PN 77 - Büromieten bayernweit weiter im Plus

29.11.2016 Rückgänge bei Ladenlokalmieten in Nebenkernlagen

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 29.11.2016 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte „Office/Retail“ und „Investment/Rendite“ Herbst 2016 vorgelegt. Die Berichte können über www.ivd-sued-shop.de bestellt werden. „Im Herbst 2016 beobachten wir unterschiedliche Preisentwicklungen bei Gewerbeimmobilien in Bayern“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Während Büromieten leichte Preisanstiege aufweisen, sind die Veränderungen des Mietniveaus bei Ladenlokalen - je weiter man sich von der 1a-Lage im Geschäftskern entfernt - rückläufig. Es kommt zu einer gewissen Polarisierung.“

„Bayernweit weisen die Ladenlokale in 1a-Lage im Geschäftskern - unabhängig von der Ladengröße - im Vergleich zu Frühjahr 2016 leichte Steigerungen bei Mieten von etwa 1 % auf“, so Prof. Stephan Kippes. „Das Mietniveau bei Ladenlokalen in 1b-Geschäftskernlagen und 1a-Nebenkernlagen ist konstant geblieben. Im Gegensatz dazu lassen die Mietpreise in 1b-Nebenkernlagen um über 4 % deutlich nach.“ Die stärksten Rückgänge verzeichneten mit -4,6 % Ladenlokale im 1b-Nebenkern mit einer Größe von 60 m², gefolgt von Läden mit 150 m² mit -4,3 %.

Nachdem bayernweit die Baugrundpreise für Gewerbe und Industrie im Frühjahr 2016 stabil geblieben sind, weisen diese aktuell Preiszuwächse von +2 % auf. Im gleichen Maße sind die Büromieten zum wiederholten Mail gestiegen (+1,9 %). Die hohe Nachfrage nach Büroräumen wird durch gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und die stets steigenden Beschäftigtenzahlen vorangetrieben. Im 10-Jahres-Vergleich haben die Büromieten in Bayern nominal um +30,4 % zugelegt. 

Im Herbst 2016 weisen die meisten gewerblichen Objekttypen in München stabile Miet- und Kaufpreise auf einem sehr hohen Niveau auf. Lediglich Büromieten in Suburb A (+1,6 %), Suburb B (+2,3 %) und Peripherie A (+4,8 %) hatten Anstiege zu verzeichnen. Baugrundstücke für gewerbliche Nutzung lagen ebenfalls mit +4,0 % deutlich im Plus. Rückgänge vermelden die Stadtrandlagen; Hier sind die Mieten für Läden mit 80 m² um -1,8% und mit 200 m² um -2,4 % gesunken.

„In München hat sich das Angebot an Büromieten in City A- und B-Lagen - innerhalb des Altstadtrings bzw. Mittleren Ring - weiter ausgedünnt, so dass viele Interessenten auf die Suburb A- und B-Lage bzw. Peripherie B-Lage ausweichen müssen“, so Prof. Stephan Kippes. „Diese Lagen befinden sich außerhalb des Mittleren Ring innerhalb von Büroagglomerationen bzw. in Streulagen, sind infrastrukturell gut erschlossen, haben eine deutlich bessere Parkplatzsituation und sind wesentlich preisgünstiger als zentrumsnahe Lagen. Allerdings müssen hier die Objekte durch eine gute Ausstattung punkten können.“

Innerhalb des Mittleren Rings ist kaum Angebot auf dem Büromarkt vorhanden. Bereits jetzt sind Bürolagen in Zentrumsnähe wie Hirschgarten oder Arnulfpark praktisch vollvermietet.

Europaweit gehört München zu den Top-Einzelhandelsstandorten und ist eines der wichtigsten Expansionsziele für internationale Einzelhändler. Verantwortlich dafür sind eine im Deutschland-Vergleich überdurchschnittlich hohe Kaufkraft sowie eine der höchsten Passantenfrequenzen, die für hohe Einzelhandelsumsätze sorgen.

Die umsatzstärksten und somit die begehrtesten Einkaufslagen sind in der Münchner Innenstadt die Kaufingerstraße, Neuhauser Straße, Sendlingerstraße und Maximilianstraße. Trotz Höchstmieten sind gerade diese Lagen besonders gefragt, jedoch kaum am Markt verfügbar.

Aktuell liegen die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern bei 410,00 € bzw. 170,00 €. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im 1a-Geschäftskern 320,00 € und im 1b-Geschäftskern 110,00 €.

Auch wenn der Anteil an ausländischen Investoren im Jahr 2016 zurückgegangen ist, hat der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland nicht an Attraktivität verloren. Vielmehr profitiert der Markt von dem anhaltend konsumgesteuerten Wirtschaftswachstum und der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands und seiner Stellung als sicherer Investmenthafen. „Im aktuellen Marktgeschehen wurde“, so IVD Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen, „auf dem bayerischen Investmentmarkt bei allen untersuchten Anlageobjekten ein Anstieg beobachtet. Am stärksten tendieren im Herbst 2016 gegenüber Frühjahr 2016 mit +3,3 % Multiplikatoren für Mietwohnhäuser mit Baujahr nach 1950, gefolgt von Multiplikatoren für Cityhäuser mit +3,2 %. Die Veränderung bei Mietwohnhäusern mit Baujahr vor 1950 beträgt aktuell +2,9 % und bei Büroobjekten +2,6 %. Für Einkaufs-/Lagercenter wurde im Herbst 2016 ein Anstieg von +2 % registriert.“

Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der Landeshauptstadt München ist trotz steigender Preise unverändert hoch. Der Aufwärtstrend der Vorquartale setzt sich bei den Multiplikatoren auch im Herbst 2016 fort. Dabei verzeichnen im aktuellen Geschehen in München, vor allem die gewerblichen Anlageobjekte, anders als im Bayern-Trend, deutliche Preisanstiege.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Bayern verzeichnet mit 3,2 % im Oktober 2016 die bundesweit niedrigste Arbeitslosenquote. Insgesamt wurden in Bayern 228.125 erwerbslose Personen gemeldet. Gegenüber dem Vorjahresmonat liegt die Veränderung bei -1,8 %.
  • Die speziell für die Büroflächennachfrage wichtige Zahl der offenen Stellen verzeichnete in Bayern im Oktober 2016 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von +16,8 %. Insgesamt wurden im Oktober 2016 rd. 110.500 freie Stellen angeboten.
  • Im Bereich der Arbeitsagentur München legte das Angebot an offenen Stellen um beachtliche +9,4 % zu. Insgesamt waren im April 2016 rd.13.250 Stellen zu besetzen.
  • Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag in der Landeshauptstadt München im März 2016 bei rd. 813.500 Personen. Die Veränderung zum Vorjahresmonat betrug hier +2,1 %.
  • Einer Hochrechnung des IVD-Instituts zur Folge wird die Zahl der zum Bau freigegebenen Büro- und Verwaltungsgebäude bis Ende des Jahres 2016 auf rund 440 steigen. Gegenüber dem Vorjahr liegt der Anstieg somit bei über +11 %.
  • Das für den Immobilienmarkt wesentlich entscheidendere Volumen an genehmigter Nutzfläche steigt laut IVD-Berechnungen voraussichtlich auf über 17 %.
  • Die Zahl der genehmigten Handels- und Lagergebäude nimmt bis Ende des Jahres 2016 um voraussichtlich +10 % zu. Die genehmigte Nutzfläche in diesem Bereich wird dagegen um -2 % sinken.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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