PN 54 - IVD-Marktbericht Stuttgart Herbst 2011

Deutliche Preisanstiege bei den Eigentumswohnungen; Wohnungsmieten erreichen bei allen Objekttypen ein Rekordniveau

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 17. November 2011 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht Stuttgart vorgestellt. „Die anhaltende Inflationsangst, gute Wirtschaftsentwicklung und nicht zuletzt die leider gerade erfolgte Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf 5,0% haben im vergangenen Jahr die Nachfrage nach Wohnimmobilien noch mehr intensiviert“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „diese Entwicklung führte zu weiter steigenden Preisen. Gleichzeitig erreichten die Wohnungsmieten bei allen Objekttypen ein Rekordniveau.“ Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.

„Auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt herrscht seit Jahren ein Nachfrageüberhang bei sehr hohem Preisniveau“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „diese Entwicklung wurde im vergangenen Jahr zusätzlich durch verschiedene Faktoren wie konjunkturelle Belebung, zunehmende Verunsicherung auf den Kapitalmärkten, niedrige Zinsen aber auch durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf 5,0 beeinflusst. Dies führte dazu, dass die Nachfrage deutlich zugenommen hat.“ „Derzeit sind beide Käufergruppen sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer auf dem Markt vertreten“, so Erich Hildenbrandt, Ehrenmitglied des IVD.

Während die Kapitalanleger jedoch deutlich aktiver agieren und nicht selten teilweise Preise über dem Verkehrswert akzeptieren, achten die Eigennutzer mehr auf die Preiswürdigkeit des Angebotes.

Im Vergleich zum Frühjahr 2011 konnten im Herbst 2011 teilweise deutliche Preisanstiege festgestellt werden und hier insbesondere bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen. Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (guter Wohnwert) in Stuttgart kostet im Durchschnitt 2.550 €/m² (Frühjahr 2011 bei 2.450 €/m²). Die Wohnungen in Spitzenlagen und mit besten Ausstattungen können hierbei in Einzelfällen schon deutlich über 6.600 €/m² kosten. Die Preisschere für die Eigentumswohnungen in den bevorzugten bzw. weniger bevorzugten Lagen bewegt sich immer weiter auseinander.

Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Herbst 2011 im Durchschnitt 4.000 €/m² (Frühjahr 2011 3.500 €/m²) bezahlt. Die Preisspanne in diesem Marktsegment beginnt bei 3.300 €/m² (mittlerer Wohnwert) und reicht bis 5.500 €/m² bei den Objekten mit sehr gutem Wohnwert.

Aufgrund der topografischen Besonderheiten herrscht in Stuttgart seit Jahren eine Grundstücksknappheit. Bauplätze zur Neubebauung sind auf dem Markt begrenzt vorhanden und daher sehr begehrt. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser liegen im Herbst 2011 unverändert bei durchschnittlich 630 €/m² (guter Wohnwert); Baugrundstücke für Geschossbau bei 900 €/m².

Bei den freistehenden Einfamilienhäusern mit gutem Wohnwert kann nach wie vor von einem Nachfrageüberhang gesprochen werden. Die Vermarktungsdauer der Objekte mit einer hohen Qualität ist trotz hoher Preise relativ kurz. Die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser/Bestand liegen im Durchschnitt bei 340.000 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Bestand bei 420.000 €/Objekt (guter Wohnwert). Für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert werden durchschnittlich 700.000 €/Objekt und in Spitzenlagen bis zu 3.100.000 €/Objekt verlangt.

„Das knappe Wohnraumangebot bei ungebrochen starker Nachfrage sorgte“, so Prof. Stephan Kippes, „im Herbst 2011 für eine kräftige Mietpreissteigerung in allen Preissegmenten, wobei die stärksten Anstiege von bis zu +9,1 % bei den Mietwohnungen aus dem Bestand sowie Altbau mit gutem Wohnwert festgestellt wurden.“

So liegen die Mietpreise bei den Altbauwohnungen mit gutem Wohnwert derzeit bei 10,90 €/m² und damit um 9,0 % über dem Wert vom Frühjahr 2011.

Das Mietpreisniveau bei den Wohnungen aus dem Bestand liegt für den guten Wohnwert bei 10,80 €/m² (+9,1 % gegenüber dem Frühjahr 2011). Der aktuelle Wert bewegt sich zwischen 8,30 €/m² (einfacher Wohnwert) und 12,80 €/m² (sehr guter Wohnwert).

Der Mietpreis für eine neuerrichtete Wohnung beträgt im Herbst 2011 12,50 €/m² (guter Wohnwert); im Frühjahr lag dieser Wert bei 12,00 €/m².

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends bezogen auf Herbst 2011:

- Die im vergangenen Jahr registrierte dynamische Entwicklung auf dem   
  Immobilienmarkt setzt sich 2011 fort. So wurden in den ersten drei Quartalen
  2011 in Baden- Württemberg insgesamt ca. 18,6 Mrd. € in Wohn- und
  Gewerbeimmobilien investiert. Im Vergleich zum Vorjahr (1.-3. Quartal 2010)
  stiegen die Immobilienumsätze um +12,2 %.

- Zwischen Januar und August 2011 wurden in Baden-Württemberg insgesamt
  20.212 Wohnungen zum Bau freigegeben. Im Vergleich zum Vorjahreswert
  liegt der Anstieg bei +21,5 %.

- Die Landeshauptstadt Stuttgart weist dagegen in diesem Zeitraum rückläufige
  Baugenehmigungszahlen aus. Lag die Anzahl der genehmigten Wohnungen
  zwischen Januar und August 2010 noch bei 923 Wohneinheiten, ging die Zahl
  im vergleichbaren Zeitraum 2011 um etwa -33,8 % auf insgesamt 611
  Wohneinheiten zurück.

- Die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg ist im Oktober 2011 weiter
  gesunken. So liegt der aktuelle Wert bei 205.772 Personen. Im Vergleich zum
  Vorjahresmonat sind das 36.927 Erwerbslose oder -15,1 % weniger. Die
  Arbeitslosenquote beträgt 3,7 %.

- Die Erwerbslosenzahl in der Landeshauptstadt Stuttgart lag im Oktober 2011
  bei insgesamt 15.423 Personen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat ging die
  Zahl um -11,9 % zurück. Die Arbeitslosenquote lag dabei bei 5,2 % (Oktober
  2010 bei 6,0 %).

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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