PN 28 - Wann verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen?

Entscheidung des BGH von 04.05.2011-VII ZR 195/10

Wann verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Bestehens des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat?

Entscheidung des BGH von 04.05.2011-VII ZR 195/10

Der BGH hat am 04.05.2011 – VIII ZR 195/10 – über folgenden zwar nicht spektakulären, aber für die Praxis sehr bedeutsamen Fall entschieden:

Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 01.11.2000 bis zum 31.12.2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthält in § 13 eine Formularklausel, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. Der Kläger und seine Frau ließen die Wohnung vor der Rückgabe endrenovieren und mussten hierfür € 2.687,00 aufwenden. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung solcher Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen seien und klagten gegen den Vermieter auf Erstattung dieser Kosten – erfolglos.

Zum Verständnis: Wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag, hier: wegen – starrer – Renovierungsfristen und einer Endrenovierungsverpflichtung, unwirksam, weil unangemessen sind, führt dies dazu, dass die entsprechenden Verpflichtungen beim Vermieter verbleiben; dieser hat die Wohnräume von Gesetzes wegen in einem entsprechend bewohnbaren Zustand zu erhalten, also nötigenfalls erforderlich werdende Schönheitsreparaturmaßnahmen selbst durchzuführen. Folge ist, dass der Mieter Ersatzansprüche hat, wenn er gleichwohl renoviert.

Es stellt sich vorliegend die Frage, wann solche Ersatzansprüche verjähren.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt gem. § 199 BGB drei Jahre. Wäre diese Vorschrift anwendbar, so wäre die Klage in 2009 noch rechtzeitig erhoben worden. Dass die Zustellung der Klage erst Anfang 2010 erfolgt ist, ist unerheblich.

Gem. § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen 6 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob darunter auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Es wird vielfach die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei. Dies wird u. a. damit begründet, dass § 548 (2) BGB die kurze Verjährung für Ansprüche des Mieters wegen Aufwendungen nur im Sinne freiwilliger Vermögensopfer anordne; für Schadensersatzansprüche sowie für Bereicherungsansprüche gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schwächen, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Renovierung ausgeführt habe. Im Übrigen ergäbe sich ein Wertungswiderspruch daraus, dass für Ersatzansprüche des Mieters wegen nachvertraglich getätigter Aufwendungen die Regelverjährung anzuwenden sei.

Demgegenüber sieht der BGH Schönheitsreparaturen ebenfalls als Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb die kurze Verjährung an.

§ 548 BGB möchte eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache herbeiführen. Der Begriff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche vermögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wiederherstellen oder verbessern. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend gemachten Anspruchs komme es dabei nicht an.

Da die Ansprüche des Mieters daher mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 zu laufen begannen, waren sie mit Ablauf des Monats Juni 2007 verjährt.

Geht man von dem Grundsatz aus, dass Ausnahmevorschriften eng auszulegen sind, läge es an sich nahe, den Anspruch der Regelverjährung zu unterwerfen, denn in der Tat betrifft § 548 Abs. 2 BGB nur Aufwendungen im Sinne freiwilliger Vermögensopfer; hier aber geht der Mieter von einer entsprechenden – eigenen – vertraglichen Verpflichtung aus.

Andererseits findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB ihre Rechtfertigung auch darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache bestehen soll. Auch soll durch die Spezialregelung dem Zweck gedient werden, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten.

Fazit: Es gibt gute Argumente hüben wie drüben. Insgesamt aber scheint die unmittelbar oder zumindest analoge Anwendung von § 548 Abs. 2 BGB doch besser zu „passen“. Der Anwalt, der Vermieterinteressen vertritt, wird vehement dem BGH beipflichten, der Mieteranwalt dagegen wird sich ärgern und auf die strikte Anwendbarkeit von § 199 BGB (3-jährige Verjährungsfrist) pochen. Klar ist, dass sich die Instanzgerichte wohl dem Judiz des BGH anschließen werden.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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