PN 33 - Der zahlungsunfähige Zwischenmieter

Entscheidung des BGH am 20.01.2011 – IX ZR 58/10

Entlastet es den Zwischenmieter im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit, wenn er den Endmieter veranlasst, die geschuldete Miete statt an den Zwischenmieter direkt an den Vermieter zu leisten?

Diesen Fall hatte der BGH am 20.01.2011 – IX ZR 58/10 – zu entscheiden.

Die Zwischenmieterin schloss mit dem Vermieter im Januar 2005 einen Staffelmietvertrag, mit dem sie deren Wohnung in A für die gewerbliche Weitervermietung bis Juni 2015 mietete. Im April 2007 vermietete die Zwischenmieterin diese Wohnung an eine P-GmbH als Endmieterin weiter. Die von der Zwischenmieterin an die Vermieterin für Juli und Oktober 2007 zu entrichtenden Mieten blieben offen. Mit Schreiben vom 15.10.2007 wies die Zwischenmieterin die Endmieterin an, die bislang an sie gezahlte Miete an die Klägerin zu zahlen. Diese überwies von Dezember 2007 bis Juni 2008 monatlich 530 Euro an die Vermieterin. Nachdem am 11.03.2008 ein Gläubiger einen Insolvenzantrag gestellt hatte, wurde am 28.07.2008 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Zwischenmieterin eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigte der Insolvenzverwalter das Zwischenmietverhältnis mit dem Vermieter zum 31.10.2008. Dieser nahm den Insolvenzverwalter auf Zahlung der von August bis Oktober 2008 geschuldeten Mieten zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen in Anspruch. Der Insolvenzverwalter macht geltend, die Direktzahlungen der Endmieterin seien als inkongruente Deckungen anfechtbar und begehrt Rückgewähr. In Höhe der Klageforderung (Miete von August bis Oktober 2008) rechnet er gegen diese auf.

Die Klage wurde abgewiesen, der Widerklage wurde stattgegeben.

Der BGH hat ausgeführt: Eine Gläubigerbenachteilung im Sinne der insolvenzrechtlichen Anfechtungsvorschriften liege vor, wenn eine Rechtshandlung entweder die Schuldenmasse vermehrt oder die Aktivmasse verkürzt und dadurch den Zugriff auf das Schuldnervermögen vereitelt erschwert oder verzögert. Eine Verkürzung der Masse könne insbesondere dann eintreten, wenn eine dem Schuldner (Zwischenvermieter) zustehende Forderung durch Zahlung an einen Dritten (Vermieter) getilgt wird, weil der Schuldner (Zwischenvermieter) für die Befriedigung des Zahlungsempfängers einen Vermögensgegenstand aufgibt, der anderenfalls den Insolvenzgläubigern insgesamt zur Verfügung gestanden hätte. Die in Rede stehende Mietforderung der Zwischenvermieterin aus dem mit der Endmieterin geschlossenen Mietvertrag von April 2007 stand ausschließlich der Zwischenvermieterin zu. Nach dem Mietvertrag für gewerbliche Zwischenvermietung vom Januar 2005 hatte die Vermieterin nur Ansprüche gegen den Zwischenvermieter; einen unmittelbaren Anspruch gegen die Endmieterin gab es nicht.

In der Rechtsprechung ist es seit jeher anerkannt, dass Befriedigungen, die nicht in derer Art erbracht werden, in der sie geschuldet sind, eine sog. Inkongruente Deckung gewähren. Dies gelte auch für Mietzahlungen, die der Endmieter auf Anweisung des Zwischenmieters an den Vermieter entgegen der vertraglichen Vereinbarung leistet. Denn der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, seine Forderung gegen den Zwischenmieter in dieser Art – aufgrund einer Zahlungsanweisung an den Endmieter – durch diesen als Dritten erfüllt zu bekommen. Darin liege eine nicht unerhebliche Abweichung vom normalen Zahlungsweg des Zwischenmieters an den Vermieter. Solche Direktzahlungen sind zudem besonders verdächtig, wenn sie – wie im vorliegenden Falle – an einen Zahlungsverzug des Zwischenmieters und damit typischerweise an dessen Liquiditätsschwierigkeiten anknüpfen.

Fazit: Oberstes Prinzip des Insolvenzrechts ist die gleichmäßige Befriedigung der Gläubiger. Dies hat zur Voraussetzung hat, dass die Masse „beisammen“ gehalten wird. Wenn, wie vorliegend, der Zwischenmieter (Insolvenzschuldner) auf Zahlungen verzichtet und sie stattdessen zur Befriedigung von eigenen Schulden gegenüber der Vermieterseite „umleitet“, so fehlen diese Beträge der Insolvenzmasse mit der Folge, dass die Gläubiger wegen der zwangsläufig eintretenden Quotenverkürzung benachteiligt werden.

Die Entscheidung ist nicht überraschend und entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH. Immer wieder aber ist darauf hinzuweisen, dass eine an sich zulässige Fallgestaltung innerhalb des Vertragsrechts (so ist es auch hier) ausnahmsweise dann angefochten und deshalb unwirksam werden kann, wenn anderenfalls im Rahmen eines Insolvenzverfahrens die Gläubigergemeinschaft benachteiligt wird.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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