PN 36 - Abrechnung der Kaution nach Mietende

16.06.2020, BGH, Urt. v. 24.07.2019 – VIII ZR 141/17

Zum Sachverhalt:

Der BGH hatte zu entscheiden, (1) in welcher Weise der Vermieter über die Kaution nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses abrechnen muss, (2) ob der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Kaution fällig wird, wenn sich der Vermieter nicht seinerseits aus der Kaution befriedigt und (3) ob diese Rechtsfolge auch bei streitigen Forderungen des Vermieters eintritt.

Aus den Gründen:

Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist über die Kaution des Mieters abzurechnen. Zur Erfüllung des Abrechnungsanspruchs hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche Ansprüche er gegen diesen erhebt. Die Abrechnung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter seine Forderung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnet. Es genügt aber auch, wenn der Vermieter die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass er noch weitere Forderungen geltend machen wird. Hat der Vermieter über seine restlichen Ansprüche abgerechnet, ohne auf die Kaution zuzugreifen, wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Dies gilt auch dann, wenn die Ansprüche des Vermieters streitig sind.

Praxishinweis:

Steht für den Vermieter fest, dass er nur noch Ansprüche gegen den Mieter hat, zu deren Absicherung er die gesamte Kaution nicht benötigt, sollte er den sicher nicht mehr benötigten Teil der Kaution an den Mieter ausbezahlen, so z.B. wenn er nur noch eine Nachzahlung aus einer noch zu fertigenden Betriebskostenabrechnung erwartet.

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