PN 57 - Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern

Kaufpreise erreichen in München bei allen Wohnimmobilien-Objekttypen historische Höchstwerte

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 29.11.2011 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien-Kaufobjekte Herbst 2011 Bayern“ vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.

„Noch immer steht die Immobilie als sichere Geldanlage im Fokus der Anleger “, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „das Kaufinteresse ist wegen der anhaltenden Unsicherheit auf den Kapitalmärkten sowie sehr niedriger Zinsen nach wie vor sehr groß. Oder anders ausgedrückt, die Umschichtungswelle von anderen Anlageformen in Richtung Immobilien hält unverändert weiter an.“

„Die Kaufpreise erreichen“, so Prof. Stephan Kippes „derzeit in München bei allen Wohnimmobilien-Objekttypen historische Höchstwerte.“ Die stärksten Anstiege im Vergleich zum Frühjahr 2011 verzeichneten in München die Eigentumswohnungen aus dem Bestand (+9,7 %) sowie Baugrundpreise für Geschossbau (+9,4 %), gefolgt von Baugrundpreisen für Einfamilienhäusern mit +6,4 %. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser nahmen um +4,9 %, für Doppelhaushälften/Bestand um +2,9 %, Doppelhaushälften/Neubau um 2,0 %, für Reihenmittelhäuser/Bestand um +5,0 % und die neuerrichteten Reihenmittelhäuser um +4,7 %. Preisanstiege bei den neuerrichteten Eigentumswohnungen lagen etwa +6,0 % über dem Wert vom Frühjahr 2011.

Der bereits im Herbst 2010 festgestellte Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien in Bayern setzt sich weiterhin fort. So verzeichnen auch im Herbst 2011 fast alle Objekttypen bis auf die Baugrundstücke für Geschossbau bayernweit einen Preisanstieg.

Die höchsten Anstiege im Herbst 2011 verzeichnen im Bayerndurchschnitt die neuerrichteten Reihenmittelhäuser mit +5,8 % und die neuerrichten Doppelhaushälften mit +5,1 %, gefolgt von Eigentumswohnungen/Neubau mit +2,9 %. Auch die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser weisen im Herbst 2011 eine steigende Preistendenz auf. So lag hier die Veränderung zum Frühjahr 2011 bei +1,6 %, ähnlich wie bei den Reihenmittelhäusern aus dem Bestand (+1,5 %). Etwas verhaltener ist der Preisanstieg bei den freistehenden Einfamilienhäusern mit +1,3 % sowie bei den Eigentumswohnungen/Bestand +0,4 %. Lediglich die Baugrundpreise für Geschossbau verzeichneten einen Rückgang von -8,9 %.

Ähnlich dem Bayerntrend konnten in Oberbayern bei allen Objektsegmenten (Baugrundpreise für Geschossbau ausgenommen) steigende Preise festgestellt werden.

So legten im Herbst 2011 die neuerrichteten Doppelhaushälften um +4,1 %, die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser um +3,6 % und die neuerrichteten Reihenmittelhäuser um +3,0 % deutlich zu. Die Anstiege für Eigentumswohnungen/Neubau liegen bei +2,7 %, für freistehende Einfamilienhäuser bei +2,6 % und für Reihenmittelhäuser/Bestand bei +1,7 %.

Bei den Doppelhaushälften/Bestand (+1,2 %) und Eigentumswohnungen/Bestand (+0,6 %) waren die Preissteigerungen im Herbst 2011 gegenüber den anderen Objekttypen eher moderat. Die Baugrundpreise für Geschossbau hatten als einzige Ausnahme einen leichten Rückgang von -0,3 % zu verzeichnen.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf übersteigt in München trotz einem extrem hohen Preisniveau bei weitem das vorhandene Angebot. In vielen Segmenten kann von einem „leergefegten Markt“ gesprochen werden. Dieser Zustand macht sich in der Entwicklung der Preise bemerkbar.

In den bayerischen Groß- und Mittelstädten konnten bei fast allen Objekttypen (bis auf einige wenige Ausnahmen) steigende Kaufpreise festgestellt werden.

Nürnberg
Der Wohnimmobilienmarkt in Nürnberg zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage aus. Nachgefragt werden sowohl kleine Wohnungen zur Kapitalanlage als auch große familiengerechte Wohnungen. Auch Wohneinheiten in unsaniertem Zustand sind gefragt. Besonders begehrt sind Wohnimmobilien in den Vierteln nördlich der Pegnitz und im Osten der Stadt sowie in Zentrumslagen.

Würzburg
Die Nachfrage nach Eigenheimen im gesamten Stadtgebiet ist sehr groß. Das Angebot ist aber nach wie vor rar. Aufgrund eines sehr hohen Preisniveaus bei den Baugrundstücken verlagert sich das Nachfragepotenzial der jungen Familien oftmals in die Stadtrandgemeinden.

