PN 41 - Immobilienkauf: Haftung für Angaben im Exposé!

25.06.2018 Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer ohne eine Beschaffenheitsvereinbarung erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.

Der Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.

BGH, Urt. v. 09.02.2018 – V ZR 274/16

Zum Sachverhalt:

Der Verkäufer bot mit einem Exposé ein 300 Jahre altes Objekt als „Luxusimmobilien“ an, die „nach dem neuesten Standard renoviert“ sei. Der Kaufvertrag enthält keine Vereinbarung über die Freiheit des Objekts von Feuchtigkeit bzw. zum baulichen Schutz vor Feuchtigkeit. Später zeigten sich erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen, da Horizontalsperren fehlten bzw. nicht ausreichend vorhanden waren. Der Käufer verlangt vom Verkäufer Schadensersatz für die erheblichen Kosten der Instandsetzung.

Aus den Gründen:

Mit Erfolg! Der Käufer gegen den Verkäufer hat Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung. Weil das Objekt nicht für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet war, haftet ihm ein Sachmangel an. Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören nämlich die Eigenschaften, die der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben in Exposé. In diesem wurde das Objekt als sanierte Luxusimmobilie beschrieben. Danach konnte der Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass das Objekt keine Feuchtigkeit aufweist und ausreichend gegen aufsteigende Feuchtigkeit geschützt ist. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag ausdrückliche Erwähnung findet, weil sich dies nicht im Wege der Auslegung ergibt, sondern aus dem Gesetz (§ 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB). Der Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie haftet für solche Mängel jedoch nicht, wenn er mit dem Käufer einen allgemeinen Haftungsausschluss vereinbar hat. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist nämlich ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er nur nicht für das Fehlen einer (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit gilt, hingegen schon für das Fehlen von Beschaffenheitserwartungen wie vorliegend.

Praxishinweis:

Der BGH bestätigt mit seiner Entscheidung, dass grundsätzlich nur das Inhalt des Immobilienkaufvertrages wird, was ausdrücklich in diesem beurkundet ist. Allerdings kann eine Beschreibung der Kaufsache im Exposé zu einer Beschaffenheitserwartung beim Käufer führen mit der Folge, dass die Kaufsache sachmangelhaft ist, wenn diese fehlt. Ein solcher Sachmangel kann jedoch durch die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses ausgeschlossen sein, auf welchen sich der Verkäufer nur dann nicht berufen kann, wenn er das Fehlen arglistig verschwiegen hat. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn ihn eine Aufklärungspflicht trifft, was der Fall ist, wenn der Käufer ihn nach dem fehlenden Umstand frägt oder der Verkäufer diesen von sich aus offenbaren muss, wenn dieser für den Kaufentschluss des Käufers erheblich ist und der Verkäufer ihn selbst kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

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