PN 36 - Grundstückskaufvertrag: Vortäuschung einer Beschaffenheit rechtfertigt Vertragsrückabwicklung auch bei Mangelfreiheit

04.06.2018 Auch bei einem vollständigen und üblichen Gewährleistungsausschluss kann eine bewusst falsche Angabe im Exposé, egal ob auf Veranlassung des Verkäufers oder des Maklers eingefügt, auch dann zur Anfechtung des Kaufvertrags oder zum Rücktritt auf der Grundlage arglistiger Täuschung führen, wenn der verschwiegene oder kaschierte Zustand des Objekts objektiv gar nicht als Mangel zu bewerten ist.

BGH – Urteil vom 19.01.2018 – V ZR 256/16

Zum Sachverhalt:

Der klagende Käufer hatte von den Verkäufern ein Mitte der 50er Jahre errichtetes Wohnhaus nebst Grundstück zu einem Kaufpreis von 119.000 € erworben. Der von Verkäuferseite beauftragte Makler hatte im Exposé das Objekt näher beschrieben. Neben einer angegebenen Komplettsanierung enthielt die Beschreibung über das Gebäude die Angabe, dass das „Haus zudem unterkellert (trocken) ist“.

Die Verkäufer hatten vor Beginn der Vertragsverhandlungen im Keller des Hauses einen vom Bundesgerichtshof als „Verkaufslackierung“ bezeichneten Neuanstrich anbringen lassen. Der Käufer stellte einige Zeit nach Übergabe das Eindringen von Feuchtigkeit fest und begehrte mit der Begründung, er sei über die Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht worden, die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Im Verlauf des Rechtsstreits wurde ein Sachverständigengutachten erhoben, mit dem der gerichtlich bestellte Sachverständige feststellte, der Keller befinde sich in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Das Oberlandesgericht änderte auf der Grundlage dieser Feststellungen das in erster Instanz für den Kläger siegbringende Urteil dahingehend ab, dass der Käufer lediglich einen Schadensersatz in Höhe von 20.000 € erhalten sollte, mit der Begründung, der Käufer könne lediglich den Betrag verlangen, der zur Herstellung einer Feuchtigkeitsisolierung im Untergeschoss aufzuwenden sei. Das Berufungsgericht argumentierte, ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag ein besonderer Zustand des Kellers nicht vereinbart worden sei. Auch der im Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller habe keinen Eingang in den Vertrag gefunden.

Die hiergegen eingelegte Revision des Grundstückskäufers hatte vollen Erfolg.

Aus den Gründen:

Der Senat bestätigt zwar, dass die Parteien im Vertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, und deshalb ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB für das verkaufte Objekt nicht besteht. Denn der notarielle Kaufvertrag habe keinen Anhaltspunkt dafür enthalten, dass der Keller im Gebäude trocken sein sollte. Damit scheide grundsätzlich die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus, wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 08.11.2016 – V ZR 78/14 – festgestellt habe. Der Senat folgt auch der Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls trotz der auch vom Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Auch sei nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Keller nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit errichtet worden, als Kellerabdichtungen gegen Feuchtigkeit noch nicht zum Stand der Technik gehörten.

Das Berufungsgericht hat aber übersehen, dass gem. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob das Exposé vom Verkäufer selbst oder von dem vom Käufer beauftragten Makler stammt. Da das vom Makler erstellte Verkaufsexposé den ausdrücklichen Hinweis darauf enthält, dass der Keller trocken sei, habe der Käufer diese Beschaffenheit erwarten dürfen, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gerade nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Das Verkaufsexposé enthalte somit eine mit Kenntnis der Verkäufer aufgenommene falsche Tatsachenbehauptung über die Beschaffenheit des Gebäudes und erfülle damit den Tatbestand einer arglistigen Täuschung. Der Käufer habe deshalb gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die beklagten Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des Schadensersatzes.

Quintessenz der Entscheidung: Hätte das Maklerexposé im oben geschilderten Fall nicht die Angabe über den „trockenen Keller“ enthalten, wäre die Rückabwicklungsklage des Käufers gescheitert.

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