PN 80 - IVD-Marktbericht "Münchner Umland": weitere Preisanstiege im Kauf- und Mietbereich

25.09.2018 Einheimischenmodelle sollten zurückhaltend eingesetzt werden, speziell wenn in Gemeinden ein erheblicher Teil des Baugrunds betroffen ist

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 25. September 2018 auf einer Pressekonferenz erneut den traditionellen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt. "Auch im Frühjahr 2018 klettern die Immobilienpreise ", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, "in allen untersuchten Kreisstädten des Münchner Speckgürtels unaufhaltsam nach oben, wenn auch mit einem etwas gedrosselten Tempo."

„In fast allen untersuchten Kreisstädten des Münchner Umlands wurden im Halbjahresvergleich Frühjahr 2018 gegenüber Herbst 2017 teilweise deutliche Anstiege des Kaufpreisniveaus beobachtet, wenn auch nicht so stark ausgeprägt wie in der vergangenen Erhebung", so Prof. Stephan Kippes. "Besonders deutlich fielen im Zeitraum Frühjahr 2018 - Herbst 2017 die Preiszunahmen bei Eigentumswohnungen aus." Dabei verzeichneten die Kreisstädte Erding mit +12,3 %, Fürstenfeldbruck mit +7,9 % und Dachau mit +6,6 % die höchsten Anstiege. Relativ verhaltene Wertzuwächse hatten in diesem Marktsegment die Landeshauptstadt München mit +3,2 % sowie die teuerste Kreisstadt im Münchner Speckgürtel die Stadt Starnberg mit +2,8 %.

Wurden im vergangenen Jahr sowohl bei den Einfamilienhäusern als auch Doppelhaushälften in einigen Kreisstädten Kaufpreisanstiege im zweistelligen Bereich registriert, hat der Preiszuwachs im Frühjahr 2018 etwas an Dynamik verloren. So verzeichneten die Kreisstädte Ebersberg und Erding, die zu den günstigsten untersuchten Städten im Segment freistehende Einfamilienhäuser gehören, aktuell mit entsprechend +9,6 % und +7,2 % die höchsten Kaufpreisanstiege.

Ähnlich gestaltet sich die Entwicklung bei Doppelhaushälften, die aufgrund eines etwas günstigeren Preisniveaus für viele Kaufinteressenten eine gute Alternative zu Einfamilienhäusern darstellen. Hier wiesen ebenfalls die Städte Ebersberg mit +10,5 % und Erding mit +7,3 % die höchsten Wertsteigerungen auf. Die geringsten Anstiege in diesem Segment hatten im Vergleich Frühjahr 2018 gegenüber Herbst 2017 die Städte Dachau mit +2,7 % und Freising mit +2,9 % zu melden.

Im Fünf-Jahres-Vergleich (Frühjahr 2018 – Frühjahr 2013) verzeichnen alle Kreisstädte des Münchner Umlands in allen untersuchten Marktsegmenten Preiszuwächse im zweistelligen Bereich. Dabei fielen die Anstiege im Segment Eigentumswohnungen am deutlichsten aus. So liegen die Zuwachsraten seit Frühjahr 2013 in Erding mit +98 %, Dachau mit +72 % und Ebersberg mit +69 % am höchsten. Die geringsten Preiszunahmen verzeichneten dagegen die teuersten Kreisstädte Freising mit +40 % und Starnberg mit +49 %, sowie Fürstenfeldbruck mit ebenfalls +49 %. In der Landeshauptstadt München lag der Kaufpreisanstieg mit +56 % im Mittelfeld der untersuchten Städte.

Deutlich verhaltenere Anstiege wurden sowohl im Halbjahres- als auch im Fünf-Jahres-Vergleich im Mietbereich registriert. Im Vergleich Frühjahr 2018 gegenüber Herbst 2017 nahm der Mietpreis für Bestandswohnungen in Fürstenfeldbruck und Erding mit entsprechend +3,6 % bzw. +3,5 % am stärksten zu. In der Landeshauptstadt München legte der Mietpreis für eine Bestandswohnung um +2,5 % zu.

