PN 25 - Entscheidung des OLG Hamm vom 29.04.2010 – 22 OU 127/09

Wenn sich der Verkäufer die Angaben des Maklers im Exposé zurechnen lassen muss

Zum Sachverhalt: Die Kläger kauften von den Beklagten durch Vertrag vom 25.09.2008 unter Gewährleistungsausschluss ein Zweifamilienhausgrundstück. Mit der Klage verlangen sie die Rückabwicklung des Vertrags, weil die von den Beklagten veranlasste Angabe des Baujahres „1950“ im Maklerexposé falsch gewesen sei. Tatsächlich sei das Haus, wie die Beklagten gewusst hätten, schon ca. 1929 erbaut worden.

Das LG hat der Klage nach Zeugenvernehmung stattgegeben. Die Berufung war erfolglos.

Gründe: Das Landgericht hat den Klägern einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 165.000€ Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks zuerkannt.

Das verkaufte Grundstück sei mit einem Sachmangel im Sinne von § 434 BGB behaftet. Dass das tatsächliche Baujahr des Hauses, also der Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung seines Rohbaus ca. das Jahr 1929 ist, ist in der Berufungsinstanz nicht mehr streitig.

Dem stehe die Angabe in dem Maklerexposé gegenüber, das Haus stamme aus dem Baujahr 1950. Da das Exposé nicht inhaltlich Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen geworden sei, handelt es sich dabei zwar nicht um eine vereinbarte Sollbeschaffenheit und erst recht nicht um eine Beschaffenheitsgarantie. Das veröffentlichte Exposé eines vom Verkäufer betrauten Maklers stelle jedoch unter der Geltung des neuen Schuldrechts eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen im Sinne des § 434 I 3 BGB dar mit der Folge, dass die in ihm enthaltenen Angaben eine zu erwartende Sollbeschaffenheit gem. § 434 I 2 Nr. 2 BGB begründen. Das sei hier der Fall. Die Maklerfirma M sei, wie die Erwähnung eines entsprechenden Provisionsanspruchs in § 10 I 3 des Kaufvertrags zeige, jedenfalls auch für die Beklagten tätig geworden; eine Veröffentlichung ihrer Exposés erfolgte ausweislich der am unteren Rand angegebenen Adresse unter anderem im Internet.

Der durch das veröffentlichte Exposé begründeten Beschaffenheitserwartung stehen auch nicht die Vertragsklauseln entgegen, wonach das Objekt verkauft worden ist „wie es liegt und steht“ und keine „Garantien“ abgegeben worden seien. Hierbei handle es sich lediglich um allgemein gehaltene Formulierungen, mit denen üblicherweise der Gewährleistungsausschluss und/oder das Fehlen von Beschaffenheitsvereinbarungen oder –Garantien bekräftigt werde.

Die Abweichung der Ist- von der zu erwartenden Sollbeschaffenheit sei ferner nicht so geringfügig, dass sich die Kläger auf sie nicht berufen könnten. Insbesondere ergibt sich das entgegen der Auffassung der Beklagten nicht aus dem Umstand, dass das Gebäude im Jahre 1975 grundlegend saniert worden sein mag.

Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Für die Bejahung von Arglist im Rechtssinne genüge es, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angabe im Sinne bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nehme. Das sei dann der Fall, wenn er die Angabe „ins Blaue hinein“ gemacht habe, das heißt ohne eine Tatsachengrundlage für sie zu haben. Zutreffend habe das LG hierfür darauf abgestellt, dass die Beklagten eine Tatsachengrundlage für die Annahme, das Haus sei tatsächlich erst 1950 erbaut worden, nicht angegeben haben.

Schließlich sei Arglist auch nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei der „ins Blaue hinein“ bzw. ohne Tatsachengrundlage gemachten Angabe nicht um eine unmittelbar an den Vertragspartner gerichtete Erklärung gehandelt habe, sondern die Angabe nur mittelbar über die Veröffentlichung durch die Maklerfirma zu einem Sollbeschaffenheitsmerkmal geworden ist. Der Umstand, dass die Maklerfirma die erhaltene Baujahresinformation in ihr Exposé aufnehmen und dieses sodann veröffentlichen würde, sei nämlich von den Beklagten ebenfalls zumindest billigend und damit bedingt vorsätzlich in Kauf genommen worden. Denn dies sei gerade der typische, auf der Hand liegende Zweck, zu dem sich ein Makler von einem Verkaufsinteressenten nähere Angaben zu dem Verkaufsobjekt machen lasse.

Der Leitsatz der Entscheidung lautet nach alledem folgerichtig: