PN 98 - Höchste Mietzuwächse in Mittelstädten mit 50.000-100.000 Einwohnern in Bayern, speziell in Aschaffenburg und Neu-Ulm

18.12.2017 IVD-Mietmarktbericht: Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen geht in München noch weiter auseinander

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 18.12.2017 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Herbst 2017“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden. "Mittelgroße Städte, speziell Aschaffenburg und Neu-Ulm verzeichnen aktuell", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. "höchste Wohnungsmietenzuwächse mit +12,2 % und +10,7 % gegenüber Frühjahr 2017."

"Die Zuwächse auf dem bayerischen Mietwohnungsmarkt im Halbjahresvergleich liegen bei allen Objekttypen auf etwa gleichem Niveau zwischen +2,0 % und +2,5 %", so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer. "Mit +2,5 % sind im Herbst 2017 die Reihenmittelhäuser/Bestand", so der Ehrenvorsitzende des IVD Süd Dipl.-Kfm. Johannes Schneider", am stärksten gestiegen, gefolgt von den Altbauwohnungen mit +2,4 %. Mit jeweils +2,3 % schließen sich Doppelhaushälften (Bestand) und Reihenmittelhäuser (Neubau) an". Die Wohnungsmieten für Bestand- und Neubauobjekte legten im gleichen Betrachtungszeitraum gleichermaßen um +2,1 % zu. Neugebaute Doppelhaushälften verzeichneten im Herbst 2017 einen Anstieg von 2 %.

"In den letzten 10 Jahren verteuerten sich die Mieten in Bayern um mehr als ein Drittel", so Prof. Stephan Kippes, "für Altbauwohnungen nominal um +38 %, für Bestandswohnungen um +39 % und für Neubauwohnungen um +35 %". Die Mieten für Reihenmittelhäuser/Bestand stiegen um +38 % und für Reihenmittelhäuser/Neubau um +42 % an. Für Doppelhaushälften lag der Zuwachs bei Bestandsobjekten bei +42 % und bei Neubauobjekten bei +41 %. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

Oberbayern

Der Mietwohnungsmarkt in Oberbayern verzeichnet ähnliche Mietenzuwächse wie vor einem halben Jahr im Frühjahr 2017. Die Anstiege belaufen sich bei Altbauwohnungen auf +1,9 %, Bestandswohnungen und Neubauwohnungen jeweils auf +2 %.

Bei den Häusern zur Miete ist zu beobachten, dass Bestandsobjekte etwas stärker steigen als Neubauobjekte. Für Reihenmittelhäuser aus dem Bestand bedeutet das im Herbst 2017 einen Anstieg von +2,4 % und für Doppelhaushälften der gleichen Kategorie +2,5 %. Im Neubaubereich legen beide Objekttypen gleichermaßen +2 % zu.

München

Entgegen dem bundesweiten Trend verzeichnet die Region München kontinuierlich steigende Einwohnerzahlen. Der Druck auf dem Münchner Wohnungsmarkt ist enorm, denn der bayerischen Landeshauptstadt gehen zunehmend die Flächen aus. Zwar wurden die Ausweichmöglichkeiten in den Umlandgemeinden in den vergangenen Jahren deutlich intensiviert, dennoch ist das Flächenpotenzial auch da nur begrenzt vorhanden, bzw. wird teilweise nur restriktiv für die Wohnbebauung genutzt.

München ist durch weiter steigende Mietenzuwächse gekennzeichnet. Im Wohnungsmarkt weisen im Herbst 2017 die Bestandsobjekte mit +3,2 % erneut die höchsten Anstiege auf, gefolgt von Neubauwohnungen mit +2,3 %. Für Altbauwohnungen fällt der Mietenzuwachs mit +1,2 % vergleichsweise gering aus.

Besonders Häuser zur Miete legen gegenüber der Erhebung von vor einem halben Jahr noch einmal deutlich zu. Für Reihenmittelhäuser liegt die angesetzte Miete höher als im Frühjahr 2017. Für Bestandsobjekte müssen im Herbst 2017 +2,5 % und für Neubauobjekte +3,1 % mehr an Miete aufgebracht werden. Ebenfalls steigend ist im Herbst 2017 die Miete für Doppelhaushälften: Bestandsobjekte +2,9 % und Neubauobjekte +2,8 %.

