PN 98 - IVD-Einzelhandelsfluktuations-Studie für München

27.11.2018 Das Tal hat im Jahresvergleich bei Ladenlokalen höchste Fluktuation. Filialisierungsgrad deutlich zugenommen: Kaufingerstraße bei 97 %, Neuhauser Straße 86 %

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 22.11.2018 auf einer Pressekonferenz seine Untersuchung der IVD-Fluktuationsquote in Münchner 1a- und 1b-Einzelhandelslagen präsentiert. "Innerhalb eines Jahres wurden im Tal die meisten Veränderungen beobachtet", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Im Jahresvergleich 2017 zu 2018 fand hier in 7 von 59 Läden ein Mieterwechsel. Somit liegt die IVD-Fluktuationsquote bei 12 %."

München zählt europaweit zu den wichtigsten Einzelhandelsstandorten. Mit einer überdurchschnittlich hohen Kaufkraft, hohen Beschäftigtenzahlen und einer der höchsten Passanten-Frequenzen Deutschlands ist die bayerische Landeshauptstadt sowohl bei nationalen als auch internationalen Einzelhändlern sehr begehrt. Dabei stehen vor allem die umsatzstärksten Top-Lagen wie die Kaufinger- und Neuhauser, Maximilian- sowie Sendlinger Straße im Fokus der Interessenten.

In den vergangenen Jahren fanden neben Revitalisierungen bzw. Umbauten der bestehenden Läden auch zahlreiche Neuanmietungen statt. Oftmals handelte es sich bei den Neueröffnungen um internationale Marken, die sich erstmalig am Standort München präsentierten, aber auch neue Konzepte vorstellten und weitere Filialen eröffneten. So nimmt der Filialisierungsgrad in den Münchner Top-Einkaufslagen weiter zu. In der Kaufingerstraße sind aktuell 97 % (2005/2006 bei 92 %) aller Einzelhändler Filialisten. In der Maximilianstraße liegt deren Anteil 2018 bei 91 % (2005/2006 bei 70 %), in der Theatinerstraße bei 89 % (2005/2006 bei 77 %) und der Neuhauser Straße bei 86 % (2005/2006 bei 77 %).

Der Ladenbesatz hat sich in der Münchner Innenstadt in den letzten Jahren deutlich verändert. Die innerstädtischen Lagen sind heute mehr denn je durch die Kategorie “Fashion/Accessoires/Beauty“ geprägt. Dazu gehören klassische Bekleidungs-, Schuh- und Juwelierläden sowie Parfümerien. Je nach Lage gibt es dennoch erhebliche Unterschiede. Während in der Kaufinger Straße, Neuhauser Straße, Sendlinger Straße, Theatiner Straße überwiegend die Kategorie “Fashion/Accessoires/Beauty“ vertreten ist, bedienen das Tal, der Marienplatz und die Leopoldstraße vermehrt die Kategorien „Gastronomie“ und „Sonstige“ (Supermärkte, Einrichtung, Elektronik, Banken etc.).

An der Fluktuation der Einzelhändler gemessen, ist in den vergangenen Jahren in den Top-Einkaufsmeilen der Münchner Innenstadt eine dynamische Bewegung am Markt zu beobachten.

Die Rosenstraße dient als wichtige Durchgangsstraße zur Sendlinger Straße. Die vorhandene Ladenstruktur bzw. der Ladenbesatz - Kaufhof, Traditionsgaststätte, Apotheke, Kautbullinger - lassen nicht viel Raum für Veränderungen zu. In der den letzten 13 Jahren fanden sich lediglich zwei neue Läden (Apple Store, Calvin Klein) ein.

In der aktuellen Betrachtung hat sich der Ladenbesatz am Marienplatz nicht verändert. Mit einem Fluktuationsquotienten von 25 % (2005/2006 zu2018) gibt es am Marienplatz wie in der Rosenstraße wenig Bewegung.

Der Filialisierungsgrad liegt am Marienplatz bei 47 % und ist somit seit 2015/2016 (53 %) gesunken. Allerdings gibt es am Marienplatz klare Unterschiede. Während die Geschäfte direkt am Rathaus durch alteingesessene Traditionsgeschäfte geprägt sind, dominieren auf der gegenüberliegenden Seite Filialisten das Straßenbild. Auch das Angebot hat sich in den letzten Jahren nur marginal verändert.

In der Kaufingerstraße liegt die Anzahl der Neueröffnungen bei 11 (2005/2006 zu 2018) bzw. 2 (2017 zu 2018) bei insgesamt 30 Shops. Hier kamen beispielsweise Reserved, hunkemöller, H&M Home Lab Store, Intimissimi und Calzedonia in den vergangenen Jahren hinzu. Der Fluktuationsquotient liegt im Vergleich 2018 zu 2005/2006 bei 37 %.

