PN 49 - Begründung der Eigenbedarfskündigung

06.07.2017 Der Vermieter begründet eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreichend, wenn er die Person angibt, für die er die Wohnung benötigt, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kämen.

BGH, Urt. v. 15.03.2017 – VIII ZR 270/15

Zum Sachverhalt:

Der Kläger eines Drei-Familien-Hauses hatte die Wohnung im Erdgeschoss seit 1997 an die Beklagten vermietet. Er selbst bewohnt mit seiner Familie die Wohnung im 1. OG und hatte die Wohnung im Dachgeschoss bis 2010 an einen Dritten vermietet, welche seitdem leer steht. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis über die Erdgeschosswohnung wegen Eigenbedarfs. Im Kündigungsschreiben führte er aus, er wolle die Wohnung im Erdgeschoss mit der 1. OG zusammenlegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der 2 jährigen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 m² großen Ankleideteil des Schlafzimmers untergebracht sei, ein eigenes und größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung im 1. OG sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen. Die Mieter wandten gegen die Kündigung ein, dass diese keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Vermieter enthalte.

Aus den Gründen:

Die Begründung ist ausreichend! Der BGH stellt klar, dass die Kündigung formell wirksam ist. Er führt unter Bezugnahme auf seine ständige Rechtsprechung aus, dass es für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung genüge, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dementsprechend seien bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt. Ausführungen zu möglichen Alternativen zur Deckung des Wohnbedarfs seien entbehrlich, weil das Kündigungsschreiben nicht dazu diene, dem Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Im vorliegenden Fall komme hinzu, dass den Mietern die räumlichen Verhältnisse im Haus bekannt seien. Es verstehe sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände, nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben genannt werden müssten.

Praxishinweis:

Der BGH verfolgt seinen Weg weiter und weist die Instanzgerichte bei der Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung in die Schranken. Diese hatten in der Vergangenheit die Anforderungen an die Wirksamkeit einer solchen immer weiter in die Höhe geschraubt und für die vorliegende Sachverhaltskonstellation die Auffassung vertreten, dass der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben darlegen müsse, ob ihm anderweitig Wohnraum zur Verfügung stünde und warum dieser nicht zur Deckung seines Wohnbedarfs geeignet sei. Dieser Auffassung hat der BGH nun eine klare Absage erteilt.

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