PN 38 - Vereinbarter Haftungsausschlusses beim Immobilienkauf

31.05.2017 Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.

Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst.

BGH, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15

Zum Sachverhalt:

Die Verkäufer bewarben zunächst im Internet ihr Einfamilienhaus mit „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet ..." und verkauften es schließlich mit notariellem Vertrag unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Das Gebäude war 1999/2000 am Standort einer ehemaligen Scheune unter Einbeziehung einer alten Außenwand errichtet worden. Die Käufer verlangen nun vom Verkäufer Schadensersatz wegen der von einem Sachverständigen festgestellten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit dieser Wand. Das OLG hat die Verkäufer teilweise zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet und ihre Verpflichtung zum Ersatz weitergehenden Schadens festgestellt. Dagegen wenden sich die Verkäufer mit der Revision zum BGH.

Aus den Gründen:

Die Verkäufer haben Erfolg! Der BGH hebt die Entscheidung des OLG auf und verweist den Rechtsstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück. Angaben in einem Exposé, so der BGH, können beim Kauf eine Beschaffenheit darstellen. Dies gilt jedoch nicht beim Immobilienkaufvertrag. Hier zählt allein, was in der Notarurkunde steht. Allerdings trifft den Verkäufer, der eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt macht, eine Aufklärungspflicht, andernfalls er den Umstand arglistig verschweigt. Subjektiv ist für arglistiges Verhalten jedoch Kenntnis von den Umständen nötig, die den Mangel begründen. Zumindest muss der Verkäufer diesen für möglich halten und zugleich wissen oder wenigstens damit rechnen und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht zum vereinbarten Preis abgeschlossen hätte. Danach handelten die Verkäufer nur dann arglistig, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus und den damit verbundenen bautechnischen Nachteilen hatten oder zumindest für möglich hielten, dass deshalb ein durchschnittlicher Käufer die Angabe im Internet für unzutreffend hält. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit einer Bauausführung beauftragt hat, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen darf. Der Käufer ist für sämtliche Voraussetzungen der Arglist des Verkäufers darlegungs- und beweispflichtig.

Praxishinweis:

Wollen sich Käufer auf Internet- oder Prospektangaben oder sonstige Äußerungen des Verkäufers über die gebrauchte Immobilie verlassen, müssen diese Merkmale nach der Entscheidung des BGH als Beschaffenheitsvereinbarung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen sein. Ansonsten steht beim Kauf einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung entgegen. Es gilt damit nachwievor "gekauft wie gesehen“ und „Augen auf beim Immobilienkauf"!

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