PN 06 - Zustimmung zur Mieterhöhung nicht widerruflich

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu, so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe des Widerrufsrechts zu widerrufen, nicht zu.

BGH, Urt. v. 17.10.2018 – VIII ZR 94/17

Zum Sachverhalt:

Mieterhöhungen werden in der Praxis allgemein üblichen Wege wechselseitiger schriftlicher Erklärungen vereinbart. Der Vermieter übermittelte Mieter per Brief ein Mieterhöhungsverlangen und der Mieter stimmt Mieterhöhungsverlangen zu. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter zunächst der Mieterhöhung zugestimmt, seine Erklärung jedoch dann unter Berufung auf ein Widerrufsrecht widerrufen.

Aus den Gründen:

Zu Unrecht, so der BGH. Fernabsatzverträge sind nach der Legaldefinition (§ 312c Abs. 1 BGB) „Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen und Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsabschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienst Leistungssystems erfolgt.“ Ein für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne dieser Vorschrift sei nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben. Nach dem Wortlaut der vorgenannten Vorschrift besteht auch bei Mietverträgen über Wohnraum und bei Mietänderungsverträge ein Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB) und im Fernabsatz (§ 312C BGB) geschlossenen Verträgen, wenn diese eine einheitliche Leistung zum Gegenstand haben. Hierzu zählen auch Mieterhöhungsverlangen. Gleichwohl kann der Mieter seine Zustimmungserklärung zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht widerrufen. Dies folgt aus einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 S. 1 BGB. Maßgeblich hierfür ist insbesondere der besondere Schutz, den der Mieter im Mieterhöhungsverfahren genießt, sodass ein zusätzliches Widerrufsrecht entbehrlich ist.

Praxishinweis:

Die Entscheidung gilt nur für die Fälle, in denen Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB in der gesetzlich vorgesehenen Textform erklärt. Dies ergibt sich aus dem amtlichen Leitsatz und den Entscheidungsgründen. Auf freiwillige Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 BGB sind dagegen die Regelungen über im Wege des Fernabsatzes geschlossene Verbraucherverträge anzuwenden. Dies ergibt sich daraus, dass diese Vereinbarung nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkung von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren gebunden sind. Vereinbaren daher Vermieter und Mieter die Mieterhöhung einvernehmlich außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters, z.B. in der Mietwohnung, so hat der Mieter ein Widerrufsrecht, welches er bei fehlender oder mangelhafter Belehrung bis 1 Jahr und 14 Tage nach dem Zeitpunkt der Vereinbarung ausüben kann.

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