PN 28 - Immobilienkauf: Mieten-Liste stellt Beschaffenheitsvereinbarung dar

28.05.2019 Leitsatz:

Der Verweis in einem notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie, in der die einzelnen Einheiten vermietet sind, auf eine Mieterliste stellt regelmäßig die Vereinbarung einer Beschaffenheit dar. Falschangaben zur Miethöhe begründen dann regelmäßig die Haftung des Verkäufers wegen Fehlens einer Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB).

OLG Köln, Urteil vom 29.11.2018 – 3 U 24/18

Zum Sachverhalt:

Dem notariellen Kaufvertrag über ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird eine Liste über die bestehenden Mietverhältnisse beigefügt. Im Vertrag heißt es: „Miet- und Pachtverhältnisse sind bekannt und werden übernommen. Eine Kopie der Aufstellung der Mietverhältnisse ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt.“ Die Summen von Netto- und Brutto-Miete je Einheit sowie die Gesamtsumme der Nebenkosten werden in der Liste genannt. Ein allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel wird vereinbart.

Aus den Gründen:

Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass mit der Mietenliste eine Beschaffenheit der Immobilie vereinbart wurde. Nach herrschender Rechtsprechung gehören die aus der Bewirtschaftung eines bebauten, vermieteten Grundstücks erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten zu den Eigenschaften, die Gegenstand einer von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks sein können. Mit der Mietenliste im entschiedenen Fall sei eine solche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden. Wenn dann die tatsächlichen Mieteinnahmen die derart der Beschaffenheitsvereinbarung zu Grunde gelegten Erträge unterschreiten, stelle dies die Grundlage für einen Schadensersatz gem. §§ 434 Abs. 1 S. 1, 437 Nr. 3 i.V.m. 281 Abs. 1 BGB dar. Wenn schon etwa Aussagen zum Mietertrag in einem Exposé als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden können, gelte dies erst recht, wenn im notariellen Vertrag auf eine diesem angehängte Mietenliste verwiesen wird. Selbst wenn einzelne Positionen nur pauschal angegeben werden (im konkreten Fall wurden die Betriebskosten mit einer pauschalen Gesamtsumme und nur mit dem Kürzel „BK“ angegeben) nehme dies nicht die Eignung als Beschaffenheitsvereinbarung. Will der Verkäufer in einem solchen Fall der Schadensersatzhaftung entgehen mit dem Argument, dem Käufer sei es nicht auf die Höhe des Mietertrags angekommen, etwa weil er das Objekt so oder so habe erwerben wollen, müsse er dies unter Vollbeweis stellen. Der im notariellen Vertrag vereinbarte Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel gelte nicht für die vereinbarte Beschaffenheit. Die Kombination von Beschaffenheitsvereinbarung und Gewährleistungsausschluss bedeute, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für solche Mängel gelten solle, die der Kaufsache die Eignung für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung bzw. die gewöhnliche Verwendung nehmen und keine Beschaffenheit der Kaufsache zur Folge haben, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Praxishinweis:

Verkäufer vermieteter Immobilien müssen, unabhängig davon, ob die Mieterträge im Kaufvertrag angesprochen werden oder Gegenstand von Beschreibungen außerhalb der notariellen Urkunde werden, darauf achten, dass diese dem Käufer inhaltlich richtig mitgeteilt werden. Das dürfte für alle wesentlichen vertraglichen Regelungen in den einzelnen Mietverträgen gelten. Inwieweit etwa eine Due Diligence (Käufer sichtet und prüft alle Mietverträge vor Abschluss des Kaufvertrags) den Verkäufer aus der Haftung bringt, ist im Einzelfall zu prüfen. Voraussetzung wird dabei immer sein, dass die schriftlichen Verträge den Stand des einzelnen Mietverhältnisses jeweils zutreffend wiedergeben.

Köln, Urteil vom 29.11.2018 – 3 U 24/18

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