PN 39 - Immobilienkauf: Wer hohe Erwartungen weckt ... - Zu geschönten oder sogar falschen Angaben im Exposé!

21.06.2018 Der Käufer eines Grundstücks darf die Eigenschaften erwarten, die der Verkäufer oder sein Gehilfe öffentlich gemacht hat.

Ein vereinbarter Sachmangelhaftungsausschluss umfasst grundsätzlich auch die nach einem Exposé zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks, worauf sich der Verkäufer jedoch nicht berufen kann, sofern er einen Mangel arglistig verschwiegen bzw. nicht offenbart hat.

BGH, Urt. v. 19.01.2018 – V ZR 256/16

Zum Sachverhalt:

Ein Verkäufer bietet ein in den 50er Jahren errichtetes und Mitte der 2000er Jahren saniertes Wohnhaus durch einen Makler zum Kauf an. Der Makler wirbt in dem Exposé unter anderem damit, dass „das Haus unterkellert (trocken)“ ist. Tatsächlich jedoch ist der Keller genauso feucht, wie es für vergleichbare Gebäude der 50er Jahren typisch ist. Dies kann der Käufer jedoch bei der Besichtigung nicht erkennen, da der Verkäufer die Kellerwände frisch gestrichen hatte. Der Käufer erkundigt sich bei der Hausbesichtigung nach der Trockenheit des Kellers, wird jedoch weder auf die durchgeführten Malerarbeiten noch auf die vom Anstrich verborgene Feuchtigkeit hingewiesen. Käufer und Verkäufer schließen einen Kaufvertrag, der einen Haftungsausschluss für Sachmängel enthält. Der Zustand des Kellers findet im Kaufvertrag keine gesonderte Erwähnung. Als der Käufer die Kellerfeuchtigkeit schließlich entdeckt, verlangt er vom Verkäufer Schadenersatz Zug um Zug gegen Rückübereignung der Immobilie. Zu Recht?

Aus den Gründen:

Mit Erfolg! Der Käufer kann vom Verkäufer Schadenersatz statt der Leistung verlangen. Die Immobilie ist aufgrund des feuchten Kellers sachmangelhaft. Die Mangelhaftigkeit folgt jedoch nicht aus der Abweichung zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, denn der Kaufvertrag enthält keine Vereinbarung zur Beschaffenheit des Kellers. Da Kellerfeuchtigkeit zudem typisch für Wohngebäude der 50er Jahre ist, ergibt sich auch ein Sachmangel nicht aus dem Vergleich zur üblichen Beschaffenheit ähnlicher Gebäude. Zur Beschaffenheit einer Kaufsache gehören aber auch Eigenschaften, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers oder dessen Gehilfen erwarten darf. Vorliegend muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, dass der von ihm beauftragte Makler im Exposé den Keller als trocken beschrieben hat. Wie die Nachfrage des Käufers zeigt, war diese Eigenschaft der Kaufsache für ihn besonders wichtig. Der Verkäufer kann insofern auch nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Auf die Nachfrage des Käufers, der erkennbar einen trockenen Keller erwartete, hätte er nämlich offenbaren müssen, dass der Keller bautypisch feucht und dies jedoch aufgrund des frischen Anstrichs nicht zu erkennen ist. Er handelte somit vorsätzlich und damit arglistig.

Praxishinweis:

Immobilieneigentümer, die für den Verkauf ihrer Immobilie werben oder durch Dritte werben lassen, müssen jederzeit darauf achten, welche Erwartungen ihre Werbung beim potentiellen Käufer hervorrufen könnte. Andernfalls können (negative) Immobilieneigenschaften, die möglicherweise weder gravierend noch atypisch sind, noch der „allgemeinen Erwartungshaltung“ entsprechen, zu offenbarungspflichtigen Sachmängeln werden. Erfüllt der Verkäufer vorsätzlich eine solche Offenbarungspflicht nicht, handelt er vorsätzlich und kann sich nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel berufen.

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