PN 04 - Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und wie weit reicht sie?

19.01.2012 Die Besonderheit des Sachverhalts bestand darin, dass diese Bescheinigung gegenüber den Mietern erteilt worden war.

Die Besonderheit des vom Amtsgericht Berlin – Spandau am 05.04.2011 entschiedenen Sachverhalts (15 C 8/11) bestand darin, dass diese Bescheinigung gegenüber den Mietern erteilt worden war, ungewöhnlich genug.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung war im konkreten Fall zu Unrecht erstellt worden; in der Tat bestanden Mietrückstände in Höhe von zwei restlichen Monatsmieten.

Das Amtsgericht Berlin – Spandau hat dem Vermieter auf Klage hin die Mieten zugesprochen.

Aus den Gründen: Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stelle keinen Verzicht dar; sie sei lediglich eine Wissensbescheinigung, zumal das Gesetz einen einseitigen Verzicht auf eine schuldrechtliche Forderung gar nicht vorsehe. Ein Erlass hat vertraglich zu erfolgen, § 397 I BGB.

Der schlüssige Abschluss eines Erlassvertrages setze allgemein den unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen Willen voraus, auf die betreffenden Forderungen verzichten zu wollen, wobei an die Feststellung eines solchen Willens hohe Anforderungen zu stellen sind. Es muss insbesondere mit hinreichender Deutlichkeit erkennbar sein, dass eine materiell rechtlich wirkende Erklärung abgegeben werden soll. Selbst bei einer vordergründig eindeutig scheinenden Erklärung bedarf es zur Annahme eines derartigen Verzichtswillens bzw. Erklärungsbewusstseins der Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände. Bei der hiernach gebotenen objektiven Betrachtung der beiderseitigen Interessenlage konnten vorliegend die beklagten Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter einen derart weitgehenden Erklärungswillen habe, dass er mit der Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich auch auf etwa noch bestehende Mietforderungen verzichten wolle. Der Vermieter stelle derartige Bescheinigungen – in Ermangelung einer vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtung – letztlich nur aus Kulanz aus. Da dem Vermieter dies in der Regel bekannt ist, musste er auch nicht davon ausgehen, dass ein Mieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich als schlüssiges Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages verstehen könnte.

Allerdings sei die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch als bloße Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen gleichwohl beweisrechtlich insoweit von Bedeutung, dass entgegen den allgemeinen Regeln der Vermieter im Wege einer Beweislastumkehr darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen habe, dass der Mieter die geschuldeten Mieten nicht gezahlt hat. Ein Vermieter wird eine derartige Bescheinigung nämlich üblicherweise nur dann ausstellen, wenn der Mieter zuvor auch sämtliche geschuldeten Mieten bezahlt hat. Die Wirkung ist daher vergleichbar mit dem gegenteiligen Fall der Anerkennung einer Schuld.

Im entschiedenen Fall war indessen unstreitig, dass die Beklagten die Mieten für Februar und März 2010 nicht vollständig bezahlt hatten.

Fazit: Der Entscheidung ist zuzustimmen: Sie liegt auf der Linie der Entscheidung des BGH vom 30.09.2009, abgedruckt in NJW 2010, 1135, wonach der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, eine gleichwohl erfolgte Bescheinigung aber als Wissenserklärung beweisrechtlich von Bedeutung sei und die Beweislast umkehren könne.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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