PN 102 - BGH klärt: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zusammen mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung ist zulässig

14.12.2018 Mit Urteilen vom 19.09.2018 hat der BGH geklärt, dass es nach geltender Rechtslage zulässig ist, wenn eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung kombiniert wird.

Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

 

Sachverhalt

Wohnungsmieter hatten die vereinbarte Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Der Vermieter hat daraufhin die fristlose und hilfsweise die fristgerechte ordentliche  Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Nach Zugang der Kündigung wurden die aufgelaufenen Zahlungsrückstände so rechtzeitig und vollständig beglichen, dass damit die außerordentliche und fristlose Kündigung unwirksam wurde (sog. „Schonfristzahlung“ § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Es ging nun um die Frage, ob neben dieser „Heilung“ der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung wegen desselben Sachverhalts noch möglich sei. Das Landgericht Berlin hatte dazu ausgeführt, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) ins Leere laufe, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar den Herausgabeanspruch des Vermieters, der durch die außerordentliche Kündigung entstanden war, erlöschen lassen. Zwischen Kündigung und Zahlung des Rückstandes habe aber wegen der Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung quasi kein Mietverhältnis bestanden, das mit der ordentlichen Kündigung hätte beendet werden können.

Anders die Entscheidung des BGH

Entgegen dem Landgericht Berlin beschränkt sich laut BGH die Wirkung des Wegfalls der Kündigung durch Schonfristzahlung nicht darauf, nur die Ansprüche der Vermieters auf Herausgabe der Mietsache nach fristloser Kündigung zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr führt die Schonfristzahlung nach BGH auch zur rückwirkenden Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung; der Mietvertrag wird fortgesetzt. Daher kann neben der außerordentlichen auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung kommen. Der BGH klärt auch zu der Funktion der hilfsweise ausgesprochene ordentlichen Kündigung auf: Diese werde ja nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit fristlosen Kündigung erklärt, vielmehr wolle der Vermieter regelmäßig ja ausdrücklich, dass das Mietverhältnis jedenfalls, also auch ordentlich in gesetzlicher Frist endet; und zwar unabhängig davon, ob die außerordentliche Kündigung wirksam war und bleibt.

Fazit

Die ordentliche Kündigung kann daher, wenn die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind (siehe § 573 BGB) wirksam bleiben und beendet das Mietverhältnis dann mit der gesetzlichen Frist. Der Vermieter sollte insoweit nicht den Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters unterlassen (§ 574 ff BGB) und sein berechtigtes Interesse an der Kündigung entsprechend § 573 Abs. 3 BGB begründen. Allerdings werden sowohl aus der juristischen Literatur, als auch aus der Politik Stimmen laut, die diese „Zweigleisigkeit“  der Kündigung bei Zahlungsverzug als zumindest rechtspolitisch verfehlt ansehen, weil sie die für Zahlungsverzug ausdrücklich vorgesehene Heilungsmöglichkeit durch Schonfristzahlung konterkariere.

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