PN 13 - IVD-Spezialmarktbericht für die Region Stuttgart: karges Wohnungsangebot bereitet auch auf dem Arbeitsmarkt Probleme

21.02.2019 Verlangsamte Preissteigerungen und teilweise konstantes Preisniveau in den Kreisstädten

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat zum zweiten Mal auf einer Pressekonferenz am 21. März 2019 den Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt in den Kreisstädten der Region Stuttgart (Böblingen, Esslingen am Neckar, Göppingen, Ludwigsburg, Reutlingen und Waiblingen) vorgestellt. „Der bereits im Vorjahr angedeutete Prozess mit verlangsamten Preissteigerungsraten setzt nun ein", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „In einzelnen Segmenten zeigt sich eine Plateaubildung bei den Kaufpreisen ab. Die Nachfrage bleibt indessen auf einem hohen Niveau.“

Im Herbst 2018 ermittelte das IVD-Institut deutliche Differenzen bei den Preisanstiegen im Segment „Eigentumswohnungen aus dem Bestand“ zwischen den Kreisstädten in der Region Stuttgart. Während Waiblingen, Ludwigsburg und Böblingen tendenziell konstante bis leichte Kaufpreiszuwächse im Halbjahresvergleich (Frühjahr – Herbst 2018) zeigten, wurden in Göppingen und Reutlingen moderate Anstiege mit +1,9 % bzw. +2,1 % gemessen. Esslingen am Neckar hob sich mit einem deutlichen Anstieg von +5,6 % hervor. Die aktuell geringen Preisanstiege bei Eigentumswohnungen in Böblingen und Waiblingen lassen sich u.a. durch sehr hohe Preisanstiege in der jüngsten Vergangenheit erklären. Alle Aussagen beziehen sich auf Objekte mit einem guten Wohnwert.

„Im Bereich der Häuser wurde eine ähnliche Entwicklung der Kaufpreise im Halbjahresvergleich zwischen Frühjahr und Herbst 2018 beobachtet“, so Prof. Stephan Kippes. „Die Kreisstädte Ludwigsburg und Böblingen verzeichneten stabile Preise bei den freistehenden Einfamilienhäusern aus dem Bestand. Reutlingen, Göppingen und Esslingen am Neckar folgten mit Anstiegen zwischen +2,0 % und +3,2 %. In Waiblingen wurde ein hoher Kaufpreiszuwachs von +5,3 % gemessen.“ Alle prozentuellen Abweichungen beziehen sich auf Objekte mit einem guten Wohnwert.

Die Mietpreisanstiege bei Bestandswohnungen im Zeitraum zwischen Frühjahr 2018 und Herbst 2018 lagen in Waiblingen mit +5,3 % am höchsten, gefolgt von Esslingen am Neckar mit +3,2 %, Göppingen mit +2,8 % und Reutlingen mit +2,0 %. In Ludwigsburg und Böblingen blieb das Mietniveau konstant. Die Landeshauptstadt Stuttgart verzeichnete einen Zuwachs von +2,9 %.

Entwicklung in den Kreisstädten der Region Stuttgart

Böblingen

Im Fokus der regionalen Bauträger sind attraktive Bauplätze in und um Böblingen für die Projektierung und Erstellung von Neubauten. Die Nachfrage übersteigt allerdings das Angebot deutlich. Sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer suchen vermehrt Neubauten in attraktiven Lagen. Insbesondere im unteren und mittleren Preissegment ist der Nachfragedruck sehr hoch, da kaum Nachschub in Form von Neubauprojekten in dieser Preisklasse erfolgt. Durch den Mangel an Baugrundstücken steigen die Grundstückspreise und somit auch die Preise für Neubauimmobilien erheblich.

Die großen Preissprünge der letzten fünf Jahre sind für 2019 nicht zu erwarten. Das Preisniveau der Kaufpreise wird durch den robusten Arbeitsmarkt und das niedrige Zinsniveau stabil bis leicht steigend bleiben.

Der Mietmarkt im Kreis Böblingen bleibt angespannt. Die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen und günstigen familiengerechten Wohnungen ist besonders groß.

Esslingen am Neckar

Der Wohnimmobilienmarkt in Esslingen bleibt weiterhin aufgeheizt. Vor allem auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich derzeit keine Nachfrageentspannung ab. Auf der Angebotsseite sind so gut wie keine Objekte vorhanden.

Der Mietmarkt ist in Esslingen angespannt. Es fehlen insbesondere bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen. Die Miete für Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert liegen bei durchschnittlich 10,50 €/m², Neubauwohnungen bei 12,20 €/m².

