PN 87 - Betriebskostenumlage bei unklarer Wohnfläche - Änderung der BGH-Rechtsprechung!

18.10.2018 Sind Betriebskosten nach dem Gesetz ganz oder teilweise nach Wohnfläche umzulegen, ist für die Abrechnung im allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06).

BGH, Urt. v. 30.05.2018 – VIII ZR 220/17

Zum Sachverhalt

In einem Mietvertrag über eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung hatten die Parteien die Wohnfläche mit 74,59 m² vereinbart. Die tatsächliche (beheizbar) Wohnfläche betrug jedoch 78,22 m². Der Vermieter hatte den verbrauchsunabhängigen Teil der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die einzelnen Nutzer umgelegt. Dabei hatte er nicht die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, sondern die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt. Mieter und Vermieter stritten nun, welche der beiden Flächenangaben der Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen ist.

Aus den Gründen

Der Vermieter hat Recht! Heiz- und Warmwasserkosten sind zwingend nach dem Gesetz, der sog. Heizkostenverordnung abzurechnen. Diese sieht vor, dass der sog. „Festanteil“ an den Heizkosten „nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen (ist); es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.“ Stimmt eine im Mietvertrag vereinbarte Fläche mit der tatsächlichen Fläche nicht überein, stellt sich die Frage, welche Fläche nun für die Heizkostenabrechnung maßgeblich ist.

In den Urteilen vom 07.07.2004 und 23.05.2007 hatte der BGH für das Mieterhöhungsverfahren entschieden, dass bei einer vorgenannten Flächenabweichung zu differenzieren sei: betrage die Abweichung mehr als 10 %, so sei die tatsächliche Fläche maßgeblich; betrage sie weniger, so komme es auf die vertraglich vereinbarte Fläche an. In seinem Urteil vom 31.10.2007 hat der BGH diese Ansicht weiter verfolgt und entschieden, dass dies auch bei der Umlage des verbrauchsunabhängigen Teils der Heizkosten gelte.

Diese Rechtsansicht hat der BGH für die Mieterhöhung mit Urteil vom 18.11.2015 aufgegeben. Bei dem nach § 558 BGB vorzunehmenden Vergleich zwischen begehrter Mieterhöhung und ortsüblicher Vergleichsmiete sei allein die tatsächliche Größe der Wohnung maßgebend. Nichts anderes kann für die Umlage der Betriebskosten (wozu auch die Heizkosten gehören) gelten. Auch hier komme es stets auf die tatsächliche Fläche an, wie er nun am 30.05.2018 entschieden hat.

Praxishinweis

Ist eine Fläche vertraglich vereinbart und weicht diese von der tatsächlichen Fläche ab, ist einer Mieterhöhung und der Betriebskostenabrechnung stets die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen.

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