PN 101 - Rekordmieten in Mittelstädten Schweinfurt, Kempten und Neu-Ulm

13.12.2018 Verlangsamung des Mietanstiegs in München und teilweise Mietrückgänge in Großstädten Nürnberg und Ingolstadt

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 13.12.2018 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Herbst 2018“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden. "Die Landeshauptstadt München ist Spitzenreiter in Bayern, was den Anteil von Wohnkosten am Haushaltseinkommen anbelangt", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Markt-forschungsinstituts, "28,3 % des Haushaltseinkommens geben die Münchner für Wohnkosten aus, gefolgt von den Würzburgern mit 26%, den Regensburgern mit 25,2 % und den Augsburgern mit 24,6 %."

Der niedrigste Wohnkostenanteil wurde in Schweinfurt, Neu-Ulm und Fürth mit 19,4 %, 20,1 % bzw. 20,3 % ermittelt. Festzuhalten ist, dass "die Mieter, am jeweiligen Haushaltseinkommen gerechnet, prozentual mehr für ihre Miete in den Großstädten als in den Mittelstädten ausgeben", so Prof. Stephan Kippes.

Die Zuwächse auf dem bayerischen Mietwohnungsmarkt im Halbjahresvergleich zwischen Frühjahr 2018 und Herbst 2018 liegen auf etwa gleichem Niveau zwischen +2,3 % und +2,8 %", so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer. "Die Mietsteigerung bei Häusern zur Miete ist etwas stärker ausgefallen. Mit +3,8 % sind gebrauchte Reihenmittelhäuser am stärksten gestiegen, gefolgt von Doppelhaushälften mit +3,4 % und kürzlich fertiggestellten Reihenmittelhäusern mit +3,3 %."

"In den letzten 10 Jahren verteuerten sich", so Prof. Stephan Kippes, "die Mieten für Wohnungen in Bayern nominal um mehr als +40 % (Altbau- und Bestandswohnungen jeweils +44 % und Neubauwohnungen +41%)." Die Mieten für Häuser legten etwas stärker zu, etwa um die Hälfte (Reihenmittelhäuser/Bestand +47 %, für Reihenmittelhäuser/Neubau +53 %, Doppelhaushälften/Bestand +50 %, Doppelhaushälften/Neubau +47 %). Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

Oberbayern

Die Attraktivität der Region Oberbayern spiegelt sich nicht nur im Bevölkerungswachstum der Landeshauptstadt München und den umliegenden Gemeinden wider, sondern auch in den seit Jahren anhaltenden Preisanstiegen auf dem Immobilienmarkt.

Die Häuser zur Miete legten im Vergleich zur IVD-Erhebung im Frühjahr 2018 deutlich zu. Die Mieten für Reihenmittelhäuser/Bestand verteuerten sich um +4,1 % und für Reihenmittelhäuser/Neubau um +3,0 %. Doppelhaushälften zur Miete legten im Bestand um +3,3 % und im Neubau um +4,0 % zu.

Der Mietwohnungsmarkt in Oberbayern verzeichnet etwas schwächere Mietenzuwächse wie noch vor einem halben Jahr. Die Anstiege belaufen sich bei Altbauwohnungen auf +2,4 %, Bestandswohnungen auf +2,1 % und Neubauwohnungen auf +3,0 %.

Im 10-Jahresvergleich sind die Wohnungsmieten nominal um durchschnittlich +40 % gestiegen. Häuser zur Miete legten im gleichen Zeitraum etwa um die Hälfte zu: Reihenmittelhäuser/Bestand +52 % und Reihenmittelhäuser/Neubau +57 %. Die Teuerungsraten bei Doppelhaushälften liegen jeweils knapp darüber.

München

Infolge des lange andauernden Immobilienbooms und damit einhergehenden rasanten Preisanstiege wird nun auch in München eine allmählich einsetzende Verlangsamung der Mietzuwächse sichtbar, denn der Markt ist nahe der preislichen Schmerzgrenze angelangt. Dies wird speziell auf dem Mietwohnungsmarkt deutlich: die Verteuerung für Altbauwohnungen beträgt im Halbjahresvergleich +1,1 %, für Bestandswohnungen +2,4 % und für Neubauwohnungen +1,1 %. Die Mieten in München entkoppeln sich immer stärker von den Kaufpreisen, was daran liegt, dass die Kaufpreise sogar noch stärker steigen als die Mieten.

