PN 97 - Gewerberaummiete: Ohne Rechnung keine Miete!

11.12.2017 Zahlt der Mieter mit der Miete Umsatzsteuer an den Vermieter, kann er vom Vermieter grundsätzlich eine ordnungsgemäße Rechnung verlangen, mit der er beim Finanzamt die Vorsteuer ziehen kann. Bis zur ordnungsgemäßen Vorlage einer solchen Rechnung braucht der Mieter die Miete nicht bezahlen.

OLG Köln, Beschl v. 17.07.2017 – 22 U 60/16

Zum Sachverhalt:

Mieterin und Vermieter eines Gewerberaums hatten vereinbart, dass die Mieterin Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten zu bezahlen hat. Der Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert; die Mieterin will die von ihr an den Vermieter mit der Miete und den Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen. Hierfür benötigt sie eine zum Vorsteuerabzug berechtigende Rechnung (§§ 15 Abs. 1 Satz 1, 14 UStG). Weil der Mietvertrag weder die Steuernummer noch die Umsatzsteueridentifikationsnummer des Vermieters enthielt, fehlte eine vom Umsatzsteuergesetz geforderte Mindestangabe (§ 14 Abs. 4 UStG). Damit konnte die Mieterin den Mietvertrag selbst als „Dauerrechnung“ nicht beim Finanzamt vorlegen. Nachdem der Vermieter nicht bereit war, der Mieterin eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen, hielt die Mieterin die Miete zurück. Hierauf erhob der Vermieter Zahlungsklage, die erstinstanzlich abgewiesen wurde, wogegen er sodann Berufung zum OLG Köln einlegte.

Aus den Gründen:

Ohne Erfolg! Das Berufungsgericht führt in seiner Entscheidung aus, dass die Mieterin einen Anspruch auf eine die Umsatzsteuer ausweisende Rechnung hat, weil die Pflicht zur Zahlung einer Bruttomiete inklusive Umsatzsteuer vertraglich vereinbart sei, der Vermieter zu Umsatzsteuer optiert hätte und der Mietvertrag nicht als sog. „Dauerrecht“ angesehen werden könne, weil die Mindestangaben nach § 14 Abs. 4 UStG fehlten. Der Vermieter hätte der Mieterin auch kein anderes geeignetes Dokument zur Verfügung gestellt, welches seine Steuernummer enthielt und in einer solchen Weise auf den Mietvertrag Bezug nähme, dass die Ergänzung samt Mietvertrag eine Rechnung iSv. §§ 14, 15 UStG zu bilden geeignet wären und wodurch die Mieterin in die Lage versetzt worden wäre, die Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Aus diesem Grund stünde der Mieterin bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer Rechnung ein Recht zur Zurückbehaltung der Miete zu (§ 273 BGB).

Praxishinweis:

Will ein Mieter die auf die Miete und Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen, benötigt er hierzu gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung im Sinne von § 14 UStG. Die Rechnung muss die Mindestangaben gemäß § 14 Abs. 4 UStG enthalten. Nicht erforderlich ist, dass die Rechnung auch als solche bezeichnet ist. Vielmehr kommt jede Urkunde in Betracht. Aus diesem Grund kann auch der Mietvertrag selbst die Rechnung sein (sog. Dauerrecht). Stellt der Vermieter keine ordnungsgemäße Rechnung aus, kann der Mieter die Miete zurückhalten, muss dann aber bei Erteilung der ordnungsgemäßen Rechnung die bis dahin zurückbehaltene Miete voll bezahlen.

Download PN 97 als PDF-Datei

Prof. Dr. Stephan Kippes
Tel. 089 / 29 08 20 - 13
Fax 089 / 22 66 23
E-Mail: presseivd-sued.net

Ansprechpartner

Andrea Peschke
Tel.: 089 / 29 08 20 - 22
Fax: 089 / 22 66 23
E-Mail

Nicole Seidel
Tel.: 089 / 29 08 20 - 21
Fax: 089 / 22 66 23
E-Mail

Seminarbroschüre 2018 hier als Download

Veranstaltungen 2018 / 2019

20.09.2018

  

Verwalterkongress

Kloster Andechs Bayern

18.10.2018

Vertriebskongress - Akquise-Gipfel

Forum Haus der Architekten Stuttgart

09.11.2018

Innovationsforum

Der Pschorr München

22.11.2018

Rechtskongress für Makler, Bauträger
und Immobilienverwalter

Stadthalle Reutlingen

30.11.2018

Rechtskongress für Makler, Bauträger
und Immobilienverwalter

Egerner Höfe in Rottach-Egern

14.02.2019

Rechtskongress für Makler, Bauträger
und Immobilienverwalter

Kurhaus Bad Cannstatt

21.02.2019

Gewerbeimmobilienkongress

Le Meridien München

14.03.2019

Sachverständigenkongress

Ammerseehäuser am gleichnamigen Ammersee

21.03.2019

Innovationsforum

FORUM Haus der Architekten Stuttgart

28.03.2019

Verwalterkongress

Burg Staufeneck

05.04.2019

Marketingkongress

Der Pschorr München

07.05.2019

Bauträger-Immobilienvertriebs-Kongress

Paulaner am Nockherberg München

11.07.2019

Rechtskongress für Makler, Bauträger und Immobilienverwalter

Das Tegernsee am gleichnamigen Tegernsee

26.09.2019

Verwalterkongress

Der Pschorr München

17.10.2019

Vertriebskongress - Akquise Gipfel

Burg Staufeneck

08.10.2019

Innovationsforum

Das Tegernsee am gleichnamigen Tegernsee

28.11.2019

Rechtskongress für Makler, Bauträger und Immobilienverwalter

Württembergischer Automobilclub e.V. Stuttgart

29.11.2019

Rechtskongress für Makler, Bauträger und Immobilienverwalter

Paulaner am Nockherberg München

 

Buchungsmöglichkeit für Aussteller

IVD-Shop

IVD Marktberichte Bayern

Wohnimmobilien Kaufobjekte - Wohnimmobilien Mietobjekte - Gewerbeimmobilien Office/Retail + Rendite/Investment

IVD RegionalReporte

Allgäu - Bodensee - Nürnberg-Erlangen-Fürth - Münchner Umland

IVD CityReporte

Groß- und Mittelstädte in Baden-Württemberg und Bayern

IVD Preisspiegel Baden-Württemberg und Bayern

Wohn- und Gwerbeimmobilien