PN 04 - IVD-Marktbericht "Münchner Umland": Preisanstiege im Kauf- und Mietbereich verlieren zunehmend an Fahrt

23.01.2019 Entlastung durch zusätzlichen Wohnraum im Umland gibt es nur dann, wenn man die Kommunen deutlich unterstützt

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23. Januar 2019 auf einer Pressekonferenz erneut den traditionellen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt. "Auch im Herbst 2018 wurden in den meisten untersuchten Kreisstädten des Münchner Umlandes erneut Kaufpreisanstiege festgestellt", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. "Diese fielen jedoch verglichen mit der vorherigen Erhebung (Frühjahr 2018-Herbst 2017), wo teilweise Anstiege im zweistelligen Bereich festgestellt worden waren, deutlich geringer aus."

"Im Marktsegment Eigentumswohnungen/Bestand sind die Kaufpreise im Vergleich Herbst 2018 - Frühjahr 2018 in allen Kreisstädten des Münchner Umlandes steigend", so Prof. Stephan Kippes, "auch wenn die registrierten Wertzuwächse bei weitem nicht so stark ausgeprägt waren wie in der vorherigen Erhebung." Den höchsten Kaufpreisanstieg bei diesem Objekttyp verbuchte im untersuchten Zeitraum neben der Landeshauptstadt München mit +7,8 % die Kreisstadt Ebersberg mit +7,4 % (im Vergleich Herbst 2017 - Frühjahr 2018 +3,8 %), gefolgt von Fürstenfeldbruck mit +4,1 % (+7,9 %). Deutlich verhaltener fiel der Preiszuwachs in Erding (+1,1 %), Freising (+1,2 %) und Starnberg (+1,8 %) aus.

Bei Einfamilienhäusern dreht sich die Preisspirale zwar ebenfalls weiter nach oben, aber deutlich langsamer als bei den vorherigen Erhebungen. Die stärksten Anstiege des Kaufpreises bei freistehenden Einfamilienhäusern im Halbjahresvergleich Herbst 2018-Frühjahr 2018 verzeichneten Ebersberg mit +3,8 % (Vergleich Frühjahr 2018 - Herbst 2017 +9,6 %) und Fürstenfeldbruck mit +2,1 % (+4,2 %).

Auch bei Doppelhaushälften haben sich die Anstiege, die in der vergangenen Erhebung beobachtet wurden, deutlich reduziert. Im Vergleich zu Frühjahr 2018 verzeichnete die Kreisstadt Ebersberg im Herbst 2018 mit +4,8 % (Vergleich Frühjahr 2018 - Herbst 2017 +10,5 %) den mit Abstand höchsten Kaufpreiszuwachs bei Doppelhaushälften. Die Kreisstädte Fürstenfeldbruck und Starnberg folgten mit einem Anstieg von jeweils +3,6 %. In der vorherigen Erhebung lagen die Preiszuwächse hier noch entsprechend bei +5,3 % und +6,1 %. In der Landeshauptstadt München legte das Kaufpreisniveau bei den Einfamilienhäusern um +3,9 % (vorherige Erhebung +5,1 %) und bei den Doppelhaushälften um +6,4 % (+3,8 %) zu.

Im 5-Jahres-Vergleich (Herbst 2018 - Herbst 2013) verzeichnen alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlands im Segment Eigentumswohnungen/Bestand Preiszuwächse im zweistelligen Bereich. Die stärksten Anstiege seit Herbst 2013 wurden in Erding mit +85 %, Dachau mit +76% und Ebersberg mit +72 % gemessen. Die geringsten Preiszunahmen meldeten die Kreisstädte Freising und Starnberg mit entsprechend +33 % bzw. +44 %. In der Landeshauptstadt München lag der Kaufpreisanstieg im betrachteten Zeitraum mit +57 % im mittleren Bereich der untersuchten Städte.

Deutlich geringere Anstiege wurden im Mietbereich registriert. Im Vergleich Herbst 2018 gegenüber Frühjahr 2018 nahm der Mietpreis für Bestandswohnungen in Fürstenfeldbruck und Starnberg mit entsprechend +3,1 % bzw. +1,8 % am stärksten zu. In der Landeshauptstadt München legte der Mietpreis für eine Bestandswohnung um +2,4 % zu.

Im 5-Jahres-Vergleich fällt die Entwicklung der Mietpreise in den einzelnen Kreisstädten uneinheitlich aus. Die geringsten Zuwächse verbuchten die teuersten Orte, die Landeshauptstadt München und die Kreisstadt Starnberg mit jeweils +20 %. Die höchsten Steigerungen verzeichneten bei Mietwohnungen aus dem Bestand die Kreisstädte Erding und Ebersberg mit jeweils +44 %.

