PN 66 - Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Wohnungsüberlassung während der Wohnungseigentumsbegründung

28.09.2016 Zu Sachverhalt:

Die Kl.(Klienten) sind Mieter einer im 1. OG eines Mehrfamilienhauses gelegenen 4-Zimmer-Wohnung der Bekl. (Beklagten). Sie bewohnen die Mieträume auf Grund eines mit der Bekl. am 17.11.2010 abgeschlossenen Mietvertrags. Die Wohnung wurde ihnen zum 15.12.2010 überlassen. Am 28.09.2010, also vor Abschluss des Mietvertrags und vor Überlassung der Räumlichkeiten an die Kl., ließ die Bekl. eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16.12.2010 veräußert die Bekl. die von den Kl. angemietete Wohnung an die Ehefrau des Geschäftsführers der Bekl. Wenige Tage später, am 23.12.2010, erfolgte die Eintragung der Teilungserklärung vom 28.09.2010 in das Grundbuch. Die Käuferin wurde am 18.10.2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im November 2013 erlangte die Kl. Kenntnis von dem Abschluss des Kaufvertrags, nicht aber von dessen Inhalt. Die Kl. sind der Auffassung, sie seinen hinsichtlich der veräußerten Mietwohnung gem. § 577 I 1 BGB zum Vorkauf berechtigt gewesen, weswegen ihnen ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wohnung zustehe.

Sie haben demzufolge erstinstanzlich Auskunft von der Bekl. über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zum Ersatz des ihnen entstanden oder noch entstehenden materiellen Schadens begehrt. Das AG Ludwigshafen a. Rh. hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kl. ihre Auskunftsbegehren weiterverfolgt, jedoch an Stelle des ursprünglichen Feststellungsbegehrens im Weg der Stufenklage Zahlung des sich nach Erteilung der Auskunft ergebenen Schadensersatzbetrags nebst Zinsen verlangt. Das LG Frankenthal hat unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung durch Teilurteil der Klage stattgegeben. Mit ihrer vom BerGer. zugelassenen Revision haben die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiterverfolgt. Die Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückweisung der Berufung sowie zur Abweisung der in zweiter Instanz erhobenen Stufenklage. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil entschieden worden, da die Kl. in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79 [81 ff.] = NJW 1962, 1149).

Das BerGer. hat übersehen, dass es für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 I 1 Alt. 1 BGB nicht ausreicht, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 I 1 Alt. 1 BGB aus.

So liegen die Dinge hier. Der Kaufvertrag zwischen der Bekl. und der Erwerberin wurde am 16.12.2010 notariell beurkundet. Wohnungseigentum wurde erst danach, nämlich mit der am 23.12.2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch, begründet. Es wurde also nicht – wie von § 577 I 1 Alt. 1 BGB vorausgesetzt – eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war.

Die Leitsätze lauten folgerichtig:

Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 I 1 Alt. 1 BGB, wenn nach Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an den Dritten verkauft wird (Senat, BGH, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGHZ 199, 136 = NZM 2014, 133 Rn. 5). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.

Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 I 1 Alt. 2 BGB  ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden ist und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ WEG).

BGH, Urt. v. 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 (LG Frankenthal)

Fazit: Aus sich heraus verständliche und dogmatisch sauber begründete Entscheidung.

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