PN 02 - IVD-Preisspiegel Baden-Württemberg: Aufwärtstrend setzt sich bei Wohnimmobilien weiter fort - speziell Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe und Mannheim stark im Plus

13.01.2020 Hohe Mietzuwächse in Reutlingen und Ulm

Der IVD Süd hat auf einer Video-Pressekonferenz am 13.01.2020 den traditionellen „Immobilienpreisspiegel Baden-Württemberg Herbst 2019“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise auf dem Immobilienmarkt in Baden-Württemberg. Der Immobilienpreisspiegel kann im IVD-Onlineshop auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden. „Die Analyse der Großstädte in Baden-Württemberg zeigt kein einheitliches Bild. Während in Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe und Mannheim teilweise sehr hohe Kaufpreiszuwächse innerhalb der letzten sechs Monate gemessen wurden, fallen die Preiszunahmen in anderen Großstädten deutlich verhaltener aus“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Eigentumswohnungen und freistehende Einfamilienhäuser (jeweils Bestandsobjekte) zeichnen sich im Herbst 2019 durch die höchsten Preiszunahmen aus. Im Halbjahresvergleich zwischen Frühjahr und Herbst 2019 liegen die Kaufpreiszuwächse im Durchschnitt der baden-württembergischen Großstädte bei +3,7 % bzw. +3,6 %.

„In der 5-Jahresentwicklung verteuerten sich Eigentumswohnungen (Neubauobjekte mit +39,6 % und Bestandsobjekte mit +37,3 %) am stärksten. Reihenmittelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser liegen bei den Kaufpreisen mit einem Plus von 30,8 % bzw. 30,0 % dahinter“, so Prof. Stephan Kippes. Die Anstiege beziehen sich jeweils auf den Durchschnitt der baden-württembergischen Großstädte (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe, Reutlingen, Ulm, Heilbronn und Pforzheim) und Objekte mit gutem Wohnwert.

Bei den untersuchten Großstädten stiegen die Kaufpreise in den Marktsegmenten Neubau- und Bestandswohnungen im 5-Jahresvergleich in Mannheim und in Stuttgart am stärksten. Bestandsobjekte verteuerten sich um mehr als die Hälfte (Mannheim +58,7 %, Stuttgart +58,2 %). Zwischen 2014 und 2019 legten Neubauobjekte in Stuttgart um +46,0 %, in Karlsruhe um +45,4 % und in Mannheim um +43,8 % zu (alle Angaben beziehen sich auf Objekte mit gutem Wohnwert).

Der Mietmarkt in Baden-Württemberg ist im Allgemeinen von moderaten Preissteigerungen betroffen. Die Großstädte Ulm und Reutlingen fallen allerdings durch höhere Mietzuwächse am Bestandsmarkt auf.

Im 5-Jahresvergleich kann im Durchschnitt der Großstädte bei Bestandsmietwohnungen eine Steigerung von +20,4 % und bei neuerrichteten Mietwohnungen von +19,3 % gemessen werden (alle Angaben beziehen sich auf Mietobjekte mit gutem Wohnwert). Somit geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen weiter auseinander.

Die höchsten Mietanstiege bei Bestandswohnungen im Großstadtvergleich Baden-Württembergs wurden in Mannheim (+33,6 % im 5-Jahresvergleich), in Reutlingen (+26,4 %) und in Stuttgart (+24,3 %) festgestellt.

Marktentwicklungen in ausgewählten Großstädten

Heidelberg 

Nach wie vor ist die Anspannung auf dem Heidelberger Immobilienmarkt sehr groß. Es gibt kaum ein Angebot an Einfamilienhäusern. Auch für Investoren im Mehrfamilienhausbereich gibt es nur ein sehr geringes Angebot. Die Preise im Geschosswohnungsbau sind weiterhin kontinuierlich gestiegen, vor allem in den guten innerstädtischen sowie exklusiven Lagen. Spitzenpreise von weit über 8.000 €/m² wurden in den begehrten Stadtteilen erzielt.

Im Bereich Mietwohnungen sind kleine Wohnungen - vor allem hervorgerufen durch die hohe Studentenzahl - besonders begehrt und verweilen kaum auf dem Markt. Größere und exklusivere Wohnungen hingegen haben eine längere Vermarktungsdauer.

Mannheim

Die Entwicklungen zeigen wie in den Vorjahren eine erhöhte Nachfrage nach Objekten zur Eigennutzung und als Kapitalanlage, wobei das Angebot äußerst gering ist und der Markt nicht entsprechend bedient werden kann. Es besteht ein Nachfrageüberhang für Objekte mit gutem und sehr gutem Wohnwert.

„Einige geplante Objekte in der Innenstadt sowie neue Eigentumswohnungs-Quartiere im Lindenhof, im Glücksteinquartier und auf den Konversionsflächen sind positiv zu betrachten. Umwandlungen oder Abriss und Wiederaufbau in besten Wohnlagen sind Selbstläufer. Allerdings ist das Angebot zu gering. Es werden Wohnungsgrößen mit vier und mehr Zimmern gesucht, besonders auch große Einheiten, die man später u.U. einmal in zwei Wohnungen aufteilen kann“, so der Marktberichterstatter Klaus-Rudolf Jörn, Inhaber der Immobilien Möller GmbH in Mannheim.

Der Mietwohnungsmarkt in Mannheim ist durch eine hohe Anzahl an Studenten geprägt. Alte Wohnblöcke wurden durch das Studentenwerk erworben und komplett saniert. Es gibt nur ein geringes Angebot an Häusern zur Miete in Mannheim. Die Objekte werden nach Freiwerdung häufiger verkauft als vermietet oder abgerissen für Neubebauung.