Göppingen

Der Wohnimmobilienmarkt in Göppingen nimmt an Fahrt auf. Dieser wird als ausgeprägter Verkäufermarkt mit deutlich mehr Nachfrage als Angebot charakterisiert. Es besteht ein breites Kaufinteresse von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Speziell in den bevorzugten Wohngegenden Reusch, Hailing, Nordstadt, Jebenhausen und Stauferpark ist ein großes Kaufinteresse zu beobachten.

Es sind positive Preissteigerungsraten aufgrund des Nachfrageüberhangs zu verzeichnen. Die Dynamik hat durch alle Wohnimmobilienklassen deutlich zu-genommen. Das Preisniveau ist im Hinblick auf die größere räumliche Entfernung zur Landeshauptstadt teilweise deutlich niedriger als in den restlichen Kreisstädten der Region Stuttgart.

Die Situation auf dem Mietmarkt hat sich in Göppingen aktuell etwas verschärft. Der Mangel an Sozialwohnungen ist auch in Göppingen ausgeprägt, es gibt kein annährend ausreichendes Angebot in diesem Bereich.

Ludwigsburg

Die Lage am Immobilienmarkt in Ludwigsburg ist weitgehend unverändert. Die Preise sind nach wie vor auf einem hohen Niveau und es zeichnet sich kein Abschwung ab, allerdings fallen die Preissteigerungen nicht mehr so deutlich aus wie in den Jahren zuvor. In einzelnen Marktsegmenten kann eine gewisse Plateaubildung bei den Kaufpreisen beobachtet werden.

Die Nachfrage bleibt weiterhin auf hohem Niveau. Insbesondere familiengerechte und barrierefreie Objekte finden große Nachfrage. Die Interessenten finden mittlerweile ein respektables Angebot, jedoch auf hohem Preisniveau, das sich viele nicht mehr leisten können oder wollen. Der Traum von der großzügigen, innerstädtischen Wohnung bleibt für viele unerfüllt.

Der Mietmarkt in Ludwigsburg ist seit Jahren angespannt und es ist immer noch keine Besserung in Sicht. Einkommensschwache Familien bzw. Haushalte haben es schwerer eine Wohnung zu finden. Mittlerweile wirkt sich die Wohnungsnot auch auf den Arbeitsmarkt aus. Insbesondere im produzierenden Gewerbe können Mitarbeiter aus anderen Regionen nicht gewonnen werden, da die-se keine Wohnung finden bzw. diese zu teuer sind.

Reutlingen

Im Marktsegment Häuser zum Kauf kam es durch ein mangelndes adäquates Angebot zu deutlichen Preissteigerungen. Dies gilt speziell für Baujahre ab 1980 und die gängige Preiskategorie bis 700.000 €.

Die unzureichende Bautätigkeit im Bereich der Reihen- und Doppelhäuser wirkt zusätzlich preistreibend. Familien weichen daher auf den Geschosswohnungsbau aus. In Teilbereichen des Geschosswohnungsbaus ist eine Tendenz der Preisstagnation auf hohem Niveau festzustellen.

Seit Ende 2018 gilt in Reutlingen ein qualifizierter Mietspiegel. Vorabeffekte durch vor dem Stichtag durchgeführten Neuvermietungen und Mieterhöhungen haben sich abgezeichnet. Trotz der durch die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive angestoßenen Neubautätigkeit wird die Nachfrage auch in den kommenden Jahren hoch sein. Insbesondere im Preisbereich bis 1.000 € Kaltmiete oder 90 m² herrscht eine hohe Nachfrage von innen und außen. Größere und deutlich teurere Wohnungen sind oft schwieriger zu vermieten. 

Waiblingen

Die Nähe zur Landeshauptstadt wirkt sich auf das Preisniveau in Waiblingen aus. Bedingt durch den Angebotsmangel an Renditeobjekten in Stuttgart weichen Anleger in die Randbezirke und somit auch nach Waiblingen aus. Diese Verlagerung bewirkte eine deutliche Steigerung der Kaufpreise. Nachdem die Mieten noch nicht im gleichen Maße ansteigen, führt dies zu einer Reduzierung der Bruttorenditen.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird weiterhin hoch bleiben. Das bestehende Angebot und geplante Neubauaktivitäten können den Bedarf nicht decken. Durch die sehr gute Infrastruktur, die landschaftlichen Vorzüge und die kurze Distanz zu Stuttgart wird die Region Waiblingen auch künftig an Attraktivität für Familien gewinnen. Das vorherrschende Preisgefüge bleibt stabil und wird tendenziell leicht ansteigen.

 

Weitere ausführliche Informationen über die aktuellen Preise der Wohnimmobilien können dem Marktbericht "Region Stuttgart“ entnommen werden. Dieser kann im IVD-Onlineshop unter www.ivd-sued-shop.de oder beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, infoivd-institut.de) erworben werden.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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