PN 82 - IVD-RegionalReport für Nürnberg-Erlangen-Fürth: kräftigste Zunahmen bei Kaufpreisen in Nürnberg

20.10.2017 Steigender Mietenzuwachs bei nahezu allen Objekttypen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat den aktuellen RegionalReport "Nürnberg-Erlangen-Fürth 2016/2017" vorgelegt. Der Bericht setzt sich umfassend mit dem Immobilienmarkt in dieser Region auseinander und gibt Auskunft über Preise sowie aktuelle Markttrends. Der Bericht kann im IVD-Onlineshop unter www.ivd-sued-shop.de bestellt werden.

"Für den Erwerb eines Einfamilienhauses in mittelfränkischen Metropolen müssen die Käufer in Erlangen am meisten ausgeben", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. "Statistisch gesehen, wird dafür im Durschnitt das 24-fache des jährlich verfügbaren Einkommens benötigt, in Nürnberg das 21,5-fache und in Fürth das 18-fache."

Die Preissteigerung bei freistehenden Einfamilienhäusern ist im 10-Jahresvergleich in Erlangen am höchsten, somit haben sie sich um über ein Drittel verteuert (+36 %). In Nürnberg liegt die Wertsteigerung bei einem Fünftel (+20,9 %) und in Fürth fällt diese am niedrigsten aus und beträgt knapp ein Siebtel (+15,1 %).

Nürnberg

Im 10-Jahresvergleich hat Nürnberg die kräftigsten Preiszunahmen in der Region erfahren. Unter den untersuchten Objekttypen stechen insbesondere Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit den höchsten Kaufpreiszuwächsen hervor. Hier ist die Stadt Nürnberg der absolute Spritzenreiter gegenüber den Vergleichsstädten Erlangen und Fürth. Die nominale Veränderung zwischen 2006 und 2016 liegt in Nürnberg bei diesem Objekttyp bei +59,6 %. Es schließen sich die Baugrundpreise für Geschossbau mit +53 % und für freistehende Einfamilienhäuser mit +47,3 % an. Die niedrigsten Anstiege bei den Kaufpreisen im 10-Jahresvergleich wurden bei freistehenden Einfamilienhäusern gemessen (+20,9 %).

Der Wohnimmobilienmarkt ist aktuell nach wie vor angespannt, allerdings hat sich der Nachfragedruck angesichts von Neubauprojekten bzw. neu entstandenen Siedlungen leicht abgeschwächt. Oftmals driften Verkäuferpreise und Angebotspreise auseinander und der letztendliche Kaufpreis liegt deutlich unter dem Angebotspreis.

Im Frühjahr 2017 wurden die stärksten Kaufpreiszuwächse bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand (+7,3 %), Reihenmittelhäusern (Neubau: +5,6 %, Bestand: +5,5 %) und Doppelhaushälften (Neubau und Bestand jeweils +5,2 %) im Vergleich zum Jahreswert 2016 gemessen. Alle Werte beziehen sich auf Objekte mit gutem Wohnwert.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt im Frühjahr 2017 bei 477.000 €, für eine Eigentumswohnung bei 2.360 €/m², für ein Reihenmittelhaus bei 348.000 € und eine Doppelhaushälfte bei 423 €. Alle Preise beziehen sich auf Bestandsobjekte mit gutem Wohnwert.

Erlangen

Das IVD-Institut hat in den vergangenen 10 Jahren deutliche Preiszuwächse bei Kaufobjekten in Erlangen gemessen. Die höchsten Anstiege verzeichnen dabei die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser und Eigentumswohnungen (jeweils Bestandsobjekte). Diese liegen nominal bei +47,6 % bzw. +47,5 %. Es schließen sich die Doppelhaushälften aus dem Bestand sowie die Baugrundstücke für Geschossbau an. Diese sind den letzten 10 Jahren nominal um +44,9 % bzw. +41,4 % gestiegen.

Ebenfalls deutliche Zuwächse verbuchen seit 2006 die Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser +36 %, neugebaute Eigentumswohnungen +34,6 % sowie freistehende Einfamilienhäuser +33,4 %.

Die Preisspirale dreht sich auf dem Erlanger Wohnimmobilienmarkt auch im Frühjahr 2017 weiter. Wiederholt nahmen die Kaufpreise in allen Marktsegmenten zu; die stärksten Anstiege wurden dabei gegenüber 2016 bei den Reihenmittelhäusern/Bestand mit +6 %, bei den Baugrundpreisen für Einfamilienhäuser mit +4,9 % und für Geschossbau mit +3,6 % sowie bei den Doppelhaushälften/Bestand mit +3,4 % festgestellt.