Im Gegensatz zum Bayerntrend entkoppeln sich die Mieten in München immer stärker von den Kaufpreisen, was auf den überproportional starken Anstieg der Kaufpreise gegenüber den Mieten zurückzuführen ist.

Entwicklung in ausgewählten bayerischen Städten

Die stärksten Zuwächse in Bayern verbuchen tendenziell die Großstädte Fürth und Regensburg sowie die Mittelstädte Aschaffenburg, Bamberg und Neu-Ulm. Ebenso tragen die Landeshauptstadt München und deren Umlandgemeinden maßgeblich zu den Mietzuwächsen in Oberbayern bei.

Augsburg

Durch das geringe Angebot an Bestands- und Neubaumietobjekten stellt sich der Mietmarkt bei Häusern unverändert als Vermietermarkt dar. In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neuvertragsmieten festzustellen. Im Herbst 2017 verzeichnen auch Altbau-, und Bestandswohnungen Mietenzuwächse.

Bayreuth

Der Mietmarkt in Bayreuth ist durch das fehlende Angebot an 3- und 4-Zimmer-wohnungen in Innenstadtnähe im Bereich unter 8 €/m² Kaltmiete geprägt. Das Mietangebot ist vor allem zum Semesterbeginn, also in den Monaten April und Oktober sehr angespannt. In den letzten Jahren sind einige Studentenwohnheime fertiggestellt worden, was den Mietmarkt etwas entlastet hat.

Nürnberg

Wie in allen Großstädten steigen auch in Nürnberg die Wohnungsmieten, jedoch nicht in gleicher Höhe wie in anderen Städten und auch nicht in gleicher Relation wie die Kaufpreise. Generell ist der Nürnberger Mietmarkt daher nicht als überhitzt zu bezeichnen. Preissteigerungen werden in der Regel beim Mieterwechsel in moderatem Rahmen vorgenommen. Mit hoher Priorität betreibt die Stadt die Entwicklung von vier großen Wohnbaugebieten, in denen künftig über 4.000 Wohnungen neu entstehen werden.

Regensburg

Die Situation am Regensburger Mietmarkt ist insbesondere in den innenstädtischen Lagen angespannt. Die hohe Nachfrage strahlt zunehmend auch auf die Stadtrandgemeinden aus. Bei Häusern zur Miete ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ausgeglichen. Im Herbst 2017 weisen im Mietensektor alle Objekttypen einen Anstieg auf. Dabei verzeichnen Altbauwohnungen (guter Wohnwert) mit +8,6 % den stärksten Mietenzuwachs.

Würzburg

Der Mietwohnungsmarkt in Würzburg wird sehr stark durch die große Anzahl von Studenten im Stadtgebiet beeinflusst. Zum Semesterbeginn kommt es zu Engpässen im Bereich von 1- bis 3-Zimmerwohnungen. Durch das Bilden von Wohngemeinschaften durch Studenten werden auch regelmäßig 3- und 4-Zimmer-wohnungen nachgefragt. In diesem Segment stehen die Studenten in direkter Konkurrenz zu Familien, die auch in zentralen Lagen nach entsprechendem Wohnraum suchen. Insbesondere Wohnungen mit einfacher Ausstattung erzielen durch die Vermietung an Wohngemeinschaften überdurchschnittliche Mieteinnahmen.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Markt-forschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 16.024 €/Einwohner, steigt dieser Wert bis 2017 um +53 % auf 24.600 €/Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nehmen in diesem Zeitraum um +55 % zu.
  • Im Zeitraum zwischen 1995 und 2017 legen die Mieten in München um rund +74 % zu. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte steigt in München um +40 %, d.h. hier nahm, relativ gesehen, die Mietbelastung ganz erheblich zu.
  • Einer Hochrechnung des IVD-Instituts zufolge wird die Zahl der Baugenehmigungen bayernweit bis Ende des Jahres 2017 rd. 64.000 betragen. Somit würden die Baugenehmigungen knapp unter dem Vorjahreswert liegen.
  • Zwischen Januar und August 2017 stieg in München die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +35,1 % an. Insgesamt wurden in den ersten acht Monaten 2017 7.433 Wohnungen genehmigt.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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Fax 089 / 22 66 23
E-Mail: presseivd-sued.net

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