PN 04 - Wann ist die Mietsicherheit eines Dritten bei Bemessung der Höchstgrenze des § 551 Abs. 1 BGB unerheblich?

23.01.2019 Das AG Weinheim hat am 02.08.2018 (Gz. 1 C 413/16) entschieden, dass für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen ist, wenn diese gewährt wird, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

Ausgangspunkt ist § 551 BGB, der im Wohnraummietrecht max. drei Monatsmieten (netto) als Mietsicherheit zulässt. Daneben begeben aber z.B. Eltern von Studenten oft weitere Sicherheiten (z.B. eine zusätzliche Bürgschaft), um den Vermieter angesichts der schwachen Solvenz des Studenten überhaupt erst zum Vertragsabschluss zu bewegen.

Das Amtsgericht hat entschieden, dass § 551 Abs. 1 BGB dem Schutz des Mieters vor zu hohen Belastungen durch eine Kaution diene, insbesondere, weil diese eine zusätzliche finanzielle Belastung sei und Mieter den Vertragsabschluss unmöglich machen könne. Wenn aber ein Dritter von sich aus die Sicherheit für den Fall gewährt, dass es überhaupt erst deswegen zum Vertragsabschluss kommt, dann sind diese Schutzziele des § 551 BGB nicht berührt; vielmehr dient die zusätzliche Sicherheit ja gerade dazu, dem Mieter einen Vertragsabschluss zu ermöglichen. Nach dem AG sei es zudem unerheblich, ob der Dritte die Sicherheitsleistung von sich aus angeboten hat oder ob der Vermieter sie gefordert hat. Das AG sieht den Fall, dass durch die Sicherheitsleistung erst ein Mietvertrag ermöglicht werden soll, nicht anders gelagert, als den vom BGH bereits entschiedenen Fall, dass über die Wertgrenze des § 551 BGB hinaus ein Dritter eine Sicherheit leistet, um den Fortbestand eines wegen Zahlungsverzuges gekündigten Mietverhältnisses zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang hatte der BGH darauf hingewiesen, dass § 551 BGB ansonsten geradezu eine Norm wäre, die den Fortbestand (im Falle des AG Weinheim also das Zustandekommen) eines Mietverhältnis zu Lasten des Mieters unmöglich machen würde, obwohl er ihn ja schützen soll. Damit würde also die Funktion des § 551 BGB in ihr Gegenteil verkehrt.

Praxistipp:

Die Entscheidung entspricht der wohl herrschenden Meinung. Allerdings sind gewichtige Argumente dagegen in der Literatur geführt worden. Angesichts der vorliegenden Entscheidung des BGH zu dem Fall, dass eine Kündigung durch zusätzliche Sicherheitsleistung abgewendet werden kann, klingt aber die Argumentation des AG Weinheim logisch, dies auch auf die Fälle anzuwenden, bei denen es um den Abschluss eines Mietvertrags geht.

Im Einzelfall sollte der Vermieter aber vor Abschluss des Mietvertrags ausreichend dokumentieren, dass er aus Gründen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit den Mietbewerber eigentlich ablehnen will. Im Idealfall sollte dann von dem Dritten das Angebot zusätzlicher Sicherheitsleistung kommen. Daneben sollte der Vermieter die Vereinbarung der „normalen“ Kaution mit dem Mieter nicht vergessen!

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