PN 41 - Mietpreisniveau erreicht im Bayern-Trend wie auch in München Spitzenwerte

06.07.2016 Miet- und Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt in München entkoppeln sich zunehmend, da Kaufpreise stärker anziehen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 06.07.2016 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Frühjahr 2016“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf http://www.ivd-sued-shop.de erworben werden. „Das Mietpreisniveau erreicht im Bayern-Trend wie auch in München Spitzenwerte. Mit 27,7 % ist der Anteil der Wohnkosten am monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in München im Frühjahr 2016 am höchsten in Bayern“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „gefolgt von Regensburg, Augsburg und Würzburg mit durchschnittlich 24,1 %.“

Bayern
Aktuell kann in Gesamtbayern erneut ein Mietanstieg beobachtet werden. Die stärksten Zuwächse gegenüber Herbst 2015 können bei den Wohnungen aus dem Bestand (+2,5 %) und Reihenmittelhäusern (Neubau: +2,3 % und Bestand: +2,0 %) verzeichnet werden, gefolgt von neuerrichteten Wohnungen (+1,8 %) und Altbauwohnungen (+1,6 %).  Bei den Doppelhaushälften gibt es nur minimale Mietanstiege unter einem Prozent.

Die bayerischen Städte mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern haben im Vergleich zu Herbst 2015 mit +2,6 % den höchsten Anstieg des Mietpreisniveaus. In Kommunen mit weniger als 10.000 Einwohnern sind die Mieten um durchschnittlich +2,0 % gewachsen. Die niedrigsten Wachstumsraten bei den Mieten von rund einem Prozent sind in den mittelgroßen Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern und in den Großstädten mit über 100.000 Einwohnern zu verzeichnen.

Im 10-Jahres-Vergleich gehen die Mieten in Bayern für Doppelhaushälften am stärksten nach oben. Der Anstieg für Bestandsobjekte liegt nominal bei +43,1 % und für Neubauobjekte bei +41,0 %. Für neuerrichtete Reihenmittelhäuser müssen Mieter nominal +41,4 % mehr Miete zahlen als noch vor 10 Jahren, für die Reihenmittelhäuser aus dem Bestand werden +39,0 % fällig. Das Mietpreisniveau für Wohnungen, ob Altbau, Bestand oder Neubau, ist in den letzten 10 Jahren nominal um knapp über 39 % gestiegen.

Die angespannte Situation auf dem Mietmarkt ist auf vielschichtige Faktoren zurückzuführen. Neben dem hohen Zuzug, insbesondere in die bayerischen Ballungszentren, speziell den Großraum München und die Universitätsstädte ist die seit Jahren unzureichende Bautätigkeit für die Angebotsknappheit auf dem Mietwohnungsmarkt verantwortlich.

„Die Politik setzt jedoch statt sinnvoller Maßnahmen zur Ankurbelung der Neubautätigkeit auf Restriktionen“, so Prof. Stephan Kippes. „Die Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips wird die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten definitiv nicht lösen“. Gerade die Mietpreisbremse belastet viele Vermieter. Insofern werden viele künftig weniger Geld für Modernisierung und Renovierung ausgeben und neue Investitionen in den Wohnungsneubau reduzieren.

Stattdessen besteht die Gefahr, dass sich Investoren zurückziehen werden. „Die richtigen Ansätze, um der weiteren Wohnraumverknappung entgegen zu wirken, sind eine verstärkte Ausweisung von Bauland, eine Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren, mehr Flexibilität bei der Nachverdichtung in Innenstädten, die Umwidmung von Gewerbe- in Wohnflächen und die Wiedereinführung der degressiven Afa“, so Prof. Stephan Kippes. „Weiterhin könnten große und mittlere Unternehmen in Mitarbeiterwohnungen investieren. Das lohnt sich doppelt: Einerseits können die Unternehmen so ihrer gesellschaftlichen Verantwortung nachgehen und andererseits tragen sie mit dieser sicherlich mit großem Wohlwollen aufgenommen Maßnahme zur Mitarbeiterbindung bei“.

Im Juni 2015 trat das Bestellerprinzip in Kraft. Seitdem ist - so ergab eine IVD-Studie unter den Maklern - das Angebot an Mietwohnungen geschrumpft. 27,0 % der Befragten gaben an, dass sich das Angebot an Mietwohnungen stark verkleinert hat. Die Vermieter suchen nach neuen Mietern nun weniger über die Vermittler und entsprechende Internetportale, sondern verstärkt über Familie, Freunde und Bekannte, somit wird der Vermietungsgeschäft deutlich intransparenter.

Oberbayern
Mit +3,0 % legen in Oberbayern im Frühjahr 2016 neuerrichtete Reihenmittelhäuser am stärksten zu, dicht gefolgt von Bestandswohnungen mit +2,8 % und Reihenmittelhäusern aus dem Bestand mit +2,6 %.

Altbauwohnungen verzeichnen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mieten von +2,2 % sowie Neubauwohnungen von +2,0 %.

Deutlich verhaltener ist in Oberbayern der Trend im Frühjahr 2016 bei den Doppelhaushälften. Hier sind die Mieten gegenüber Herbst 2015 für Bestandsobjekte um +0,3 % und für Neubauobjekte +1,2 % angestiegen.

