PN 82 - IVD-Mietbericht: Trotz Mietpreisbremse steigende Mieten bayernweit

15.12.2016 Entgegen dem Bayerntrend geht Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen in München weiter auseinander

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 15.12.2016 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Herbst 2016“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden. „Entgegen dem allgemeinen Bayerntrend entkoppeln sich die Miet- und Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt immer stärker, was auf den überproportionalen Anstieg der Kaufpreise gegenüber den Mieten in München zurückzuführen ist“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

„Auch wenn der Mietanstieg in Gesamtbayern im Herbst 2016 etwas verhaltener als in den Jahren zuvor ausfällt, wurde der Aufwärtstrend auf dem Mietmarkt keineswegs gestoppt. Die stärksten Mietzuwächse gegenüber Frühjahr 2016 können in Bayern bei Altbauwohnungen (+1,9 %) und Wohnungen aus dem Bestand (+1,8 %) beobachtet werden“, so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer. Geringere Anstiege verzeichnen Reihenmittelhäuser (Neubau: +1,3 % und Bestand: +1,1 %), gefolgt von Doppelhaushälften (Neubau: +1,3 % und Bestand: +1,2 %). Bei neuerrichteten Wohnungen bewegen sich die Mietzunahmen unter einem Prozent (+0,7 %).

Im 10-Jahres-Vergleich der Miet-Objekttypen gehen in Bayern die Mieten für Häuser am stärksten nach oben. Der Anstieg für neuerrichtete Reihenmittelhäuser liegt nominal bei +40 % und für Bestandsobjekte bei +37,7 %. Ähnlich stark sind die Mieten für Doppelhaushälften angestiegen: Für Bestandsobjekte liegt der Anstieg bei +39,7 % und für Neubauobjekte bei +39,4 %. Für Mietwohnungen aus dem Bestand müssen Mieter nominal +38,6 % mehr Miete zahlen als noch vor 10 Jahren, für Neubauwohnungen werden +36,7 % fällig und für Altbauwohnungen +36,4 %. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

„Die Versuche der Bundesregierung den Mietmarkt zu regulieren“, so Prof. Stephan Kippes, „waren nicht erfolgreich. Weder Mietpreisbremse noch Bestellerprinzip haben zu einer Entspannung der Situation auf dem bayerischen Wohnungsmarkt geführt. Trotz der Mietpreisbremse kann im Bayern-Trend auf breiter Front zu Preissteigerungen.“

Im Juni 2015 trat das Bestellerprinzip in Kraft. Seitdem ist - so ergab eine IVD-Studie unter Maklern - das Angebot an Mietwohnungen stark geschrumpft. Die Vermieter suchen nach neuen Mietern nun weniger über die Vermittler und entsprechende Internetportale, sondern verstärkt über Familie, Freunde und Bekannte. Somit wird das Vermietungsgeschäft deutlich intransparenter. Für nicht-ortsansässige Personen wird die Wohnungssuche dadurch stark erschwert, was den gesellschaftlichen Trend in Richtung erhöhter Mobilität deutlich verhindert.

Angesichts des großen Wohnungsbedarfs in Bayern, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment, hat die bayerische Staatsregierung ein Programm für staatlich geförderte Mietwohnungen verabschiedet: bis 2019 sollen insgesamt 2,6 Mrd. € in den Bau von rd. 28.000 Mietwohnungen investiert werden.

Vor diesem Hintergrund wird auch auf die Wohnungsbaugesellschaften ein besonderes Augenmerk gelegt. Diese haben seit der Jahrtausendwende teilweise Bestände verkleinert, oftmals auch um ihre finanzielle Lage zu verbessern. Heute kaufen die Wohnungsbaugesellschaften vielerorts wieder zusätzlichen Wohnraum und stocken somit ihre Bestände auf. Ziel ist es dabei, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, neue Quartiere zu entwickeln und in die städtische Infrastruktur zu investieren.

Oberbayern

Steigende Zuwanderungszahlen und die damit verbundene Nachfrage nach Wohnraum, einhergehend mit einem geringen Angebot, lassen seit Jahren auch in Oberbayern die Mietpreise für Wohnimmobilien steigen, auch wenn die Mitpreisanstiege bei der aktuellen Erhebung im Herbst 2016 etwas verhaltener ausfallen.

Mit +2,4 % legen in Oberbayern neuerrichtete Doppelhaushälften am stärksten zu. Für Doppelhaushälften aus dem Bestand lag die Veränderung gegenüber Frühjahr 2016 bei +1,5 %. Bestandswohnungen verzeichnen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mieten von +2,0 % sowie Altbauwohnungen von +1,7 %. Neugebaute Reihenmittelhäuser verbuchen im Herbst 2016 einen Mietanstieg von +1,4 %. Mit +1,1 % fällt der Zuwachs bei Mieten für Neubauwohnungen und für Reihenmittelhäuser/Bestand im Herbst 2016 am geringsten aus.

München

Die extrem hohen Grundstückspreise sowie die kontinuierlich steigenden Baukosten führen dazu, dass in München tendenziell eher im hochpreisigen Segment gebaut wird. Somit wird der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in München auch in den kommenden Jahren weiter zunehmen.

