PN 03 - IVD-Preisspiegel Baden-Württemberg: Kaufpreise steigen stärker als Mietpreise

16.01.2018 Kaufpreiszunahmen bei neuerrichteten Eigentumswohnungen im 5-Jahres-Vergleich in Mannheim, Stuttgart und Freiburg am höchsten

Der IVD Süd hat auf einer Pressekonferenz am 16.01.2018 in Stuttgart den traditionellen „Immobilienpreisspiegel Baden-Württemberg Herbst 2017“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise auf dem Immobilienmarkt in Baden-Württemberg. Der Immobilienpreisspiegel kann im IVD-Onlineshop auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden. „Betrachtet man die Entwicklung der Kaufpreise in den baden-württembergischen Großstädten, weisen Eigentumswohnungen im 5-Jahres-Vergleich die höchsten Zuwachsraten auf. Dabei fallen die Kaufpreisanstiege bei neuerrichteten Eigentumswohnungen noch etwas höher aus als solche im Bestand", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. "Die höchsten Zuwächse hatten zwischen 2012 und 2017 Mannheim (+53,1 %), Stuttgart (+50,9%) und Freiburg (+49,9 %) vorzuweisen, jeweils bezogen auf die neuerrichteten Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert."

Im Zeitraum zwischen 2017 und 2012 verzeichnen alle untersuchten Marktsegmente in den baden-württembergischen Großstädten Anstiege des Kauf- und Mietpreisniveaus im zweistelligen Bereich. Deutliche Zuwächse wurden insbesondere bei Eigentumswohnungen ermittelt. So legten in den vergangenen 5 Jahren die Kaufpreise für neuerrichtete Eigentumswohnungen nominal um +41,7 % und für Bestandswohnungen um +37,9 % zu. Die Anstiege beziehen sich jeweils auf den Durchschnitt der baden-württembergischen Großstädte (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe, Reutlingen, Ulm, Heilbronn und Pforzheim) und Objekte mit gutem Wohnwert.

Bei den untersuchten Großstädten stiegen die Kaufpreise bei Bestandswohnungen am stärksten in Stuttgart mit +54,6 %, Mannheim +59,9 % und Pforzheim +39,8 %. Die Zuwachsraten bei neuerrichteten Eigentumswohnungen lagen in Mannheim (+53,1 %), Stuttgart (+50,9 %) und Freiburg (+49,9 %) am höchsten.

Deutlich verhaltener im Vergleich zu den Kaufpreisen lag der Anstieg bei den Mietobjekten. Im 5-Jahres-Vergleich konnte im Durchschnitt der Großstädte bei Mietwohnungen/Bestand eine Steigerung von +17,3 % und bei neuerrichteten Mietwohnungen von +14,5 % registriert werden. Somit geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen weiter auseinander. Auch zwischen den Großstädten gibt es größere Unterschiede. Besonders starke Mietzuwächse bei Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert verzeichneten Freiburg (+30,1 %), Mannheim (+28,5 %), Heilbronn (+22,5 %) und Stuttgart (+21,6 %).

Im Einzelnen gab es in den Großstädten folgende Entwicklungen:

Stuttgart
Betrachtet man die Immobilienpreise aus der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts, stellt man fest, dass es im Herbst 2017 sowohl im Kauf- als auch Mietbereich in allen Objektkategorien erneute Preisanstiege gibt.

Die meisten Kaufmarktsegmente verzeichnen seit Jahren einen deutlich ausgeprägten Nachfrageüberhang, was sich im kontinuierlich steigenden Preisniveau widerspiegelt. Insbesondere im unteren und mittleren Preissegment ist der Nachfragedruck sehr hoch, da kaum Nachschub in Form von Neubauobjekten in dieser Preiskategorie erfolgt. Das Angebot an erschwinglichem Wohnraum ist sehr begrenzt.

Angesichts der steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen ist in Stuttgart auch weiterhin mit einem weiteren Anstieg des Wohnraumbedarfs zu rechnen. Die Vermehrung des Wohnraums entwickelt sich seit Jahren deutlich unter dem Bedarf. So steht der unverändert hohen Nachfrage ein immer knapper werdendes Angebot gegenüber, das sich durch steigende Mieten bemerkbar macht.

Die Mietpreise liegen in Stuttgart im Herbst 2017 wie folgt: Altbauwohnungen 13,40 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 13,30 €/m² und neu errichtete Mietwohnungen 14,70 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Mannheim 
Der Handlungsbedarf bei der extrem angespannten Situation im Kaufmarktbereich spiegelt sich erstmalig in deutlich gestiegenen Baugenehmigungen wider. Seit 1995 wurden in Mannheim noch nie so viele Wohnungen genehmigt wie 2016. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Baugenehmigungszahl fast um das Dreifache auf insgesamt 2.304 Wohneinheiten an. Die Neubautätigkeit - in Mannheim lag der Rückgang der Baufertigstellungen seit 1995 bei knapp -70 % - konnte allmählich etwas zur Entspannung der Lage beitragen.

Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (guter Wohnwert) wurden in Mannheim im Herbst 2017 durchschnittlich 2.780 €/m² bezahlt. Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung liegt derzeit im Durchschnitt bei 3.800 €/m².

Reutlingen
Auch wenn die Bautätigkeit in Reutlingen seit einigen Jahren an Fahrt gewinnt, kann von einer Entspannung auf dem Wohnimmobilienmarkt noch nicht die Rede sein. Besonders knapp ist das Angebot an Eigenheimen in stadtnahen Lagen.

Bei freistehenden Einfamilienhäusern besteht ein starker Nachfrageüberhang. Größere Doppelhaushälften oder gar Baugrundstücke sind mangels Angebot meist keine Alternative. Im unteren Preissegment, d.h. im Reihenhausneubau, ist auf Grund der Grundstückssituation eine Stagnation festzustellen; Bestandsgebäude in allen Lagen und jeglichem Zustand sind gefragt, was im deutlichen Kaufpreisanstieg sichtbar wird.

Die angespannte Situation auf dem Reutlinger Mietmarkt spiegelt sich in den aktuellen Zahlen wider: Sowohl Wohnungen als auch Häuser weisen steigende Mieten auf. Für Altbauwohnungen liegen die Mieten (guter Wohnwert) im Herbst 2017 durchschnittlich bei 9,50 €/m², für Bestandswohnungen bei 9,80 €/m² und für Neubauwohnungen bei 11,80 €/m².

Karlsruhe 
Der starke Nachfrageüberhang sorgte in Karlsruhe in den vergangenen Jahren für einen deutlichen Preisanstieg in allen Marktsegmenten des Kaufmarktbereiches. Da das vorhandene Angebot in der Stadt sehr begrenzt ist, weicht die Nachfrage auf den Speckgürtel von Karlsruhe aus, sofern die verkehrstechnische Anbindung an die Karlsruher Innenstadt gut ist. Angesichts des gestiegenen Käuferinteresses an Immobilien wurden die in der Vergangenheit weniger stark nachgefragten Randgebiete beliebter und verzeichnen nun leichte Preissteigerungen.

Bei Eigentumswohnungen/Bestand werden im Herbst 2017 Quadratmeterpreise zwischen 1.830 € (einfacher Wohnwert) und 2.930 € (sehr guter Wohnwert) bezahlt. Der Kaufpreis für eine Neubauwohnung liegt je nach Wohnwert zwischen 3.150 €/m² (mittlerer Wohnwert) und 4.000 €/m² (sehr guter Wohnwert).

Freiburg 
Angesichts der starken Anziehungskraft der Universitätsstadt bringt die positive Bevölkerungsentwicklung auch eine Wohnraumknappkeit mit sich. Freiburg verzeichnet ein stetig steigendes Preisniveau bei Mieten und Kaufpreisen im gesamten Stadtgebiet. Dabei wachsen die Kaufpreise schneller und stärker als die Mieten. Der Trend wird voraussichtlich anhalten, auch deshalb, weil Baugebiete nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen.

Da sich mittlerweile viele und vor allem junge Familien Wohnraum in Freiburg nicht mehr leisten können, selbst wenn dieser verfügbar wäre, findet eine Wanderung in die Umlandgemeinden statt. Dort stehen immer mehr Baugebiete zur Verfügung.

Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus (guter Wohnwert) liegt in Freiburg im Herbst 2017 bei durchschnittlich 646.000 €/Objekt und für Reihenmittelhäuser bei 509.000 €/Objekt. Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand werden aktuell durchschnittlich 3.410 €/m² und für eine Neubauwohnung 4.710 €/m² bezahlt.

Heidelberg
In allen Segmenten ist der Mietmarkt in Heidelberg sehr angespannt. Dieser Effekt ist besonders bei den stark nachgefragten 1- bis 2-Zimmerwohnungen in zentralen Lagen erkennbar.

Die Mieten bewegen sich in Heidelberg aktuell zwischen 10,90 € für Altbauwohnungen, 11,10 € für Bestandswohnungen und 13,30 € für Neubauwohnungen (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Pforzheim
Die Stadt Pforzheim verzeichnet seit 2005 kontinuierlich mehr Zuzüge als Wegzüge. 2015 gab es eine weitere starke Zunahme an Zugezogenen. Von einer großen Wohnraumknappheit kann jedoch nicht gesprochen werden.

Der Immobilienmarkt in Pforzheim hat sich in den vergangenen Jahren erheblich nach oben entwickelt. Insbesondere bei den Eigentumswohnungen in guten Lagen konnten aufgrund einer hohen Nachfrage teilweise deutliche Preisanstiege beobachtet werden.

Für ein freistehendes Einfamilienhaus werden in Pforzheim im Herbst 2017 durchschnittlich 397.000 €, für eine Doppelhaushälfte 385.000 € und für ein Reihenmittelhaus 320.000 € bezahlt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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