München
Bei einem erheblichen Nachfrageüberhang ziehen im Frühjahr 2016 zum wiederholten Mal sowohl die Wohnungsmieten als auch die Mieten für Häuser in München an. Auch wenn die Wachstumsraten etwas verhaltener ausfallen als in der Vergangenheit, bewegen sie sich dennoch auf sehr hohem Niveau und erreichen auch im Frühjahr 2016 historische Spitzenwerte.

Das Preisniveau für Mietwohnungen Neubau und Altbau steigt gegenüber Herbst 2015 um +1,2 %. Bei Mietwohnungen aus dem Bestand können etwas höhere Mietzuwächse beobachtet werden (+1,4 %). Im vergleichbaren Zeitraum sind die Mieten für neuerrichtete Reihenmittelhäuser etwas stärker nach oben gegangen als für Reihenmittelhäuser aus dem Bestand (1,4 % bzw. 1,2 %). Die Mietzuwächse bei Doppelhaushälften fallen etwas geringer aus als bei Wohnungen und Reihenmittelhäusern, sie liegen durchschnittlich bei +0,8 %.

Augsburg
Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen verzeichnen im Frühjahr 2016 in Augsburg erneut einen Anstieg. In den vergangenen fünf Jahren haben die Mietpreise in Augsburg deutlich angezogen. Gegenüber Frühjahr 2011 nahmen im Frühjahr 2016 die Mietpreise für Mietwohnungen/Bestand um +21,0 % zu.

In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neumieten festzustellen.

Neu-Ulm
Nach einer Modellrechnung der IHK Ulm zum regionalen Wohnungsmarkt besteht im Stadtkreis Ulm bis 2030 ein Bedarf von knapp 7.300 Wohnungen. Der hohe Wohnungsbedarf ist neben den kontinuierlich steigenden Haushaltszahlen auf die noch immer zu geringe Neubautätigkeit der vergangenen Jahre zurückzuführen.

Die Verknappungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarkts sowie daraus entstehende Preisanstiege spüren bereits heute nicht nur Familien mit Kindern, sondern auch die vielen Studenten, die ihr Studium an der Universität oder an der Fachhochschule beginnen.

Bayreuth
Der Mietmarkt in Bayreuth ist geprägt durch das fehlende Angebot an 3- und 4-Zimmerwohnungen in Innenstadtnähe unter 8,00 €/m² Kaltmiete. Bei 1- und 2-Zimmerwohnungen (bis zu 35 m²) werden Mietpreise zwischen 6,50 und 9,50 €/m² erzielt. Bei größeren Wohnungen werden im Schnitt Mieten zwischen 5,00 und 10,00 €/m² verlangt.

Das Mietangebot ist vor allem im April und Oktober sehr angespannt, wenn das neue Semester beginnt. In den letzten Jahren sind einige Studentenwohnheime fertiggestellt worden, was eine Entspannung für den Mietmarkt zur Konsequenz hatte.

Erlangen
Wohnen ist in Erlangen teurer als in den Nachbarstädten Nürnberg und Fürth. Besonders Akademiker zieht es in die Stadt, angelockt von der Universität und den Forschungseinrichtungen, aber auch von großen ansässigen Firmen. In den kommenden 15 Jahren soll laut Statistischem Amt in Erlangen die Anzahl der Einwohner auf 110.000 ansteigen. Fast ein Drittel davon werden Studenten sein, die zumeist in Ein-Personen-Haushalten leben.

Auch wenn sich die Baufertigstellungen auf einem hohen Niveau befinden und in einigen Jahren mindestens 1.000 neue Wohnungen errichtet werden, aufatmen kann die Stadt nicht. Dabei wird seitens der Stadt viel Wert auf die Umnutzung von Brachflächen gelegt. Bereits in der Vergangenheit wurden ehemals gewerbliche oder militärisch genutzte Grundstücke für den Wohnungsbau entwickelt. Zusätzlich werden durch den Umzug von Siemens zusätzliche Flächen freigesetzt.

Ingolstadt
Marktbeobachtungen und die Entwicklung des regionalen Umfelds machen deutlich, dass sich die Preise für Wohnraum in Ingolstadt Anfang 2016 weiter nach oben bewegen. Damit bietet Ingolstadt das typische Bild prosperierender Regionen. Von einem drastischen Anstieg kann aber aktuell nicht die Rede sein, da von öffentlicher wie privater oder gewerblicher Seite kontinuierlich in neuen Wohnraum investiert wurde.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungs-instituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 15.868 €/Einwohner, steigt dieser Wert bis Frühjahr 2016 um +51,0 % auf 23.969 €/Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nehmen in diesem Zeitraum um +48,0 % zu, d.h. hier nahm relativ gesehen die Mietbelastung ganz erheblich zu. 

Im Zeitraum zwischen 1995 und Frühjahr 2016 legen die Mieten in der Landeshauptstadt um rund +64,0 % zu. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte steigt in München um +42,0 %.

Die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern ist im Zeitraum 2000 - 2015 stark um 29,5 % zurückgegangen, in München hat sich sind Anzahl der fertiggestellten Wohngebäuden gegenüber dem Vergleichsjahr 2000 kaum verändert.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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