Erklärtes Ziel sollte dabei sein, bezahlbaren Wohnraum speziell im einfachen und mittleren Marktsegment zu schaffen. Einiges hat die Stadt schon auf den Weg gebracht: Um mehr Flexibilität im Mietwohnbau zu schaffen, wurde der Stellplatzschlüssel im geförderten Mietwohnungsbau reduziert; das Programm „Wohnen für Alle“ wurde Anfang des Jahres 2016 verabschiedet, dieses schreibt Städtischen Wohnungsbaugesellschaften eine besondere Rolle beim Mietwohnbau zu. Nun soll die Vergabe von Darlehen an städtische Wohnungsgesellschaften und die private Wohnungswirtschaft ermöglicht werden, mit dem Ziel bis 2019 3.000 neue Wohnungen gebaut zu haben. Zusätzlich bekommen die städtische Wohnungsgesellschaften Gewofag und GWG für die nächsten 10 Jahre 250 Mio. € zusätzlich an die Hand. Davon sollen ab 2018 jährlich 1.250 Wohneinheiten errichtet werden.

Nach wie vor bewegen sich die Wohnungsmieten in München auf Rekordniveau mit historischen Höchstwerten, wobei die Mieten für Häuser im Herbst 2016 teilweise deutlich stärker gestiegen sind als Wohnungsmieten.

Die höchsten Anstiege im Vergleich Frühjahr 2016 zu Herbst 2016 verzeichneten die Reihenmittelhäuser/Bestand mit +3,1 %, gefolgt von neugebauten Doppelhaushälften mit 3 %. Neuerrichtete Mietwohnungen tendieren im gleichen Betrachtungszeitraum um +2,4 % und Doppelhaushälften/Bestand um +2,2 % nach oben. Verhaltener fallen die Mietzuwächse bei neugebauten Reihenmittelhäusern (+0,9 %), bei Bestandswohnungen (+0,7 %) und bei Altbauwohnungen (+0,6 %) aus.

Aschaffenburg

Ein Nachfrageüberhang herrscht bei hochwertigen Neu- und Altbauwohnungen. Ebenfalls rar ist das Angebot an erschwinglichen Familienwohnungen. Bei anderen Objekttypen zeigt die Nachfrage- und Angebotssituation eine Tendenz zur ausgeglichenen Marktlage.

Im gehobenen Mietmarktsegment ist zu beobachten, dass zunehmend hochwertige, energetisch gut ausgestattete oder sanierte Wohnungen nachgefragt werden. Auch barrierefreie und altersgerechte Wohnungen gewinnen weiter an Bedeutung.

Augsburg

Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen verzeichnen im Herbst 2016 einen Anstieg. Durch das geringe Angebot an Bestands- und Neubaumietobjekten stellt sich der Mietmarkt bei Häusern unverändert als Vermietermarkt dar. In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neumieten festzustellen.

Kempten

Die Hauptnachfrage konzentriert sich in Kempten aktuell auf innerstädtische und zentrumsnah gelegene Wohnungen mit 1 bis 3 Zimmern unabhängig von den Ausstattungsqualitäten.

Nürnberg

Der Zuzug nach Nürnberg ist ungebrochen und die Bevölkerungsentwicklung positiv. Dies hat naturgemäß Auswirkungen auf die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Generell ist der Nürnberger Mietmarkt nicht als überhitzt zu bezeichnen. Preissteigerungen werden in der Regel bei Mieterwechsel in moderatem Rahmen vorgenommen. Mietwohnungen im Erstbezugsbereich stehen fast ausschließlich durch zur Vermietung erworbene Eigentumswohnungen zur Verfügung, größere Wohnanlagen zur Vermietung gibt es, von Einzelmaßnahmen abgesehen, praktisch nicht.

Regensburg

Die Situation auf dem Regensburger Mietmarkt ist insbesondere in den innenstädtischen Lagen angespannt. Die hohe Nachfrage strahlt zunehmend auch auf die Stadtrandgemeinden aus. Bei den Häusern zur Miete ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ausgeglichen.

In gesamten Bereich des Mietensektors ist im Herbst ein Preisanstieg zu beobachten, der teilweise deutlich ausfällt.

 

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungs-instituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 16.024 €/Einwohner, steigt dieser Wert bis Herbst 2016 um +50 % auf 23.965 €/Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nehmen in diesem Zeitraum um +52 % zu.
  • Im Zeitraum zwischen 1995 und Herbst 2016 legen die Mieten in der Landeshauptstadt um rund +65 % zu. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte steigt in München um +33 %, d.h. hier nahm, relativ gesehen, die Mietbelastung ganz erheblich zu. 
  • In den ersten acht Monaten 2016 lag die Zahl der Baugenehmigungen in Bayern bei insgesamt 42.828 Wohnungen. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres beträgt die Steigerung +27 %.
  • Auch in der Landeshauptstadt München stieg die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen zwischen Januar und August 2016 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +46 % an. Insgesamt wurden in den ersten acht Monaten 2016 5.503 Wohnungen genehmigt.
  • Im Vergleich 2010 zu Oktober 2016 hatten die Kosten für Wasserversorgung (+23 %) und regelmäßige Instandhaltung und Reparatur (+12,5 %) die stärksten Anstiege zu verzeichnen. Stiegen die Kosten für Strom und Gas in den vergangenen Jahren am stärksten, liegen diese mit +8,2 % im Oktober 2016 „nur“ an vierter Stelle.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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