PN 27 - IVD-Marktbericht Kaufobjekte Bayern: generell moderatere Anstiege bei Kaufpreisen für Wohnimmobilien

28.05.2019 Punktuell Preisrückgänge in Ingolstadt, hohe Anstiege in Nürnberg, Bayreuth, Bamberg und Rosenheim

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 28.05.2019 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kauf-objekte Bayern Frühjahr 2019“ vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued-shop.de erworben werden.

"Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt in Bayern zeigt sich im Frühjahr 2019 weniger dynamisch“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Dennoch liegen die durchschnittlichen Preiszuwächse bei den untersuchten Objekttypen zwischen +3,4 % und +5,4 % im Halbjahresvergleich.“

In der gesamtbayerischen Betrachtung zwischen Herbst 2018 und Frühjahr 2019 verzeichnen die Baugrundpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser mit jeweils +5,4 % erneut die höchsten Anstiege auf dem Wohnimmobilienmarkt. Allerdings fallen die Steigerungsraten moderater aus als in der jüngsten Vergangenheit. Gebrauchte Eigentumswohnungen schließen sich mit einem Anstieg von +4,8 % an. Mit +4,2 % bzw. +4,4 % weisen Doppelhaushälften aus dem Bestand und Neubau ebenso deutliche Zuwächse der Kaufpreise auf.

Auch für Neu- und Bestands-Reihenmittelhäuser, freistehende Einfamilienhäuser und neuerrichtete Eigentumswohnungen muss im Frühjahr 2019 mehr aufgewendet werden als noch vor 6 Monaten. Die Kaufpreissteigerungen liegen bei diesen Objekttypen zwischen +3,4 % und +3,8 %.

Bayern im 10-Jahres-Vergleich

In den letzten 10 Jahren erfuhren die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Bayern die stärksten Steigerungen (+145 %). Somit müssten die Käufer aktuell das 2,5-Fache als vor 10 Jahren für den Erwerb ausgeben. In größerem Abstand folgen Baugrundpreise für Geschossbau (+117 %) und Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen (+115,6 %).

Bei Häusern zum Kauf sind folgende Zuwächse gemessen worden: Doppelhaushälften +105,5 %, freistehende Einfamilienhäuser +104,5 %, Reihenmittelhäuser +97,6 % (jeweils Bestandsobjekte).

Oberbayern

Der schnell wachsende Regierungsbezirk Oberbayern greift den gesamtbayerischen Trend auf dem Immobilienmarkt auf. Die stärksten Anstiege im Halbjahresvergleich erfahren die Baugrundpreise für Geschossbau (+8,1 %) und für Einfamilienhäuser (+6,7 %).

Im Marktsegment Häuser sind ebenfalls deutliche Zuwächse zu beobachten, die bei Neubauobjekten etwas höher ausfallen. Bei Reihenmittelhäusern/Bestand liegt der Anstieg bei +5,3 % und bei Reihenmittelhäusern/Neubau bei +5,7 %. Doppelhaushälften sind im Bestand um +5,7 % und im Neubau um +5,9 % angestiegen. Freistehende Einfamilienhäuser schließen sich mit einem verhalteneren Anstieg von +4,5 % an.

Für Eigentumswohnungen muss in Oberbayern im Frühjahr 2019 ebenfalls mehr bezahlt werden als im Herbst 2018. Im Bereich Bestandsobjekte liegt die Teuerungsrate bei +5,9 % und im Bereich Neubauobjekte bei +4,6 %.

Die hohen Zuwächse in Oberbayern werden weitestgehend von München und dessen Umland getragen, da hier die Nachfrage besonders groß ist und das Angebot sich in Grenzen hält.

München

Nach einem beschleunigten Preisauftrieb der vergangenen Jahre hat sich dieser jüngst abgeflacht. In der bayerischen Landeshauptstadt ist eine deutliche Abschwächung des Preisanstiegs in nahezu allen Marktsegmenten zu beobachten. Wurden im Herbst 2018 noch Preissteigerungen von bis zu +8 % aufgerufen, liegen diese im Frühjahr 2019 deutlich unter diesem Wert.

Am stärksten verteuerten sich in den letzten sechs Monaten die Doppelhaushälften. Die Anstiege bei den Bestandsbauten betragen +6,8 % und bei den Neubauobjekten +5,0 %. Ebenfalls deutliche Zuwächse weisen Eigentumswohnungen aus dem Bestand (+4,3 %) und neuerrichtete Reihenmittelhäuser (+3 %) auf. Weitere untersuchte Objekttypen wiesen Anstiege unter +3 % auf.

