kippes, für den Markt untypisch und gegen die Markt-Usancen.

Bei der Eingruppierung in sehr einfache bis sehr gute Ausstattung wird jeweils von einer bestimmten Zahl abwertender bzw. stark abwertender Merkmale ausgegangen. Hierbei wird im Bericht nicht klar herausgearbeitet, ob saldiert wird, d.h. inwieweit etwa ein stark abwertendes Merkmal durch ein stark aufwertendes Merkmal ausgeglichen wird oder ob dies grundsätzlich nicht möglich ist. Dies ist ein zentraler Punkt der klar herausgearbeitet werden sollte. Weiter ist in der Definition nicht näher erläutert, was unter einer dunklen bzw. hellen Wohnung zu verstehen ist. Auch hier gibt es mangels Beschreibung der Situation, die diesen Belichtungskriterien zugrunde gelegt wird. Damit ergeben sich ganz erhebliche Unschärfebereiche, die später nur zu unnötigem Streit zwischen den Parteien oder vor Gericht führen.

Der IVD weiß, dass es schwer ist, die Kriterien für einen Mietspiegel festzulegen. Auch bei der Lage ist es sicherlich nicht leicht, denn die beliebtesten und oft auch teuersten Lagen in klassischen Altbaugebieten wie im Stuttgarter Westen, dem Heusteiggebiet oder dem Lehenviertel bieten nicht unbedingt grüne Umgebung und lockere Bebauung. Der IVD empfiehlt aber, dass angesichts der großen rechtlichen Bedeutung des Mietspiegels, die Definitionen möglichst exakt sind, sinnvolle Altersklassen gebildet werden, die Abschlagsfaktoren sich am unterschiedlichen Alter und spezifischen Gegebenheiten der Gebäude orientieren und dass auch wesentliche Aufwertungskriterien, die bis dato noch fehlen, einbezogen werden.