PN 44 - Rücktrittsrecht des Käufers bei 2 Jahre älterem Haus als angegeben

 

26.06.2017 Abweichungen des Baujahres sind erheblich, da das Baujahr für die Ermittlung des Verkehrswerts wegen der tatsächlichen Restnutzungsdauer entscheidend ist. Dem Käufer steht daher ein Rücktrittsrecht vom Grundstückskaufvertrag zu, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr als vereinbarte Beschaffenheit auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich 2 Jahre früher als angegeben bezugsfertig hergestellt war.

OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017 – 22 U 82/16

Zum Sachverhalt:

Die Parteien vereinbarten im notariellen Kaufvertrag über ein Wohnhaus: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahre 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist.“ Die Käufer fanden im Anschluss heraus, dass das Haus tatsächlich bereits 1995 errichtet wurde und verlangen nun die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Aus den Gründen:

Die Käufer haben Recht! Das Baujahr des Hauses „1997“ stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag dar. Die Aufnahme des Baujahrs ist nämlich nicht als bloße Wissenserklärung des Verkäufers zu sehen, sondern sollte erkennbar Rechtsfolgen auslösen: Die Käufer sollten sich darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Stand des vereinbarten Baujahrs entspricht, während der Verkäufer keine Haftung für einen Baustandard späterer Zeit übernehmen sollte. Nachdem das Haus 2 Jahre älter war als vereinbart, war es mit einem Sachmangel behaftet. Der Altersunterschied ist auch nicht unerheblich. Die Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre hat in jedem Fall Auswirkungen auf die Berechnung des Verkehrswerts des streitgegenständlichen Hauses in einem die bloße Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bestandsgebäudes ist für die Ermittlung des Verkehrswerts ein wesentlicher Bewertungsfaktor, sowohl für die Berechnung nach dem Sachwert- als auch nach dem Ertragswertverfahren. Die Käufer konnten daher vom Kaufvertrag zurücktreten und die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen.

Praxishinweis:

Werden Angaben zum Kaufobjekt im Kaufvertrag gemacht, so müssen diese richtig sein! Andernfalls droht die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

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