Trotz der in jüngster Vergangenheit auf den Weg gebrachten Maßnahmen wie der Mietpreisbremse für städtische Wohnungen, bleibt der Druck auf dem Münchner Wohnungsmarkt enorm.

Stärkere Mietzuwächse wurden insbesondere bei den Häusern zur Miete gemessen. Die Mieten für Reihenmittelhäuser legten gegenüber der Frühjahrserhebung noch einmal deutlich zu. Für Bestandsobjekte müssen im Herbst 2018 +3,3 % und für Neubauobjekte +3,2 % mehr an Miete aufgebracht werden. Ebenfalls steigend ist im Herbst 2018 die Miete für Doppelhaushälften: Bestandsobjekte +2,8 % und Neubauobjekte +1,0 %.

Entwicklung in ausgewählten bayerischen Städten

Die deutlichen Mietzuwächse können derzeit eher in den Mittelstädten als in den Großstädten beobachtet werden. In den letzteren kann eine Tendenz zur Beruhigung der Mietpreise beobachtet werden, die allerdings nach jahrelangen Anstiegen auf einem relativ hohen Niveau angesiedelt sind.

Augsburg

Der Mietwohnungsmarkt in Augsburg hat sich in den letzten Jahren nicht entspannt. Nach wie vor spürt die Stadt die Ausweicheffekte von München mit einem Nachfrageüberhang. Aufgrund der hohen Mietanstiege in den vergangenen Jahren ist aktuell ein Stagnieren der Preise im Halbjahresvergleich zu beobachten.

Nürnberg

Die Wohnungsmieten sind im Halbjahresvergleich tendenziell konstant bis leicht fallend. Der Zenit scheint bei den Mietpreisen erreicht zu sein. Im Herbst 2018 sind die Mieten auf dem Mietwohnungsmarkt stabil, bei den Häusern zur Miete wurden klare Rückgänge beobachtet.

Passau

Nach wie vor prägt der hohe Bedarf an studentischem Wohnraum die Situation auf dem Vermietungsmarkt. Etwa 75 % der 12.000 in Passau studierenden Personen wohnen im 2-km-Radius um die Universität. Auch aufgrund dieser Tatsache sind die Mietpreise gerade in der Innenstadt steigend. Allerdings besteht auch in den Stadtteilen mehr Nachfrage als Angebot.

Der Mietenanstieg liegt in Passau im Halbjahresvergleich bei +1,8 % für Altbauwohnungen, +1,6 % für Bestandswohnungen und +1 % für Neubauwohnungen (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Würzburg

Unter den bayerischen Großstädten weist Würzburg die größten Anstiege auf. Diese belaufen sich für Altbauwohnungen auf +2,8 %, Bestandswohnungen +5,6 % und Altbauwohnungen +2,4 %. Ebenfalls steigend sind die Mieten für Häuser. Allerdings nicht im gleichen Umfang wie die Wohnungsmieten.

Der Mietwohnungsmarkt in Würzburg wird sehr stark durch die große Anzahl von Studenten im Stadtgebiet beeinflusst. Zum Semesterbeginn kommt es zu Engpässen im Bereich von 1- bis 3-Zimmerwohnungen. Durch das Bilden von Wohngemeinschaften durch Studenten werden auch regelmäßig 3- und 4-Zimmer-wohnungen nachgefragt. In diesem Segment stehen die Studenten in direkter Konkurrenz zu Familien, die auch in zentralen Lagen nach entsprechendem Wohnraum suchen. Insbesondere Wohnungen mit einfacher Ausstattung erzielen durch die Vermietung an Wohngemeinschaften überdurchschnittliche Mieteinnahmen.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 16.024 €/Einwohner, steigt dieser Wert bis 2018 um +56 % auf 25.000 €/Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nehmen in diesem Zeitraum nominal um +63 % zu.
  • Im Zeitraum zwischen 1995 und 2018 legen die Mieten in München nominal um +82 % zu. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte steigt in München um +48 %, d.h. hier nahm, relativ gesehen, die Mietbelastung ganz erheblich zu.
  • Einer Hochrechnung des IVD-Instituts zufolge wird die Zahl der Baugenehmigungen bayernweit bis Ende des Jahres 2018 68.000 übersteigen. Somit würden die Baugenehmigungen mit knapp +6 % über dem Vorjahreswert liegen.
  • Zwischen Januar und August 2018 stieg in München die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +12,4 % an. Insgesamt wurden in den ersten acht Monaten 2018 8.358 Wohnungen genehmigt.

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