Im Fünf-Jahres-Vergleich fällt die Entwicklung der Mietpreise in den einzelnen Kreisstädten nicht einheitlich aus. Die geringsten Zuwächse wiesen - in diesem Segment der günstigste untersuchte Ort – die Kreisstadt Fürstenfeldbruck mit +21 % sowie die teuersten Orte – die Landeshauptstadt München mit +18 % und die Kreisstadt Starnberg mit +22 %. Die höchsten Steigerungen verzeichneten bei diesem Objekttyp die Kreisstädte Erding mit +47 % und Ebersberg mit +44 %.

Aufgrund der Wohnraumknappheit sowie der immer weiter steigenden Miet- und Kaufpreise, können sich viele, insbesondere junge Familien mit Kindern, kein Eigentum, aber auch keine geeigneten bezahlbaren Mietobjekte mehr in München finden. Vielen bleibt nur die Alternative, ihre Suche in die Umlandgemeinden zu verlegen, wo die Immobilienpreise bzw. Mietwohnkosten teilweise noch unter dem Niveau der Landeshauptstadt liegen und das Objektangebot etwas größer ist. Die verstärkte Nachfrage, die in erster Linie aus der Landeshauptstadt in die Umlandgemeinden transportiert wurde, brachte teilweise deutliche Kauf- und Mietpreissteigerungen mit sich. Auf den verstärkten Wohnraumbedarf reagieren viele Gemeinden mit der Ausweisung von neuen Baugebieten. Nicht wenige Gemeinden sehen ihren Gartenstadt- bzw. Dorfcharakter durch den Zuzug und die Errichtung von Neubaugebieten gefährdet und weisen neue Bauflächen nur zögerlich aus bzw. lassen eine Nachverdichtung nur sehr begrenzt zu. Einige Orte versuchen mittels sogenannter Einheimischenmodelle der ortsansässigen Bevölkerung durch Verkauf von vergünstigtem Bauland den Eigentumserwerb zu ermöglichen.

Durch einen überzogenen Einsatz von Einheimischenmodellen wird allerdings eine volkswirtschaftlich unerwünschte Mobilitätssperre produziert, wenn Zuzügler in einem bestimmten Wirtschaftsraum lediglich zwischen einer Ansiedlung in Gemeinden wählen können, die sich abschotten und die alle in mehr oder weniger deutlicher Form über solche Einheimischenmodelle die Hand auf einen Großteil des verfügbaren Baugrunds gelegt haben. "Insofern ist", so Prof. Stephan Kippes „ein sorgfältigeres Abwägen von Vor- und Nachteilen seitens der Kommunalpolitiker hier gefragt - auch wenn Einheimischenmodelle bei der Bevölkerung vor Ort höchst populär sind."

Bei der Darstellung des Preisgefüges auf dem Immobilienmarkt in der Region rund um München werden grundsätzlich folgende Muster sichtbar. Je weiter man sich aus dem Münchner Stadtgebiet bewegt, desto günstiger wird es in der Regel. Dabei spielt die verkehrstechnische Anbindung eine entscheidende Rolle: die Gemeinden mit einer eigenen S-Bahnhaltestelle liegen preislich höher als Orte ohne direkte Anbindung an die Landeshauptstadt. Dies gilt selbst für Orte, die nahe der S-Bahnhaltepunkte liegen oder von diesen gut erreichbar sind. Dies gilt jedoch nicht, wenn es um landschaftlich besonders attraktive Teile des Umlandes geht. So weisen Bereiche rund um den Starnberger See bzw. Teile des Würmtals ein teilweise ähnlich hohes Preisniveau wie im Stadtgebiet München auf.

Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes

Dachau
Die Kreisstadt Dachau zeichnet sich seit Jahren durch eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, was sich in stets anziehenden Kauf- und Mietpreisen bemerkbar macht.

