PN 13 - Wohnraummiete

14.02.2017 Verwirkung einer fristlosen Kündigung?

§ 314 III BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund ist in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt, eine Anwendung des § 314 III BGB  somit ausgeschlossen. Die von Teilen der Literatur vertretene gegenteilige Auffassung verkennt die aus den Materialien ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zwar finden bei einer auf § 543 II BGB gestützten Kündigungserklärung die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, Anwendung. Die vom Berufungsgericht  beanstandete „Verzögerung“ der Kündigung erfüllt jedoch die Voraussetzungen der Verwirkung schon deshalb nicht, weil es – offensichtlich – an einem Umstandsmoment fehlt. Tragfähige Anhaltspunkte für ein Vertrauen der Beklagten, die Klägerin werde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.

BGH, Versäumnisurteil v. 13.07.2016 – VIII ZR 296/15 (LG Düsseldorf)

Persönliches Fazit: Der Ansicht, wonach § 314 III BGB neben den §§ 543, 579 BGB anwendbar ist, ist dogmatisch der Vorzug zu geben.

 

§ 314 I BGB lautet:

1. Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zur vereinbarten Kündigung oder bis zum Ablauf einer Beendigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

2.Besteht der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

3.Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlang hat.

§ 314 BGB findet sich im Untertitel 3 unter „Anpassung und Beendigung von Verträgen“, beginnend mit Artikel 313 BGB.

Die Bestimmungen der §§ 543, 579 BGB waren dem Gesetzgeber bereits bekannt, als § 314 BGB in das BGB eingefügt wurden. Bei § 314 BGB handelte es sich um einen Vorschlag der Schuldrechtskommission (Abschlussbericht S. 152).

§ 314 BGB knüpft an ähnlich gelagerte Fälle, insbesondere an §§ 626 und 723 BGB, wonach die rechtmäßige Geltendmachung innerhalb „angemessener Frist“ eine Grundausprägung von § 242 BGB (Treu und Glauben) darstellt und somit an eine Vorschrift mit Verfassungsrang anknüpft. Es ist nicht zu erkennen, warum etwa § 543 BGB gegenüber § 314 III BGB eine Sonderregelung darstelle und diese somit verdränge. § 543 BGB enthält keine Regelung, innerhalb derer das Recht auf fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund innerhalb angemessener Frist geltend zu machen ist. Hier schließt § 314 III BGB eine Regelungslücke. Dass daneben ein Recht auch noch verwirken kann, wenn zum Zeitmoment ein Umstandsmoment hinzutritt, ändert hieran nichts, sondern stellt lediglich dem Vermieter, z. B., ein weiteres Recht an die Seite. Allenfalls könnte man daran denken, dass § 314 III BGB die Verwirkung mit der Maßgabe verdrängt, dass zumindest nicht in allen Fällen ein Umstandsmoment gegeben sein muss. Nach alledem dürfte mehr dafür sprechen, § 314 III BGB neben §§ 543, 569 BGB für anwendbar zu halten. Auf die Gesetzesmaterialien zurückzugreifen erscheint wenig naheliegend, wenn die grammatikalische und vor allem auch die systematische Auslegung eine Anwendbarkeit nebeneinander geradezu nahelegt.

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