Im Frühjahr 2017 liegen die Kaufpreise in Erlangen wie folgt: für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Durchschnitt bei 591.000 €, für Doppelhaushälften/Bestand bei 517.000 €, für Reihenmittelhäuser/Bestand bei 427.000 €. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand liegen bei durchschnittlich 2.630 €/m² und bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen bei 3.580 €/m².

Fürth

Auch der Fürther Immobilienmarkt hat in den vergangenen 10 Jahren einen Aufschwung erfahren, allerdings fiel die Nachfrage im Vergleich zu den Vergleichsstädten Nürnberg und Erlangen weniger stark aus; somit fallen die Kaufpreisanstiege im 10-Jahresvergleich - mit der Ausnahme von Baugrundpreisen für Geschossbau -noch relativ moderat aus. Der Baugrund für Geschossbau verteuerte sich am stärksten, hier liegt die nominale Veränderung von 2006 bis 2016 bei +43,4 %. Ansonsten liegen die Kaufpreise in Fürth 2016 nominal rund ein Viertel höher als 2006. In den einzelnen Marktsegmenten lässt sich somit folgende Entwicklung festmachen: Baugrundstücke für Einfamilienhäuser +26,4 %, Doppelhaushälften/Bestand bei +26 %, neugebaute Eigentumswohnungen +24,7 %, Reihenmittelhäuser/Bestand +24,6 %, Eigentumswohnungen/Bestand +22,2 % und freistehende Einfamilienhäuser +15,1 %.

Im Frühjahr 2017 kletterten die Kaufpreise in Fürth teilweise sehr stark in die Höhe. Ein rapider Anstieg wurde dabei bei den Baupreisen sowohl für Geschossbau (+9,6 %) als auch für Einfamilienhäuser (+5,8 %) registriert. Ebenfalls stark gewachsen sind die Preise für Doppelhaushälften (Neubau +6,4 % und Bestand +4,7 %). Moderate Zuwächse sind bei Reihenmittelhäusern (Bestandsobjekte +3,6 %, Neubauobjekte +1,6 %) ermittelt worden. Eigentumswohnungen nahmen im untersuchten Zeitraum bei Bestandsobjekten um +3 % und bei Neubauobjekten um +3,6 % zu. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser sind nur gering um +1,6 % angestiegen.

In Fürth werden derzeit für ein freistehendes Einfamilienhaus 433.000 €, für eine Doppelhaushälfte/Bestand 360.000 € und für ein Reihenmittelhaus/Bestand 295.000 € (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen) bezahlt. Das Kaufpreisniveau bei den Eigentumswohnungen/Bestand mit einem guten Wohnwert liegt bei 1.700 €/m² und bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen bei 2.860 €/m².

Mietmarkt

Kontinuierlich steigende Bevölkerungs- sowie Haushaltszahlen sorgen für einen immer weiter zunehmenden Wohnraumbedarf und steigende Mietpreise.

Bei Betrachtung der letzten 10 Jahre (2006 - 2016) sind die Mietpreise in Nürnberg, insbesondere für Wohnungen deutlich gestiegen. Dabei liegen die nominalen Veränderungen bei Mietwohnungen/Altbau im Betrachtungszeitraum bei +33,5 %, für Bestandswohnungen bei +31 % und für Neubauwohnungen bei +22,7 %.

In Erlangen liegen die Wohnungsmieten deutlich über dem Mietniveau von Nürnberg und Fürth. Noch vor über 10 Jahren lagen die Mieten in Nürnberg und Erlangen auf etwa gleichem Niveau. Seitdem sind die Mietpreise in Erlangen wesentlich stärker gewachsen, sodass im 10-Jahresvergleich die Mietanstiege nominal für Altbauwohnungen bei beachtlichen +53,7 %, Bestandswohnungen bei +39,4 % und Neubauwohnungen bei +30,5 % liegen.

Fürth verzeichnete im Jahresvergleich 2006-2016 ebenfalls einen teilweise hohen Mietenzuwachs. Die nominalen Anstiege betragen für Mietwohnungen/Altbau +23,8 %, für Bestandswohnungen +27,8 % und für Neubauwohnungen +40,3 %.

Weitere ausführliche Informationen über Entwicklungen und aktuelle Preise in der Region können dem "RegionalReport Nürnberg-Erlangen-Fürth 2016/2017“ entnommen werden. Der Bericht wird weiterhin durch umfangreiche Grafiken regionaler Wirtschaftsdaten ergänzt.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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