Neben der Entwicklung eines neuen Gewerbegebietes werden derzeit in der Stadt einige Neubauprojekte sowohl im freifinanzierten als auch im sozialen Wohnungsbaubereich realisiert. Ob diese langfristig für eine Entspannung auf dem Wohnimmobilienmarkt sorgen werden, bleibt abzuwarten.

Ebersberg
Sowohl im Eigenheimbereich als auch im Mietbereich liegen die Preise in der Kreisstadt Ebersberg noch meistens unter dem Preisniveau der untersuchten Kreisstädte und der Landeshauptstadt. So liegt der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus im Frühjahr 2018 bei relativ gesehen „nur“ 48 % und die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser bei 34 % des Münchner Niveaus.

Da die Nachfrage nach Wohnraum in der Kreisstadt in den vergangenen Jahren stark angezogen hat, legte das Kauf- und Mietpreisniveau deutlich zu. Im Fünf-Jahres-Vergleich gehört die Stadt Ebersberg zu den Städten mit den höchsten Preiszuwächsen in den Marktsegmenten Doppelhaushälften, Eigentums- und Mietwohnungen.

Erding
Der Erdinger Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich durch einen ausgeprägten Nachfrageüberhang aus, da aktuell insbesondere im Kaufsegment zu wenige Objekte auf dem Markt vorhanden sind. Bei einem hoch bleibenden Siedlungsdruck ist es nur konsequent, dass die Preise steigend sind.

In der aktuellen Erhebung Frühjahr 2018 konnten in Erding deutliche Preis- und Mietssteigerungen festgestellt werden. Im 5-Jahres-Vergleich lagen die Preisanstiege in den Segmenten Eigentums- und Mietwohnungen im Vergleich der untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlands in Erding am höchsten.

Fürstenfeldbruck
In allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes herrscht derzeit in Fürstenfeldbruck ein Nachfrageüberhang. Auf den verstärkten Bedarf nach Wohnraum reagiert die Stadt Fürstenfeldbruck mit zwei größeren Bauprojekten und der Vorbereitung von Ausweisungen weiterer Baugebiete. Mittelfristig kann die Stadt Fürstenfeldbruck mit einem enormen Flächenzugewinn durch das Fliegerhorstgelände rechnen, das voraussichtlich 2021 frei wird und zu einem Wohn- und Gewerbegebiet umgewandelt werden könnte.

Freising
Mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten gehört die Stadt Freising zu den wirtschaftsstärksten Standorten bundesweit. Mehrere Hochschulen, ein breites Arbeitsplatzangebot, eine gut ausgebaute Infrastruktur machen die Stadt Freising zu einem gefragten Wohnort.

Wie in allen Kreisstädten des Münchner Umlands hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch in Freising deutlich angezogen, was steigende Kauf- und Mietpreise zur Folge hatte. Trotz einiger Neubauprojekte im Stadtgebiet kann derzeit nicht mit einer Entspannung auf dem Wohnimmobilienmarkt gerechnet werden.

Starnberg
Das Starnberger Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein extrem geringes Angebot aus. Dies betrifft sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt. Das knappe Angebot resultiert aus der aktuellen Situation am Finanzmarkt mit einer niedrigen Kapitalverzinsung und der Tatsache, dass die Verkäufer keinen Anreiz haben ihre Immobilien zu verkaufen. Außerdem beeinflusst der Mangel an neu ausgewiesenem Bauland den lokalen Immobilienmarkt.

Auch wenn die Kauf- und Mietpreisanstiege in der aktuellen Erhebung deutlich geringer ausfallen als im Durchschnitt der untersuchten Kreisstädte, gehört das Kauf- und Mietpreisniveaus in Starnberg zu den höchsten im Münchner Speckgürtel.

Weitere ausführliche Informationen über die aktuellen Preise der Wohnimmobilien können dem „Marktbericht Münchner Umland Frühjahr 2018“ entnommen werden. Er kann im IVD-Onlineshop unter www.ivd-sued-shop.de oder beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, infoivd-institut.de) erworben werden.

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