Die Attraktivität der Umlandgemeinden ist stark von den Entfernungen zu Zentren und Arbeitsplätzen abhängig. Je kürzer die Wege nach München, desto attraktiver sind die Gemeinden als Wohnorte. Dabei liegen die Gemeinden mit einer eigenen S-Bahnhaltestelle preislich höher als die Gemeinden, die keine direkte Anbindung an die S-Bahn haben. Aus diesem Muster brechen landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes aus, vor allem südlich von München wie etwa der Bereich rund um den Starnberger See, aber auch Teile des Würmtals. Hier kann das Preisniveau in einzelnen Segmenten auf dem Niveau von München oder sogar noch höher liegen. In Gauting werden z.B. 84 % (Einfamilienhäuser, guter Wohnwert) des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing 99 %, in Starnberg 106 % und in Pöcking 112 %.

Der Angebotsmangel auf dem Münchner Immobilienmarkt führt aktuell zu einem starken Nachfrageüberhang in vielen Umlandgemeinden. Folgen dieser Entwicklung sind stark gestiegene Preise, die sich in den vergangenen 10 Jahren vielerorts verdoppelt haben.

Mit der Wohnraumproblematik gehen die Umlandkommunen im Münchner Umland sehr unterschiedlich um. Einige Gemeinden wie Poing (Einwohnerzuwachs in den vergangenen 10 Jahren +21,6%), Markt Schwaben (+18,4 %), Aschheim (+24,4 %) und Olching (+12,3 %) haben in den vergangenen Jahren einen starken Einwohnerzuwachs zu verzeichnen, nicht zuletzt durch die Entstehung von substantiellen Neubaugebieten. Inzwischen haben sich einige Gemeinden, trotz der vorhandenen Flächenreserven, von dem starken Gemeindewachstum abgewendet und setzten aktuell eher auf einen langsamen Zuzug. Einer der Gründe für die Kehrtwende liegt darin, dass der Zuzug Aufgaben für die Gemeinden mit sich bringt, die zeitlich parallel zur Bautätigkeit bewältigt werden müssen. Dazu gehört insbesondere der Ausbau der sozialen und verkehrlichen Infrastruktur. Diese Aufgaben sorgen für eine gewaltige finanzielle Belastung des Gemeindefinanzhaushalts.

Nicht wenige Gemeinden im Münchner Umland legen großen Wert darauf ihren Gartencharakter (Gröbenzell, Eichenau) zu erhalten. Die Baulandausweisung in diesen Gemeinden findet nur sehr zögerlich statt bzw. es wird tendenziell nur eine moderate Nachverdichtung zugelassen.

Eine große Zahl der Gemeinden zieht die innerörtliche Entwicklung der Entstehung neuer größerer Baugebiete klar vor. Dafür werden u.a. ehemalige, nicht mehr benötigte Industrie- bzw. Gewerbeflächen in Wohnnutzung überführt. Dabei entsteht nicht nur neuer Wohnraum, denkmalgeschützte Altbestände werden oft im Zuge der Neuentwicklung grundlegend saniert und somit erhalten. Einige solcher Objekte sind derzeit z.B. in Karlsfeld/Allach (ehemaliges Diamalt-Gelände) oder in Dachau (Schlossbergbrauerei, MD-Papierfabrik) in Vorbereitung. Auch Flächen von Kaufhäusern (Dachau), Tankstellen (Eichenau), Supermärkten oder großen Parkplätzen (Fürstenfeldbruck) werden vor allem in den innenörtlichen Bereichen oft ganz oder teilweise durch Wohnbauten beplant. Positiv ist, dass auch vermehrt die Parkplätze von Supermärkten höherwertiger genutzt und mit Wohnungen überbaut werden. Außerdem werden Supermärkte, die früher klassischerweise als einstöckige Flachbauten konzipiert waren, teilweise ebenfalls mit Wohnungen überbaut.

Weiterhin nutzen einige Gemeinden im Zuge der Entwicklung oder Neugestaltung der Ortsmitte (Gauting, Kirchheim und Planegg) die Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu errichten.

Bei der Umnutzung von ehemaligen militärisch genutzten Flächen könnten künftig vor allem in Fürstenfeldbruck, Erding sowie Feldafing größere Flächen für die Weiterentwicklung zur Verfügung stehen. Bereits jetzt bereiten sich die betroffenen Gemeinden darauf vor und erstellen Bebauungspläne für solche Areale.

Trotz der immer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum und nicht ausreichenden Flächenkapazitäten ist eine Tendenz zur verstärkten Ablehnung bzw. zum Erschweren der geplanten oder möglichen Bauvorhaben in Form von Bürgerentscheiden bzw. -protesten in einigen Gemeinden (z.B. Germering oder Icking) zu erkennen. Besonders ausgeprägt ist der Widerstand, wenn es sich um größere Projekte oder Wohnanlagen im Geschosswohnbau handelt. Der Wiederstand wird oft durch die steigende Belastung der sozialen und Verkehrsinfrastruktur sowie die Zunahme von Verkehrslärm und Immissionen begründet.

