Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; das Gesetz sehe einen darüber hinaus gehenden Zuschlag nicht vor. Dies lasse sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Die jeweiligen Marktverhältnisse bilden insoweit den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung, nichts anderes.

Der verlangte Zuschlag orientierte sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom BGH angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) könne keine andere Entscheidung rechtfertigen.

Die Vermieter können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, da eine durch Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann vervollständigt werden darf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung biete.

Diese Voraussetzungen seien nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung habe der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintrete, stelle dies eine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Der Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete könne auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§313 BGB) gestützt werden. Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage bestehe dann kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen habe, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko einer Unwirksamkeit von Formularklauseln habe gemäß § 306 Abs. 2 BGB stets derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Das bedeute im konkreten Fall, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat.

Es bedarf keiner Vertiefung, dass die rigide Rechtsprechung des BGH nicht dazu beiträgt, Wohnraum zu schaffen und/oder – als Geldanlage – zu erwerben.

An den Wegfall der Geschäftsgrundlage kann man durchaus denken, weil die meisten Mietspiegel bei der Monatsgrundmiete berücksichtigten, dass der Mieter die regelmäßig anfallenden Renovierungskosten zu tragen hat. Mit dem Zuschlag verlangt er nichts anderes, als eine Angleichung an die Vergleichsmiete.

Andererseits kann eine rigorose Entscheidung des BGH auch durchaus geeignet sein, den Blick des Vermieters, zumindest für die Zukunft, zu schärfen. Wenn der Vermieter der BGH-Rechtsprechung angepasste Formularverträge verwendet ist er auf der sicheren Seite.

Im Übrigen werden die Vermieter, um der Gefahr eventueller Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu begegnen, dies von vornherein bei der Preisgestaltung berücksichtigen und die eventuelle Belastung bei Auszug hierdurch „ansparen“. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass dies in Ballungszentren die Bereitschaft von Investoren reduziert Mietwohnungen zu schaffen obwohl diese dringend gebraucht werden.