Karlsruhe

„Die Preissteigerungen in den letzten fünf Jahren liegen im zweistelligen Bereich. Die aktuell noch niedrigen Zinsen sorgen für einen weiteren Preisauftrieb. Trotz weniger Verkäufe angesichts des kargen Angebots konnte der Immobilienumsatz weiterhin gesteigert werden. Der Wirtschaftsstandort Karlsruhe ist eine Zuzugsregion und mit seinen hervorragenden Arbeitsplatzbedingungen Garant für einen stabilen Wertzuwachs“, berichtet der Karlsruher Marktberichterstatter Christian Sturm, Inhaber der Sturm Immobilien GmbH.  

Der Mietwohnungsmarkt in Karlsruhe ist stark geprägt durch Zuzüge angesichts des großen Arbeitsplatzangebots der High-Tech- und IT-Firmen in der Technologieregion. Auch die stets steigende Studentenzahl an der Universität und den vier Hochschulen in Karlsruhe sorgt für eine extrem starke Mietwohnraumnachfrage. Die Problematik liegt in der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Die Mietpreise sind in allen Bereichen in den letzten Jahren stetig gestiegen. Ein Mietmarkt für Häuser existiert fast nicht mehr. Angebote haben in Stadt sowie Umland Seltenheitswert. Die Fluktuation ist sehr gering.

Heilbronn

Die wachsende Bevölkerung hat neben den Stadtteilen auch speziell in der Kernstadt Heilbronns Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Die sehr hohe Nachfrage sowohl nach gebrauchten als auch nach neuen Objekten deckt sich nicht mit dem Angebot am örtlichen Immobilienmarkt.

Die Immobilienpreise haben in den letzten Jahren einen stetigen Aufwärtstrend verzeichnen können. Insbesondere Doppel- und Reihenmittelhäuser zeugen von größer werdender Beliebtheit aufgrund des fehlenden Angebots an freistehenden Häusern. Es ist erkennbar, dass sich die Preise sowohl in der Kernstadt als auch in den Stadtteilen auf einem ähnlichen Niveau bewegen.

Der Mietwohnungsbestand deckt die große Nachfrage, insbesondere in der Kernstadt Heilbronns, nicht ab. Dies hat zu Mietpreissteigerungen geführt. Das Wohnungsangebot ist besonders im unteren und mittleren Mietpreisniveau sehr knapp.

Pforzheim

In Pforzheim scheint die strukturelle Arbeitsmarktkrise ihren Tiefpunkt überwunden zu haben. Man erwartet, dass die Ansiedlung weiterer neuer Betriebe sowie der Zuzug die finanzielle Situation der Stadt durch zusätzliche Steuereinnahmen verbessern wird. Es ist davon auszugehen, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten weiterhin ansteigen.

Nachdem der Immobilienmarkt in Pforzheim in den vergangenen Jahren wieder an Fahrt aufgenommen hat, ist das Überangebot an Immobilien, welches zwischenzeitlich in einigen Marktsegmenten vorzufinden war, aktuell nicht mehr zu beobachten. Mittlerweile übersteigt die Nachfrage das Angebot in einigen Bereichen bei weitem. Von einem Wohnraummangel kann jedoch noch nicht gesprochen werden.

Reutlingen

Der Immobilienmarkt in Reutlingen ist nach wie vor sehr agil. Mangels adäquater Angebote und einer unzureichenden Bautätigkeit kam es bei den Häusern zum Kauf zu deutlichen Preissteigerungen. Zu beobachten ist, dass dies insbesondere für Baujahre ab 1980 und der gängigen Preiskategorie bis 700.000 € gilt (ausgenommen sind die klassischen Siedlungshäuser aus den 1950er Jahren). Die unzureichende Bautätigkeit im Bereich der Reihen- und Doppelhäuser wirkt zusätzlich preistreibend. Familien weichen daher auf den Geschosswohnungsbau aus.

„Im Geschosswohnungsbau hingegen konnte eine Preisstagnation beobachtet werden, allerdings auf einem hohen Niveau. Faktoren wie Erreichbarkeit, Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten werden immer stärker in die Kaufentscheidung einbezogen und beeinflussen diese zunehmend“, so Marktberichterstatter Christoph Landgraf aus Reutlingen, Vorstandsmitglied des IVD Süd.

Stuttgart

Seit 2013 geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen auf dem Wohnungsmarkt deutlich auseinander. Während die Mieten in Stuttgart seit Jahren gleichmäßig um ca. 5 % jährlich steigen, ist die Preiszunahme bei Kaufobjekten deutlich ausgeprägter. „Speziell der Stuttgarter Grundstücksmarkt gibt die Richtung vor. Die Grundstückpreise erfahren im Herbst 2019 Kaufpreissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich“, so der Stuttgarter Marktberichterstatter Erich Hildenbrandt, Ehrenmitglied des IVD Süd.

Von den hohen Preiszuwächsen sind ebenso Eigentumswohnungen aus dem Bestand betroffen. Im Gegensatz zum gehobenen Marktsegment ist der Nachfragedruck im unteren und mittleren Preissegment deutlich höher.

„Im Vergleich zum Stuttgarter Wohnungsmarkt ist die Situation am Häusermarkt nicht weniger angespannt. Die Kaufpreissteigerungen fallen zwar bei Bestandsobjekten geringer als bei Neubauobjekten aus, dennoch sind die Zuwächse im Marktsegment Häuser kräftig“, berichtet die Marktberichterstatterin Cornelia Traub von der Paul Traub KG in Stuttgart, Vorstandsmitglied des IVD Süd.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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