Teilweise ist es daher so, dass Bürgermeister und/oder Gemeinderäte – ohne dass dies zugegeben würde – auf Wohnprojekte verzichten, um nicht größere Widerstände und im schlimmsten Fall sogar Bürgerbegehren auszulösen. Insofern wirkt sich das Instrument des Bürgerbegehrens nicht unbedingt positiv auf die Bereitschaft der Kommunen aus, Wohnraum zu schaffen. Wer diese Problematik lösen will, muss den jeweiligen Bürgermeistern und Gemeinderäten starke Argumente für ihre regionale Wohnbevölkerung an die Hand geben. Dies könnten finanzielle Fördermittel, Unterstützung bei der Schaffung von Kitas und Schulen, sowie die Bereitstellung/Förderung der notwendigen Verkehrsinfrastruktur sein.

Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes

Dachau

In Dachau herrscht eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien. Das Angebot ist in allen Marktsegmenten sehr knapp. Besonders rar sind Baugrundstücke in der Stadt. Als Folge dieser Entwicklung klettern die Kauf- und Mietpreise in Dachau weiter nach oben. Derzeit sind in Dachau einige Wohnbauvorhaben in Vorbereitung. Das größte Bauprojekt ist auf dem Areal der ehemaligen MD-Papierfabrik geplant. Hier entsteht voraussichtlich ab 2020 ein neues urbanes Quartier mit etwa 1.000 Wohnungen.

Ebersberg

Sowohl im Eigenheimbereich als auch im Mietbereich liegen die Preise in der Kreisstadt Ebersberg noch meistens unter dem Preisniveau der untersuchten Kreisstädte und der Landeshauptstadt. So liegt der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus im Herbst 2018 bei relativ gesehen „nur“ 48 % des Münchner Niveaus und die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser bei 35 %.

Da die Nachfrage nach Wohnraum in der Kreisstadt in den vergangenen Jahren stark angezogen hat, legte das Kauf- und Mietpreisniveau deutlich zu. Im Vergleich Herbst 2018 – Frühjahr 2018 ist Ebersberg die Stadt mit den höchsten Preiszuwächsen in den Marktsegmenten Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen/Bestand (jeweils guter Wohnwert).

Erding

Die Stadt Erding verzeichnet einen starken Zuzug, daher bleibt die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt unverändert hoch. Aufgrund fehlender Kaufobjekte klettern sowohl die Preise für Baugrundstücke als auch die Kaufpreise, insbesondere für Eigentumswohnungen, nach oben.

Im 5-Jahres-Vergleich lagen die Preisanstiege in den Segmenten Eigentums- und Mietwohnungen im Vergleich der untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlands in Erding am höchsten.

Fürstenfeldbruck

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Fürstenfeldbruck liegt derzeit in allen Marktsegmenten auf einem hohen Niveau. Aufgrund der fehlenden Immobilienangebote sowie teilweise deutlich höheren Preisen in den umliegenden Gemeinden sowie der Landeshauptstadt, nimmt der Druck auf dem Wohnimmobilienmarkt in Fürstenfeldbruck weiter zu. Trotz einiger Neubauprojekte in der Stadt kann das vorhandene Angebot die Nachfrage bei weitem nicht bedienen.

Freising

Die kontinuierlich steigenden Bevölkerungszahlen spiegeln sich in einer deutlich anziehenden Nachfrage nach Wohnraum wider. Neben dem guten Angebot an Arbeitsplätzen sowie der Nähe zur Landeshauptstadt punktet die Stadt mit einer gut ausgebauten Infrastruktur und zahlreichen Betreuungs- und Bildungseinrichtungen.

Wie in allen Kreisstädten des Münchner Umlands hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch in Freising deutlich angezogen, was steigende Kauf- und Mietpreise zur Folge hatte. Trotz einiger Neubauprojekte im Stadtgebiet kann derzeit nicht mit einer Entspannung auf dem Wohnimmobilienmarkt gerechnet werden.

Starnberg

Das Starnberger Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein extrem geringes Angebot und ein sehr hohes Preisniveau aus. Dies betrifft sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt. Weiter ist der Mangel an neu ausgewiesenem Bauland das bestimmende Merkmal. Baugrundstücke werden ausschließlich durch Verdichtung und Substitutionen gewonnen. Bezahlbare Neubauwohnungen sind durch die steigenden Grundstückspreise, ausufernde Bauvorschriften und langsame Genehmigungsprozesse daher kaum zu verwirklichen.

Um den größten Problemen des Starnberger Immobilienmarktes, dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken, entwickelt die Stadt Starnberg derzeit das Einheimischenmodell „Am Wiesengrund“, das immer konkretere Züge annimmt.

Weitere ausführliche Informationen über die aktuellen Preise der Wohnimmobilien können dem „Marktbericht Münchner Umland Herbst 2018“ entnommen werden. Er kann im IVD-Onlineshop unter www.ivd-sued-shop.de oder beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, infoivd-institut.de) erworben werden.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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