PN 40 - Büromieten in München tendenziell stabil bis steigend

22.06.2017 Mieten für Ladenlokale in Bayern nach Rückgängen wieder im Plus, Rückgänge bei Ladenmieten in Münchner Nebenkernlagen

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 22.06.2017 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte "Office/Retail" und "Investment/Rendite" Frühjahr 2017 vorgelegt. Die Berichte können über www.ivd-sued-shop.de bestellt werden. "Im Frühjahr 2017 beobachten wir wieder Anstiege bei den Mieten für Ladenlokale in Bayern, nachdem im Herbst 2016 stabile bis rückläufige Tendenzen mit Ausnahme vom 1a-Geschäftskern registriert wurden", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitut. "Der 1a-Geschäftskern hat erneut Zuwächse zu verbuchen."

In Bayern haben die Mieten für Ladenlokale im Frühjahr 2017 teilweise deutlich angezogen. Diese Tendenz macht sich sowohl im 1a- und 1b-Geschäftskern als auch im 1a-Nebenkern bemerkbar. Lediglich im 1b-Nebenkern sind die Mieten erneut leicht rückläufig. Im 1a-Geschäftskern liegen die Anstiege für Läden mit 60 m² im Vergleich zu Herbst 2016 bei +4 % und mit einer Größe von 150 m² bei +3,8 %. Die Ladenmieten im 1b-Geschäftskern weisen geringere Steigerungen auf. Die Büromieten sind konstant geblieben.

Nachdem bayernweit die Baugrundpreise für Gewerbe und Industrie im Herbst 2016 nur leicht angestiegen sind, weisen diese aktuell deutliche Preiszuwächse von +5,3 % auf. Die hohe Nachfrage nach Büroräumen wird durch gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und die stets steigenden Beschäftigtenzahlen vorangetrieben. Im 10-Jahres-Vergleich haben die Büromieten in Bayern nominal um +30,8 % zugelegt.  

Der Münchner Büroimmobilienmarkt erweist sich auch im Frühjahr 2017 als überaus agil. Die Preise bewegen sich auf sehr hohem Niveau. Je nach Lage und Objekttyp sind die Mietpreise in München tendenziell stabil bis steigend. In der City A-Lage (innerhalb des Altstadtrings) und Suburb B-Lage (außerhalb des Mittleren Ring innerhalb einer Streulage) sind die Büromieten gegenüber Herbst 2016 gestiegen. Hier liegt die Veränderung bei +3,2 % bzw. +3,1 %. In den übrigen Lagen ist das Preisniveau konstant geblieben.

"Aktuell fehlen in den City-Lagen adäquate Flächen. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Daher zieht es immer mehr Mietinteressenten in die Suburb- bzw. Peripherie-Lagen, weil hier noch ein entsprechendes Angebot vorhanden ist", so Prof. Stephan Kippes.

In der aktuellen Erhebung konnten keine weiteren Anstiege der bereits relativ hohen Ladenlokalmieten in Münchner Geschäftskernlagen beobachtet werden. Abseits der Top-Lagen tut sich der Einzelhandel in München schwer, konzentriert sich das Geschäft doch immer mehr auf die Innenstadt oder auf die großen Einkaufszentren. Daher sind in den Nebenkernlagen zukünftig tendenziell Rückgänge zu erwarten, die sich bereits in der aktuellen Erhebung bemerkbar machen, speziell kleinere, nicht filialisierte Läden geraten unter Druck.

Im Frühjahr 2017 konnte daher sowohl im 1a-Nebenkern als auch 1b-Nebenkern für Läden mit 80 m² ein Rückgang der Mieten von -9,1 % bzw. -8,6 % gegenüber Herbst 2016 festgestellt werden. Läden mit 200 m² verbuchen im 1a-Nebenkern einen Anstieg von +12,5 %, im 1b-Nebenkern aber einen Rückgang von -10,9 %. Auch in den Stadtrandlagen sind die Mieten für Ladenlokale im Halbjahresvergleich deutlich zurückgegangen. Für Läden mit 80 m² liegt der Abschlag bei -9,1 % und mit 200 m² bei -9,8 %.

Europaweit gehört München zu den Top-Einzelhandelsstandorten und ist eines der wichtigsten Expansionsziele für internationale Einzelhändler. Verantwortlich dafür sind eine im Deutschland-Vergleich überdurchschnittlich hohe Kaufkraft sowie eine der höchsten Passantenfrequenzen, die für hohe Einzelhandelsumsätze sorgen.

Die attraktivsten und zugleich umsatzstärksten Einkaufslagen sind in der Münchner Innenstadt die Kaufingerstraße, Neuhauser Straße, Sendlingerstraße und Maximilianstraße. Trotz Höchstmieten sind gerade diese Lagen besonders begehrt, jedoch kaum am Markt verfügbar.

Aktuell liegen die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern bei 410,00 € bzw. 170,00 €. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im 1a-Geschäftskern 320,00 € und im 1b-Geschäftskern 110,00 €.

Eine Vielzahl von Unsicherheiten und Unwägbarkeiten sowohl im internationalen als auch im europäischen Vergleich macht Deutschland ausgesprochen attraktiv als wichtigen Immobilieninvestitionsstandort in Europa. Der Markt profitiert von dem anhaltend konsumgesteuerten Wirtschaftswachstum und der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands und seiner Stellung als sicherer Investmenthafen. Im aktuellen Marktgeschehen wurde auf dem bayerischen Investmentmarkt bei allen untersuchten Anlageobjekten ein Anstieg beobachtet, wobei die gewerblichen Anlageobjekte wie Einkaufs- / Lagercenter derzeit die höchsten Zuwächse von +4,4 % im Vergleich zu Herbst 2016 verbuchen.

"Für die Multiplikatoren für Mietwohnhäuser Baujahr vor 1950 wurde ", so IVD Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen, "ein Anstieg von +3,2 % und für Mietwohnhäuser Baujahr nach 1950 von +1,9 % registriert." Die Multiplikatoren für Cityobjekte und Büroobjekte sind im Frühjahr 2017 in Bayern um ca. 1 % leicht steigend.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Bayern verzeichnete mit 3,2 % im April 2017 die bundesweit niedrigste Arbeitslosenquote. Insgesamt wurden in Bayern ca. 230.000 erwerbslose Personen gemeldet. Gegenüber dem Vorjahresmonat liegt die Veränderung bei -8,7 %.
  • Die speziell für die Büroflächennachfrage wichtige Zahl der offenen Stellen verzeichnete in Bayern im April 2017 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von +2,4 %. Insgesamt wurden im April 2017 rd. 115.000 freie Stellen angeboten.
  • Im Bereich der Arbeitsagentur München legte das Angebot an offenen Stellen um beachtliche +9,4 % zu. Insgesamt waren im April 2017 rd. 9.500 Stellen zu besetzen.
  • 2016 wurden bayernweit insgesamt rd. 450 Büro- und Verwaltungsgebäude zum Bau freigegeben. Gegenüber dem Vorjahr liegt die Veränderung bei +12,9 %.
  • Das für den Immobilienmarkt wesentlich entscheidendere Volumen an genehmigter Nutzfläche stieg 2016 laut IVD-Berechnungen auf +14,1 %.
  • Die Zahl der genehmigten Handels- und Lagergebäude stieg 2016 im Vergleich zum Vorjahr um +8,2 % auf 2.300 an. Die genehmigte Nutzfläche legte ebenfalls um +4 % zu.

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Prof. Dr. Stephan Kippes

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Fax 089 / 22 66 23
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