PN 14 - Miete: Unterlassungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt nicht!

21.03.3019 Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

BGH, Urt. v. 19.12.2018, - XII ZR 5/18

Zum Sachverhalt:

Mit Mietvertrag von 2010 wurden Räume zum Zwecke des Betriebs einer Anwaltskanzlei angemietet. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räume aber zu Wohnzwecken. Der Vermieter, der die Immobilie von dem ersten Vermieter erworben hatte, bot dem Mieter dann einen Nachtrag an - mit Wohnnutzung. Der Mieter nahm dieses Angebot nicht an, woraufhin der Vermieter den Mieter erst 2016 unter Fristsetzung aufforderte, die vertragswidrige Wohnnutzung zu unterlassen und nach Fristablauf auf Unterlassung gerichtlich in Anspruch nahm. Mit Erfolg!

Aus den Gründen:

Für einen Unterlassungsanspruch wegen vertragswidriger Nutzung der Mietsache sei § 541 BGB anwendbar. Demnach kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Die Nutzung einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Immobilie (hier Anwaltskanzlei) zu Wohnzwecken stelle eine vertragswidrige Nutzung dar. Im entschiedenen Fall war sogar noch vereinbart, dass die Aufnahme einer anderen als der vereinbarten Nutzung einer schriftlichen Genehmigung bedürfe. Auch ohne einen solchen Passus würde aber eine vertragswidrige Nutzung vorliegen. Der Unterlassungsanspruch unterliegt zwar grds. der gesetzlichen Verjährung (3 Jahre) und für den Beginn der Verjährung kommt es gem. § 199 Abs. 5 BGB u.a. statt auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs grundsätzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Der BGH entscheidet vor diesem Hintergrund die bisher streitige Frage, ob diese Regelung auch dann eingreift, wenn der Mieter das Mietobjekt dauerhaft vertragswidrig nutzt, wie folgt: Der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters liege nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Die fortwährende Verpflichtung des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch korrespondiere mit der aus § 535 Abs. 1 BGB folgenden Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Zu dieser Pflicht des Vermieters ist lt. BGH bereits geklärt, dass sie während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verjährt, sondern quasi immer wieder neu entsteht. Dann kann für die Pflicht des Mieters zur Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs nichts anderes gelten. Auch andere Aspekte (Schuldnerschutz) des Verjährungsrechts rechtfertigten keine andere Beurteilung.

Praxishinweis:

Die Entscheidung ist zutreffend. Vermieter (auch bei Wohnraum) sollten allerdings beachten, dass neben einer Verjährung des Unterlassungsanspruchs (die der BGH nun ausdrücklich ablehnt) auch eine Verwirkung in Betracht kommt (der BGH hat dies ausdrücklich betont, im entschiedenen Fall aber zwar das für Verwirkung erforderliche Zeitmoment ggf. für gegeben angesehen, nicht aber das ebenfalls erforderliche Umstandsmoment). Im Übrigen sollte vertragswidrige Nutzung immer unverzüglich unterbunden werden, schon im Hinblick auf den Hausfrieden, der ja regelmäßig von einer homogenen und vom Vermieter geplanten Nutzungsstruktur abhängt. Auch kann ein Vermieter ggf. im Hinblick auf öffentlich-rechtliche Bestimmungen Probleme bekommen, wenn er die vertragswidrige Nutzung hinnimmt.

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