PN 29 - IVD-CityReport Stuttgart Frühjahr 2019: Gedämpfte Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt

29.05.2019 Extrem starker Angebotsmangel bei kleineren Mietwohnungen in der Größenordnung zwischen 50 m² und 70 m²

Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 29. Mai 2019 auf einer Pressekonferenz den traditionellen "CityReport Stuttgart Frühjahr 2019" vorgestellt. "Der aktuelle Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart zeichnet sich durch eine weitere steigende Preisentwicklung aus, wenn auch eine gedämpfte. Die Nachfrage dürfte derzeit von der Voraussicht eines allmählichen Endes des Zinstiefs beflügelt worden sein, welche die Kaufentscheidungen beeinflusst und somit Vorzieheffekte hervorgerufen haben könnte", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

"Im Halbjahresvergleich wurden Kaufpreissteigerungen für Wohnimmobilien in Stuttgart von durchschnittlich +3 % gemessen. Eigentumswohnungen sowohl Bestands- als auch Neubauobjekte verzeichnen etwas höhere Preiswachstumsraten, diese belaufen sich auf rund +4 %“, so Prof. Stephan Kippes. Im Eigenheimbereich übersteigt die Nachfrage in Stuttgart das vorhandene Angebot bei weitem. Trotz der hohen Nachfrage ist eine gestiegene Preissensibilität bei der Kaufentscheidung festzustellen. So ist eine verstärkte Ausweichtendenz von der Stadt ins Umland, insbesondere in der Phase der Familiengründung, zu beobachten. Der noch vor wenigen Jahren große preisliche Stadt-Rand-Unterschied bei Immobilienobjekten scheint immer mehr zu schwinden.

Das Preisniveau bei gebrauchten Eigentumswohnungen zog in Stuttgart im Frühjahr 2019 im Vergleich zum Herbst 2018 auf 4.700 €/m² an. Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung wird derzeit ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 7.200 €/m² bezahlt, jeweils auf den guten Wohnwert bezogen.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand in Stuttgart liegt über der Eine-Million-Marke bei 1.080.000 €. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 650.000 € und für ein Reihenmittelhaus aus dem Bestand 520.000 € verlangt (alle Objekttypen beziehen sich auf den guten Wohnwert). Der Markt für Reihenmittelhäuser ist in Stuttgart traditionell eher dünn, daher zieht es Interessenten vielmehr in benachbarte Städte wie Ludwigsburg oder Reutlingen. Dort kann die Nachfrage bei größerer Auswahl besser befriedigt werden.

Die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen für Bestandswohnungen geht im Frühjahr 2019 noch weiter auseinander. Seit Frühjahr 2009 nahmen die Mietpreise für Mietwohnungen aus dem Bestand (guter Wohnwert) nominal um +48 % zu. Die Kaufpreise verzeichneten im untersuchten Zeitraum einen deutlich stärkeren Anstieg von +96 %. „Seit Frühjahr 2014 geht die Schere zwischen den Miet- und Kaufpreisen deutlich auseinander. Angesichts dieser Entwicklung gehen die erzielten Renditen in diesem Marktsegment deutlich zurück“, so der IVD-Marktberichterstatter Dirk Karge.

Auf dem Mietwohnungsmarkt besteht aktuell ein extrem starker Angebotsmangel bei kleineren Wohnungen in der Größenordnung zwischen 50 m² und 70 m², der Markt zeigt sich angesichts der vermehrten Errichtung von größeren Wohnungen in den vergangenen Jahren recht ausgedünnt.

Generell lässt sich die Preisgestaltung auf eine kurze Formel bringen Je kleiner die Wohnung, desto höher die Miete für den Quadratmeter.

Der Markt für mittelgroße Wohnungen zwischen 80 m² und 90 m² zeichnet sich ebenfalls durch einen Nachfrageüberhang aus, der allerdings geringer ausfällt als bei Wohnungen kleinerer Größenordnung. Große Preiszuwächse sind speziell in diesem Bereich gemessen worden.

Im Gegensatz dazu ist der Markt für größere Wohnungen deutlich ausgeglichener.

Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in Stuttgart im Frühjahr 2019 wie folgt: Altbauwohnungen 14,50 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 14,40 €/m² und neuerrichtete Mietwohnungen 15,90 €/m². Für eine Doppelhaushälfte/Bestand werden durchschnittlich 2.040 € bezahlt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Im Mietwohnungssegment werden speziell junge Leute präsenter, die sich verstärkt in Stuttgart niederlassen, wenn auch erst einmal temporär. In erster Linie sind es Studenten und die so genannten High Potentials, d.h. junge Fach-Experten, die flexibel und mobil sind.

Als Reaktion auf die neue Entwicklung hat der Wohnimmobilienmarkt einen neuen Objekttyp hervorgebracht - das Mikro-Apartment. Angesicht der begrenzten Bebauungskapazität in Stuttgart sind kompakte Neubauwohnungen im Aufwärtstrend und etablieren sich zunehmend sowohl bei den Investoren als auch bei den Mietern. Inzwischen gibt es eine Reihe von Unternehmen, die sich auf solche Projekte spezialisiert haben.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Trends:

Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 1,65 % (Vorjahresmonat 1,73 %). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung betrug im Februar 2019 vorläufig 0,22 Prozentpunkte.

In Stuttgart lag die Arbeitslosenquote im März 2019 bei rund 13.600 Erwerbslosen. Gegenüber dem Vorjahresmonat lag die Veränderung bei -6,6 %. Somit galten 4,0 % der Stuttgarter als arbeitslos. (im Vergleich dazu Baden-Württemberg: 3,1 %).

Ausführliche Informationen zu Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und aktuellen Preisen für Wohnimmobilien können dem "CityReport Stuttgart Frühjahr 2019" entnommen werden. Dieser und weitere CityReporte für Groß- und Mittelstädte Baden-Württembergs sowie der aktuelle SpezialReport zur „Region Stuttgart“ sind im IVD-Onlineshop unter www.ivd-sued-shop.de erhältlich.

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