PN 93 - IVD-CityReport Stuttgart Herbst 2017: höhere Preisanstiege im Kaufpreissegment

29.11.2017 Deutlicher Nachfrageüberhang im unteren und mittleren Preissegment

Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 29. November 2017 auf einer Pressekonferenz den traditionellen "CityReport Stuttgart Herbst 2017" vorgestellt. "Der Aufwärtstrend bei den Miet- und Kaufpreisen setzt sich im Herbst 2017 in Stuttgart weiter fort. Dabei liegen die Zuwächse bei den Kaufpreisen etwas höher als bei den Mietpreisen", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. "Innerhalb eines Jahres nahmen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um +8,2 % zu. Die Mietpreise für Bestandwohnungen zogen im gleichen Zeitraum um lediglich +3,1 % an." Der "CityReport Stuttgart Herbst 2017" gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt und kann im IVD-Onlineshop unter www.ivd-sued-shop.de oder beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, infoivd-institut.de) erworben werden.

Noch deutlicher wird die Differenz in der Kauf- und Mietentwicklung bei den Wohnimmobilien im langfristigen Vergleich. Gegenüber Frühjahr 2009 liegt der Anstieg bei Mietpreisen für Bestandwohnungen im Herbst 2017 bei +37 %. "Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand verzeichneten", so Prof. Stephan Kippes, "in diesem Zeitraum einen Zuwachs von beachtlichen +73 %. Im Neubausegment ging die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen noch deutlicher auseinander. Aufgrund eines relativ breiten Angebots sowie hohen Erstbezugsmieten wiesen die neuerrichteten Mietobjekte deutlich verhaltenes Steigerungspotenzial aus." Im Vergleich Frühjahr 2009 zum Herbst 2017 stieg das Mietpreisniveau bei neuerrichteten Wohnungen um +25 %. Die Kaufpreise legten im untersuchten Zeitraum um fast das Doppelte (+94%) zu.

Das Preisniveau bei Eigentumswohnungen/Neubau zog in Stuttgart im Herbst 2017 im Vergleich zu Frühjahr 2017 um +3,2 % auf 6.400 €/m² an. Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand wird derzeit ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.150 €/m² bezahlt (+3,8 % gegenüber Frühjahr 2017), beides auf den guten Wohnwert bezogen.

Anders als im gehobenen Marktsegment ist der Nachfragedruck im unteren und mittleren Preissegment aktuell deutlich höher, da kaum Neubauwohnungen mit einfachen oder mittleren Wohnwert entstehen. Ein Angebot an erschwinglichem Wohnraum im Stadtgebiet ist derzeit kaum vorhanden.

Bei den Eigennutzern, insbesondere Familien mit Kindern, kann seit einigen Jahren beobachtet werden, dass sie aufgrund eines sehr hohen Preisniveaus in der Innenstadt, öfter bereit sind in den Umlandgemeinden nach geeignetem Wohnraum zu suchen. Die Preise in der Peripherie haben stark angezogen, sie erreichen, vor allem bei Eigentumswohnungen, teilweise das städtische Niveau. Bei der Kaufentscheidung spielen neben dem Kaufpreis und Objektqualität auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel bzw. Autobahnanschluss eine große Rolle.

Die räumliche Entzerrung von Wohnen und Arbeiten führt zu mehr Pendlerbewegungen überwiegend mit dem eigenen PKW. Dadurch steigen die Immissionen im Stadtgebiet. Um das Autofahren in der Stadt weniger attraktiv zu machen, setzt die Stuttgarter Stadtverwaltung auf Strafmaßnahmen wie Verkehrsbeschränkungen.

Die Verkehrsthemen, die hohen Immobilienpreise sowie die Knappheit an geeigneten Gewerbeflächen verhindern nicht nur die Ansiedlung von neuen Unternehmen, sondern führen seit Jahren zu Sitzverlagerung zahlreicher Betriebe in der Region Stuttgart. Dies verdeutlicht die aktuelle IHK Studie zu Sitzverlagerung. Trotz florierender regionaler Wirtschaft hat die Region Stuttgart für Unternehmen an Attraktivität eingebüßt. So sind zwischen 2013 und 2016 mehr Unternehmen weggezogen als neu zugezogen. Klarer Verlierer der Sitzverlagerungen unter den sechs Land- und Stadtkreisen ist die Landeshauptstadt Stuttgart. Derzeit gibt es keine Anzeichen dafür, dass sich die Standortbedingungen für Unternehmen in der Region Stuttgart verbessern. Dabei sind die Betriebe von enormer finanzieller Bedeutung für die Kommunen. Mit jedem Unternehmen, das den Standort verlässt, verlieren die Kommunen Gewerbesteuereinnahmen und Arbeitsplätze.

Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Stuttgart aktuell bei durchschnittlich 975.000 €. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 585.000 € und für ein Reihenmittelhaus aus dem Bestand 470.000 € verlangt (alle Objekttypen beziehen sich auf den guten Wohnwert).

Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnet sich nach wie vor durch einen enormen Nachfrageüberhang aus. Ein Angebot ist speziell auch aufgrund der mangelhaften Baulandsituation kaum vorhanden. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser liegen im Herbst 2017 durchschnittlich bei 1.080 €/m² (gute Wohnlage) und für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1.430 €/m².

Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in Stuttgart im Herbst 2017 wie folgt: Altbauwohnungen 13,40 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 13,30 €/m² und neu errichtete Mietwohnungen 14,70 €/m². Die monatliche Kaltmiete für ein Reihenmittelhaus aus dem Bestand beträgt im Durchschnitt 1.450 €. Für eine Doppelhaushälfte/Bestand werden durchschnittlich 1.890 € bezahlt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Besonders knapp sind aktuell kleinere Mietwohnungen in der Größenordnung um 60 bis 70 m². Ebenso gering ist das Angebot bei familiengerechten Mietwohnungen mit einer Größe bis 90 m² mit einem einfachen bis mittleren Wohnwert in Innenstadtlagen.

"Im oberen Preissegment ist das Angebot aufgrund der zahlreichen Neubauprojekte deutlich größer", so IVD-Marktberichterstatter Jörg Kinkel. "Die Vermarktungsdauer ist entsprechend länger. Festzustellen ist ebenfalls, dass Vermieter der Objekte im hochpreisigen Segment tendenziell etwas eher bereit sind, von zu hohen Mietpreiserwartungen Abstand zu nehmen als Vermieter in einfacheren Marktsegmenten."

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Im Oktober 2017 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im August 2017 bei 1,98 % (August 2016: 1,69 %).
  • Die Zahl der Arbeitslosen ist in Baden-Württemberg im Oktober 2017 im Vergleich zum Vorjahresmonat rückläufig: 200.124 Menschen suchen aktuell landesweit einen Job. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 3,4 %.
  • In Stuttgart lag die Arbeitslosenquote im Oktober 2017 bei 14.914 Erwerbslosen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum lag die Veränderung bei -10,9 %. Die Arbeitslosenquote betrug 4,8 %.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
Tel. 089 / 29 08 20 - 13
Fax 089 / 22 66 23
E-Mail: presseivd-sued.net

 

Ansprechpartner

Andrea Peschke
Tel.: 089 / 29 08 20 - 22
Fax: 089 / 22 66 23
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Nicole Seidel
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