München im 10-Jahres-Vergleich

In der 10-Jahresbetrachtung sind massive Kaufpreiszuwächse in München gemessen worden. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser liegen aktuell beim 4-Fachen im 10-Jahres-Vergleich. Die Baugrundpreise für Geschossbauten sind heute 2,8-fach teurer als noch vor 10 Jahren. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser, Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften, jeweils Bestandsobjekte, haben sich im betrachteten Zeitraum mehr als verdoppelt. Auch für Eigentumswohnungen - unabhängig ob Bestand oder Neubau - muss mehr als doppelt so viel bezahlt werden als noch vor 10 Jahren.

Immobilienmarkt in ausgewählten Städten Bayerns

Augsburg

In den letzten Jahren wurden in Augsburg mehrere Areale, u.a. auch Konversionsflächen, Schritt für Schritt neu entwickelt und realisiert. Trotz der Bautätigkeit reicht das Angebot nach wie vor nicht aus, die sehr starke Nachfrage zu bedienen.

Der Interessentenkreis im wohnwirtschaftlichen Bereich besteht aus Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Objekte wie Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, die früher fast ausschließlich unter dem Aspekt der Eigennutzung erworben wurden, werden nunmehr verstärkt auch von Kapitalanlegern nachgefragt. Zudem ist zu beobachten, dass nicht nur Objekte in mittleren, guten und sehr guten Wohnlagen im Fokus der Interessenten stehen. Aufgrund des geringen Angebotes wird zunehmend auch auf Immobilien in einfacheren Lagen und mit einfacheren Ausstattungsmerkmalen ausgewichen, um diese durch Investitionen auf einen höheren Wohnwert zu heben.

Ingolstadt

Aktuell kommt es auf dem Ingolstädter Immobilienmarkt zu einer Konsolidierung der Kauf- und Mietpreise. Die konsequente Wohnungspolitik der Stadt hatte einen beachtlichen Anteil an der Beruhigung der Immobilienpreise, dennoch hatte der „Dieselskandal“ mit den damit verbundenen Hiobsbotschaften des Autobauers Audi zur Verunsicherung auf dem Arbeitsmarkt geführt. Dies hatte zur Folge, dass die Kaufinteressenten etwas zurückhaltender geworden sind und ihre Entscheidungen eher zögerlich treffen.

Angebots- und Abschlusspreise nähern sich wieder an, Preissenkungen werden schon während der Vermarktungsphase vorgenommen.

Nürnberg

Aktuell steigen die Immobilienpreise in Nürnberg deutlich. Zahlreiche bereits laufende Wohnprojekte und die Entwicklung neuer Bauprojekte könnte künftig preisdämpfend wirken. Gleichzeitig fokussiert die Stadt Nürnberg den Ankauf und die Entwicklung von mehr Grundstücken, um mehr geförderten Wohnraum zu schaffen.

Rosenheim

Die Beliebtheit von Rosenheim als Wohnstandort führt bei einer ohnehin hohen lokalen Nachfrage zu einer weiteren Verknappung des Angebotes und daraus resultierenden hohen Preissteigerungen.

Die Differenz zwischen der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise geht immer weiter auseinander. So geben sich aufgrund der Wertentwicklung viele Investoren mit relativ niedrigen Renditen zufrieden und setzen auf die Wertsteigerung der Immobilie. Die Mieten steigen also nicht in dem Maße wie die Kaufpreise.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Markt-forschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Das Jahr 2018 wurde zum neunten Mal in Folge zum Rekordjahr in Bayern: 54,6 Mrd. € wurden in Immobilien investiert (beachtliches Plus von 7 % gegenüber 2017).
  • Nach einer Analyse des IVD-Instituts liegt das Immobilienumsatzvolumen im 1. Quartal 2019 mit -1,3 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraumes. Insgesamt wurden zwischen Januar und März 2019 Immobilien im Wert von ca. 14,03 Mrd. € umgesetzt.
  • Das verfügbare Einkommen pro Einwohner nahm im Frühjahr 2019 gegenüber 1995 im bayerischen Durchschnitt um etwa +59 % zu. Die Preise für Einfamilienhäuser haben im gleichen Zeitraum um rund 67 % zugelegt. Das Zinsniveau hat sich dagegen seit 1995 um -73 % reduziert.
  • Das durchschnittliche Einkommen legte in München zwischen 1995 und Frühjahr 2019 um +61 % zu. Die Kaufpreise in München stiegen im Zeitraum zwischen 1995 und Frühjahr 2019 allerdings um beachtliche +161 %. Somit fällt die Erschwinglichkeit des Immobilienerwerbs in München deutlich negativer aus als im gesamtbayerischen Durchschnitt.
  • Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag nach Angaben der Deutschen Bundesbank bei 1,65 % (Vorjahresmonat 1,73 %). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung betrug im Februar 2019 vorläufig 0,22 Prozentpunkte.

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Prof. Dr. Stephan Kippes
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