PN 34 - Gewerbemarktbericht Bayern: tendenziell höhere Mietanstiege bei größeren Läden und außerhalb von 1a-Geschäftkern-Lagen

25.06.2016 Deutliche Zunahmen bei Büromieten in Münchner Suburb- und Peripherie-Lagen, Münchner Ladenmieten bleiben in allen Lagen konstant

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 25.06.2019 auf einer Pressekonferenz den Gewerbemarktbericht "Office/Retail" und "Investment/Rendite" Frühjahr 2019 vorgelegt. Der Bericht kann über www.ivd-sued-shop.de bestellt werden. „Größere Ladenlokale von ca. 150 m² in Bayern, speziell außerhalb des 1a-Geschäftskerns, verzeichnen im Frühjahr 2019 einen höheren Mietzuwachs als kleinere Ladenlokale“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Generell ist eine Tendenz zur stärkeren Zunahme bei den Ladenmieten im 1b-Geschäftskern sowie in den 1a- und 1b-Nebenkernen zu beobachten.“

Auf dem Office- und Retailmarkt in Bayern sind im Frühjahr 2019 in allen Marktsegmenten weitere Mietzuwächse verzeichnet worden. Während die Ladenlokalmieten im 1a-Geschäftskern um +0,7 % im Halbjahresvergleich ansteigen, fällt der Mietzuwachs im 1b-Geschäftskern sowie in den 1a- und 1b-Nebenkernen deutlich höher aus. Dieser ist auf das ohnehin schon hohe Preisniveau im Geschäftskern und die kaum vorhandenen Flächen zurückzuführen, die Mietinteressenten in die 1b-Geschäftskern- und Nebenkernläden ausweichen lässt.

So weisen kleinere Läden mit 60 m² im 1b-Geschäftskern ein Plus von 1,9 % und Läden mit einer Größe von 150 m² ein Plus von 2,6 % auf. Im 1a-Nebenkern liegen die Veränderungen für kleinere Läden (60 m²) bei +1,8 % und für größere Läden (150 m²) bei +3,1 %. Noch im Herbst 2018 kam es hier teilweise zu Preisnachlässen. Im 1b-Nebenkern verteuern sich die Mieten für Läden mit 60 m² um +2 % bzw. für Läden mit 150 m² um +2,6 % im Halbjahresvergleich. Die Büromieten legen um 1,6 % innerhalb von 6 Monaten zu.

Oberbayern

Die Aufwärtstendenz bei den Preisen für Gewerbeimmobilien in Oberbayern fällt deutlich stärker aus als im bayerischen Durchschnitt. Im Marktsegment Ladenlokale ist im Frühjahr 2019 erneut eine steigende Tendenz zu beobachten, wobei im 1b-Nebenkern mit +11 % die stärksten Wachstumsraten innerhalb der letzten 6 Monate vorliegen.

Wesentlich schwächer fallen im Vergleich zum Herbst 2018 die Ladenmieten im 1a-Geschäftskern aus. Die Verteuerung liegt bei Lokalen mit 60 m² bei +3 % (Herbst 2018: +9,5%) und bei Lokalen mit 150 m² bei +2,7 % (Herbst 2018: +11,9%).

München

Der Druck auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt macht sich in den aktuellen Zahlen bemerkbar. Während die Mieten in den City-Lagen - innerhalb des mittleren Rings - sinken bzw. auf bereits sehr hohem Niveau stabil bleiben, verbuchen die Suburb- und Peripherie-Lagen deutliche Steigerungen. Außerhalb des Mittleren Rings (Suburb-Lagen) sind die Büromieten in den A-Lagen um +7,9 % und in den B-Lagen um +8,3 % angestiegen. In der Peripherie haben die Büromieten in den A-Lagen +12 % und in den B-Lagen +4,3 % zugelegt.

Zwischen München und seinem Umland besteht auf dem Büromarkt eine starke Verflechtung. Über ein Viertel des Münchners Büroflächenbestandes findet man vor den Toren der Stadt. Unterföhring, Ismaning und Garching zählen gemessen am Flächenbestand zu den größten Bürostandorten im Münchner Umland.

Die attraktivsten, am stärksten frequentierten und zugleich umsatzstärksten Einkaufslagen in der Münchner Innenstadt sind die Kaufingerstraße, die Neuhauser Straße und die Sendlinger Straße. Trotz Höchstmieten sind die Flächen gerade in diesen Lagen besonders gefragt, aktuell jedoch kaum am Markt verfügbar.