Durch das mit der Finanzmarktkrise verbundene steigende Interesse nach dem Sachwert Immobilie, kommt es in Würzburg in den letzten zwei Jahren verstärkt zu Projektentwicklungen im Bereich des Geschosswohnungsbaus.

Bamberg
Nahezu im gesamten Stadtgebiet Bambergs werden sowohl freistehende wie auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser gut nachgefragt. Insbesondere in den begehrten Wohnlagen der Innenstadt und des Berggebiets konnten in den vergangenen Jahren aufgrund des ausgeprägten Verkäufermarktes deutliche Preisanstiege beobachtet werden. Aktuell werden sowohl Wohnungen zur Kapitalanlage wie auch zur Eigennutzung gut verkauft.

Aschaffenburg
Die Nachfrage nach preiswerten Eigenheimen insbesondere bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften ist in Aschaffenburg ungebrochen stark. Ansonsten gibt es einen eher ausgeglichenen Markt mit einem lagebedingten Nachfrageüberhang. Ein- bis Zweifamilienhäuser des gehobenen Preissegments sind insbesondere dann stark nachgefragt, wenn es sich um sogenannte Top-Lagen handelt. Auf großes Interesse stoßen auch hochwertige Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen. Kleinere Wohnungen mit 1- bis 2- Zimmern sind am Markt ausreichend vorhanden. Die Nachfrage ist hier jedoch durchschnittlich.

Rosenheim
Die starke Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage führt in Rosenheim zu einer Angebotsverknappung und einem Nachfrageüberhang. Durch diese Marktsituation und die gute Standortbeurteilung ist in der Stadt weiterhin mit einer steigenden Tendenz bei den Miet- und Kaufpreisen zu rechnen.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungs-instituts, von folgenden aktuellen Markttrends:

Das Gesamttransaktionsvolumen lag in Bayern in den ersten drei Quartalen 2011 bei insgesamt 24,8 Mrd. € und somit etwa 3,21 Mrd. € über dem Wert der Vorjahresperiode (1.-3. Quartal 2010). Einer Hochrechnung des IVD-Instituts zur Folge werden die Immobilienumsätze in Bayern bis Ende des Jahres auf mindestens 32 Mrd. € steigen, vorausgesetzt die Dynamik auf dem Immobilienmarkt bleibt auf einem hohen Niveau.

Aufgrund einer starken Nachfrage nach Wohnimmobilien hat sich die Zahl der zum Kauf angebotener Objekte im 1. Halbjahr 2011 im Vergleich zum 2. Halbjahr 2010 deutlich reduziert. Bayernweit (bezogen auf Augsburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, München, Regensburg, Würzburg) wurden im 2. Halbjahr 2010 ca. 16,2 Objekte/1.000 Einwohner (Baugrundstücke 0,8, Häuser 4,7, Wohnungen 10,7) zum Kauf angeboten. Innerhalb der nächsten 6 Monate (1. Halbjahr 2011) hat sich dieser Wert auf durchschnittlich 14,6 Objekte/je 1.000 Einwohner verringert.

In München hat sich die Zahl zum Kauf angebotener Objekte im untersuchten Zeitraum von insgesamt 14,9 Objekte/1.000 Einwohner (2. Halbjahr 2010) auf 7,7 Objekte/1.000 Einwohner (1. Halbjahr 2011) fast halbiert (IVD-Berechnungen auf Basis von IMV-Zahlen).

Das verfügbare Einkommen pro Einwohner (das Einkommen, welches den privaten Haushalten nach Abzug von Einkommen- und Vermögenssteuer sowie Sozialbeiträge zur Verfügung steht und welches sie für Konsum- und Sparzwecke verwenden können) stieg in Bayern seit 1995 im Durchschnitt um rund 36,0 %. Die Preise für Einfamilienhäuser gingen dagegen um ca. -0,2 % zurück. Somit muss ein Käufer in Bayern heute statistisch gesehen einen viel geringeren Teil seines Einkommens für den Hauskauf aufbringen als noch vor 15 Jahren. 1995 lag der Wert noch bei dem 28-fachen, 2011 hingegen nur noch beim 21-fachen.

In München stiegen in dem untersuchten Zeitraum sowohl das Einkommen als auch die Kaufpreise. Das verfügbare Einkommen nahm zwischen 1995 und 2011 um ca. 31,0 % und der Einfamilienhauspreis um rund 32,0 % zu. 1995 musste ein Käufer im Durchschnitt etwa 34-fache seines Einkommens für den Hauskauf aufbringen. Im Jahr 2011 lag dieser Wert beim 35-fachen, also etwas über dem Niveau von 1995.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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