PN 52 - IVD Süd warnt vor Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbots

Zweckentfremdungsverbote kurieren nur an Symptomen, das eigentliche Problem ist der dramatische Rückgang der Neubautätigkeit

Der IVD Süd warnte auf seiner Pressekonferenz am 14.11.2012 vor der Wiedereinführung von Zweckentfremdungsverordnungen. Mit solchen Verordnungen wird die Umwandlung von Wohnraum in Büros stark eingeschränkt bzw. vielfach unmöglich gemacht. „Grundsätzlich mag“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „die Einführung eines solchen Verbotes von dem Wunsch getragen sein, zu verhindern, dass Immobilien dem Wohnungsmarkt entzogen werden. In der Praxis ist dies aber vielfach kein sinnvolles Mittel.“ Eine solche Regelung ist für die betroffenen Eigentümer ein sehr gravierender Eingriff in die Eigentumsrechte, wenn sie eine Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wurde, nicht mehr als Büro, Laden etc. also gewerblich nutzen dürfen. Grundsätzlich mag ein Zweckentfremdungsverbot im besten Fall dann Sinn machen, wenn es mit Maß und Ziel ganz punktuell eingesetzt wird. Zweckentfremdungsverbote gehen jedoch in der Praxis vielfach weit über das sinnvolle Maß hinaus, wenn etwa ganze Innenstadtbereiche oder Stadtviertel mit entsprechenden Satzungen gegen Umwandlungen geschützt werden sollen.

Zweckentfremdungsverordnungen können aber auch schlicht kontraproduktiv sein. In Zeiten niedriger Gewerbeimmobilienpreise und relativ hoher Wohnungsmieten, kann es sinnvoll sein, Gewerbeeinheiten in Wohnungen zu verwandeln. Dies würde vielfach zur Schaffung von neuem Wohnraum und teilweise auch zur Linderung von Wohnungsproblemen beitragen.

Doch die Realität sieht anders aus: Investoren werden fast nie bereit sein, Büroraum in Wohnungen umzuwandeln, weil ihnen durch Zweckentfremdungsverbote der Weg zurück von der Wohnung zum Büro verwehrt wird, d.h. eine Rückumwandlung nicht mehr möglich ist. Insofern wäre es an der Zeit, wenn schon über derartige Satzungen nachgedacht wird, entsprechende Ausnahmetatbestände zu schaffen. Dies ist notwendig, damit Investoren, die Wohnraum schaffen, nicht ab Infinitum die Rückkehr zu einer Büronutzung verbaut wird.

Weiter ist zu befürchten, dass Eigentümer angesichts der Diskussion um die Einführung eines Zweckentfremdungsverbotes versuchen werden, quasi prophylaktisch Wohnungen durch Umwandlung in eine gewerbliche Nutzung diesen staatlichen Eingriffen zu entziehen.

Darüber hinaus reduzieren Zweckentfremdungsverbote die Bereitschaft von Investoren Wohnraum in Form von Neubauten zu schaffen.

„Grundsätzlich gilt“, so Prof. Stephan Kippes, „dass die Einführung solcher Zweckentfremdungsregelungen vielfach nur ein Kurieren an Symptomen ist, denn das eigentliche Problem ist nicht die Umnutzung einzelner Wohnungen in Büros, sondern der in vielen Regionen in den letzten 10 oder 15 Jahren dramatische Rückgang der Neubautätigkeit, der auch durch dirigistische Eingriffe im Bereich Zweckentfremdung nicht annähernd kompensiert werden kann, sondern durch eine Verunsicherung von Investoren weiter reduziert wird.“

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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