PN 36 - Betriebspflicht ist nicht gleich Öffnungspflicht!

26.06.2019 Die Betriebspflicht eines Gewerberaummieters ist die Pflicht, die angemieteten Räume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, während die Öffnungspflicht zum Inhalt hat, die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten einem bestimmten Personenkreis zugänglich zu halten.

Zum Sachverhalt:

Der Mieter mietete ein Ladenlokal zum Betrieb eines Friseurgeschäfts. Im Mietvertrag wurde unter der Überschrift „Betriebspflicht“ vereinbart, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden dürfen. Der Mieter stellte die Mietzahlungen ein, verließ die Geschäftsräume und führte den Betrieb nicht weiter fort. Daraufhin verlangte der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes, den Mieter zum (Weiter-)Betrieb des Friseurgeschäfts zu verpflichten.

Aus den Gründen:

Zu Recht, so das Oberlandesgericht Celle. Es hebt die vorausgegangene Entscheidung des Landgerichts auf und verpflichtet den Mieter zum weiteren Betrieb. Im Wege der Auslegung der vorgenannten Vereinbarung gelangt das Oberlandesgericht nicht lediglich zu einer Öffnungspflicht, sondern vielmehr zu einer Betriebspflicht. Dies ergebe sich nicht nur schon aus der Überschrift, sondern auch aus dem Wortlaut der Vereinbarung, nach welchem der Mieter die Mietsache während der vereinbarten Öffnungszeiten vertragsgemäß zu nutzen habe. Die vertragsgemäße Nutzung hätten die Parteien mit dem Betrieb eines Friseurgeschäfts vereinbart. Mit der Verpflichtung zur Öffnung der Geschäftsräume solle nicht nur sichergestellt werden, dass während der üblichen Geschäftszeiten das Ladenlokal für das Publikum geöffnet ist, sondern auch, dass das Friseurgeschäft tatsächlich betrieben wird. Eine andere Auslegung, wie es das Landgericht vorgenommen habe, sei nicht möglich, weil die getroffene Vereinbarung die Öffnung des Ladengeschäfts untrennbar mit seinem Betrieb verknüpfe, da ohne Genehmigung des Vermieters eine Schließung des Ladengeschäfts nur dann zulässig sei, wenn der Geschäftsbetrieb aufgrund von Betriebsferien ruhe.

Praxishinweis:

Den Inhalt einer Vereinbarung und damit insbesondere Umfang und Pflichten eines Vertrages ermittelt ein Gericht stets im Wege der Auslegung der getroffenen Vereinbarung. Um hier den Deutungsspielraum des Richters einzugrenzen, empfiehlt es sich (für den Juristen!), klare und nicht widersprüchliche Formulierungen zu finden.

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