In der Neuhauser Straße wurden seit 2005/2006 26 neue Läden eröffnet. Die Fluktuationsquote lag somit bei 39 %. Trotz der hohen Fluktuationsquote hat sich das Angebot in der Neuhauser Straße seit 2005/2006 inhaltlich nicht grundlegend verändert. Der Ladenbesatz ist durch die Kategorie „Fashion/Accessoires/Beauty“ geprägt. Dennoch hat der Filialisierungsgrad klar zugenommen und liegt bei aktuell 86 % (2005/2006: 77 %).

In der Sendlinger Straße, die sich unmittelbar an die Rosenstraße anschließt, fand durch die Schaffung der Fußgängerzone im Jahr 2017 eine erhebliche Aufwertung statt, der Filialisierungsgrad nahm zu, zahlreiche neue Stores fanden sich ein. Mit der Einführung der Fußgängerzone und dem Bau der Hofstatt wurden eine neue Flaniermeile und damit eine hohe Aufenthaltsqualität zwischen Sendlinger Tor und Marienplatz geschaffen.

Bei einem Ladenbesatz von 85 Läden wechselten in der langfristigen Betrachtung (2018 zu 2005/ 2006) 55 Läden den Besitzer. Innerhalb eines Jahres (2017 zu 2018) liegt die Anzahl bei drei. Dazu gehören Granit, ein schwedischer Design- und Lifestyleladen, Weekday, ein schwedisches Modelabel sowie Harman, eine Tochtergesellschaft von Samsung.

Seit 2005/2006 hat sich der Ladenbesatz wesentlich verändert, der Fluktuationsquotient liegt bei 65 % und somit auf Platz 3 der untersuchten Straßen. Der Filialisierungsgrad hat deutlich zugenommen. 2005/2006 war der Ladenbesatz noch mit 40 % durch Nichtfilialisten geprägt. Heute liegt deren Anteil lediglich bei lediglich 20 %.

Die Dienerstraße ist geprägt durch die Geschäfte im Rathaus auf der einen und den Dallmayr auf der anderen. Bei insgesamt 19 Geschäften fanden sich seit 2005/2006 15 neue Läden ein. In der aktuellen Betrachtung blieb der Ladenbesatz unverändert.

Mit einem Fluktuationsquotienten von 79 % seit 2005/2006 wurden in der Dienerstraße, an der Anzahl der Läden gemessen, die meisten Veränderungen beobachtet. Zu den neuen Läden gehören beispielsweise das Manufactum, Porsche Design oder auch Windsor.

Die Residenzstraße erfuhr in der Vergangenheit eine hohe Anzahl an Revitalisierungen bzw. Umnutzungen. Als Beispiel kann hier der Umbau des ehemaligen Postgebäudes (der Residenzpost) an der Dienerstraße Ecke Maximilianstraße genannt werden. Seit 2005/2006 hat sich der Ladenbesatz bei insgesamt 31 Läden um 21 Geschäfte verändert, was einen Fluktuationsquotienten von 68 % ergibt. Auch der Fililiasierungsgrad hat sich deutlich erhöht. Heute sind hier 74 % der Shop-Mieter Filialisten, 2005/2006 waren es lediglich 42 %.

In der Theatinerstraße - die Verlängerung der Weinstraße - haben sich seit 2005/2006 von insgesamt 54 Läden 30 neue eingefunden. 2018 wurden 4 Läden neu eröffnet. Dazu gehören beispielsweise Puma, Hugo Boss und Maje, ein französisches Modelabel. Aktuell befinden sich in der Theatinerstraße einige Läden (u.a. Nespresso und Michael Kors) im Umbau bzw. werden renoviert.

Der Ladenbesatz ist in der Theatinerstraße durch die Kategorie “Fashion/Accessoires/Beauty“ geprägt. Der Filialisierungsgrad hat in den letzten Jahren zugenommen. Heute liegt der Anteil der Filialisten bei 89 %, 2005/2006 noch bei 77 %.

Insbesondere zwischen Siegestor und Münchener Freiheit hat sich in der Leopoldstraße eine ausgiebige Gastronomiemeile mit 69 trendigen Shops und Geschäften etabliert. Seit 2005/2006 fanden sich 19 neue Läden ein, zwischen 2018 und 2017 fünf.

Seit 2005/2006 hat sich der Ladenbesatz deutlich geändert. Während 2005/2006 25 Läden der Kategorie „Fashion/Accessoires/Beauty“ zugeordnet werden konnten, liegt deren Anteil 2018 nur noch bei 17 Läden. Hinzugekommen sind stattdessen Läden der Kategorie „Sonstige“ (u.a. Supermärkte, Banken). Deren Anzahl lag 2005/2006 bei 14 und beläuft sich 2018 auf 21 Läden. Dies macht noch einmal deutlich, dass die Leopoldstraße nicht zur den klassischen Einkaufsstraßen wie etwa die Kauffinger Straße oder die Neuhauser Straße zu zählen ist, sondern auch als eine Versorgungsstraße für die Anwohner dient.

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