Im Halbjahresvergleich sind die Mietpreise der Münchner Ladenlokale in allen Lagen auf einem hohen Niveau konstant geblieben. Der Trend zu kleineren Läden hält weiterhin an, auch in der Kaufinger Straße - der Top-Lage in München - ist dieser Trend spürbar.

„Der Druck auf die Einzelhändler ist in der Innenstadt sehr groß. In der Vergangenheit fanden neben zahlreichen Neueröffnungen eine Reihe an Ladenrevitalisierungen in den Münchner Top-Lagen statt. Mittel- und langfristig ist selbst in der Kaufinger- und Neuhauser Straße nicht auszuschließen, dass es dort tendenziell zu zeitweiligen Leerständen kommt“, so Prof. Stephan Kippes.

Aktuell liegen die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern bei 410,00 € bzw. 180,00 €. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielen im 1a-Geschäftskern 320,00 € und im 1b-Geschäftskern 125,00 €.

In den Nebenkernlagen ist aktuell ein vermehrter Leerstand zu beobachten. In diesen Lagen ändert sich das Bild vom klassischen Ladenlokalbesitzer hin zu anderen Mietern, wie beispielsweise Anwaltskanzleien, Physiopraxen oder Kindertageseinrichtungen.

Bedingt durch niedrige Zinsen und kaum Alternativen an attraktiven Anlageformen bleibt die Nachfrage nach Immobilien unverändert auf einem sehr hohen Niveau. Entsprechend hoch bleibt der Druck auf die Renditen vor allem an Top-Standorten.

Im Frühjahr 2019 konnte der aktuellen Marktanalyse des IVD-Instituts zufolge auf dem Münchner Investmentmarkt bei nahezu allen Anlageobjekten ein Anstieg vermerkt werden. Für die Multiplikatoren für Mietwohnhäuser mit Baujahr vor 1950 wurde gegenüber Herbst 2018 ein Wachstum von +1,3 % und für Mietwohnhäuser mit Baujahr nach 1950 von +2,8 % registriert.

Gewerbliche Anlageobjekte verzeichnen ebenfalls eine steigende Tendenz bei den Multiplikatoren, mit Ausnahme der Cityobjekte/Handelsimmobilien, die im Halbjahresvergleich konstante Werte aufweisen. Büroobjekte in City A-Lagen legen im Frühjahr 2019 zu, mit einem Plus von 1,5 % fallen die Anstiege allerdings im Vergleich zur vorangegangenen Erhebung deutlich geringer aus. In City B-Lagen steigen die Multiplikatoren für Büroobjekte hingegen im Frühjahr 2019 mit +3,4 % an und somit wesentlich stärker als im Herbst 2018 (Herbst 2018: +1,8 %). Auch Logistikimmobilien, die aufgrund des zunehmenden Online-Handels verstärkt nachgefragt werden, weisen einen Zuwachs von +2,3 % auf.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Im April 2019 verzeichnete Bayern mit 2,8 % im Bundesvergleich die niedrigste Arbeitslosenquote. Insgesamt wurden in Bayern 204.108 erwerbslose Personen gemeldet, das sind -4,1 % weniger als im Vorjahresmonat.
  • 2018 wurden bayernweit insgesamt 403 Büro- und Verwaltungsgebäude zum Bau freigegeben. Gegenüber dem Vorjahr liegt die Veränderung bei-10,0 %. Das Volumen an genehmigter Nutzfläche stieg im Vorjahresvergleich um ein Viertel (+25,7 %) auf insgesamt 585.800 m². Die Zahl der fertiggestellten Gebäude betrug 378, das sind -3,8 % weniger als im Vorjahr.
  • Die Zahl der genehmigten Handels- und Lagergebäude reduzierte sich 2018 im Vergleich zum Vorjahr um -2,8 % auf 2.049. Die genehmigte Nutzfläche erhöhte sich dabei um +16,7 %. Die Zahl der fertiggestellten Gebäude verzeichnete einen Rückgang von -9,0 %, somit wurden 2018 bayernweit 1.862 Handels- und Lagergebäude fertiggestellt. Bei der fertiggestellten Nutzfläche gab es dagegen einen Anstieg von +6,4 %.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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